营销恶搞：南京降价9千元楼盘仅一套

  核心提示：“广告牌是标题党，那是营销策划部搞的，和我们(售楼处)无关。这种营销噱头在南京到处都是啊。”

  21世纪网 近日市场疯传，浙江杭州楼市“降价潮”蔓延至江苏南京。

  3月12日，21世纪网记者奔赴南京城北板块实地调查后获悉，所谓南京楼市震荡，乃属典型的营销“标题党”。

  南京城北，红山路地铁站附近某楼盘单价直降9000元/平方米。21世纪网实地走访发现，该项目仅出售一套降价9000元的房产，却把超低单价的广告做得遍地都是。

  标题党：降价9000元楼盘——仅一套

  近日，有媒体报道称，南京城北，红山路地铁站附近某楼盘单价直降9000元/平方米，报价每平方米11500元。即使与均价17000元/平方米比，也有高达5500元/平方米降幅。

  3月12日，大风阴雨。

  南京鼓楼区，城北某楼盘沿街围墙处，一幅白底红字广告牌赫然标示：单价11500元起地铁鼓楼精装房。

 

  该楼盘售楼处一位营销经理对21世纪网记者表示，“广告牌是标题党，那是营销策划部搞的，和我们(售楼处)无关。这种营销噱头在南京到处都是啊。”

  “降价？没有！我们目前正推的房源是酒店式公寓，均价为15000-16000元/平方米。住宅已卖完，均价17000元/平方米。”该经理指着沙盘最北侧对21世纪网记者称，“这盘可能在今年5-6月上市，起始价约18000-20000元/平方米。这位置可遥望北固山，环境非常好。”

  北固山，镇江三山名胜之一，因横枕长江，石壁嵯峨，山势险固，故名北固。

  21世纪网记者了解到，这批酒店式公寓，为精装修型，户型为37-69平方米，产权为40年，水电费都是商用标准。广告牌上所称的11500元/平方米是特价房，仅一套。

  据南京国土资源局公开资料显示，鼓楼区红山路地铁站附近的该楼盘所处地块，位于东井村路100号，地块建筑物前身为有线电厂。

  该幅地块于2008年1月21日挂牌出让，用地性质为二类居住用地及商业用地，地块总面积为239096.9平方米，实际出让面积176751.7平方米，规划总面积384663.24平方米，折合楼板价2716.66元/平方米。

  与上述楼盘同为杭州楼市“降价”波及的，还有南京栖霞区和燕路329号的大地伊丽雅特湾楼盘。

  21世纪网记者在实地了解到的信息与媒体报道内容出入较大。大地伊丽雅特湾售楼处销售经理表示，“报纸胡扯，这是失实报道，他们已道歉。”

  “这次所推房型是底楼一层加地下室面积，共240平方米(140平方米+100平方米地下室面积)，总价较高，因此13600元/平方米的起价，比中小户型房源的均价18000元/平方米低，但不是降价，与2013年11月在售同类型房源售价持平。”这位销售经理介绍，“以1.36万元/平方米销售的房源约有10套。”

 

  南京国土资源局资料显示，2007年1月18日，南京大地建设集团以3.25亿摘得大地伊丽雅特湾所处地块。地块性质为住宅用地，总面积为170000平方米，规划建筑总面积238052平方米，折合楼板价1365.25元/平方米。

  供应量仅能撑4个月

  尽管马年楼市拐点论频频，但现实与期望，总是差一步，这次屌丝们难免又会望楼兴叹。据21世纪网记者了解，在短期内，南京楼市拐点论难获事实支撑。

  安居客网站统计数据显示，南京3月商品房均价为17915元/平方米，比2月均价上涨1.36%(截至今年2月，南京市房价已连涨20个月)，与去年同期环比涨幅有微幅下降(2013年3月环比涨幅1.38%)。若考虑到今年3月仅时过一半，今年3月环比涨幅与去年相比，上涨幅度很可能超过去年同期。今年3月上半月，南京楼市涨幅与2013年年底相比，涨幅已达到3.48%。

  通过对比整体库存，21世纪网记者发现，2008年10月，全国房价下跌，南京市库存商品房约为5.3万套；去年南京市商品房出售共9万套，今年2月份，南京市商品房库存仅3.2万套，可见该市目前库存量较低。

  以传出降价风声的南京城北板块为参照对象，从南京全市楼市格局看，该板块有其自身特殊性：地王项目尚未开出，目前市场主力交易项目价格依旧维持相对稳定，甚至出现小幅上涨，如金尧首府、三金燕语庭、复地新都国际等盘。

  若按去年销售9万套商品房，月均去化8000套估算，目前南京市3.2万套商品房仅能支撑4个月。

  南京网上房地产统计数据显示，截至今年2月，南京城北板块有1772套存量房，今年3、4月份，有1349套新房上市。以2012-2013年月均489套销量计算，城北板块新房现有供应量在支持6个月后，即将告无米下锅。

  从全国范围看，今年前两个月，全国46个城市、接近九成的在售楼盘市场售价保持平稳。

  21世纪网记者根据搜房网数据监控中心监测全国46个城市的12590个在售楼盘市场售价，对比2014年1月1日和2014年2月27日的售楼处报价后发现，88%的楼盘无价格变动情况发生，涨价楼盘占比8.33%，降价楼盘占比仅3.56%。

  搜房网统计数据显示，在售楼盘价格起伏集中在二三线城市，尤以成都和长沙价格变动楼盘最多，两者均超过100个楼盘出现价格变动情况：成都有92个楼盘涨价，位居全国第一，而长沙降价楼盘最多，达到50个。

  2月24日，国家统计局发布的数据显示，1月份，在中国70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有6个，持平的城市有2个，上涨的城市有62个。从连续普涨数月的同比数据来看，1月份，70个城市中，仍有69个城市同比房价上涨。

  根据国家统计局公布的数据，路透测算结果显示，1月70个大中城市新建住宅(含商品住宅和保障性住宅)销售价格同比上升9.6%，为连续13个月上升。

  明打压 暗推涨？

  美国社会心理学家亚伯拉罕·马斯洛在《动机与人格》一书中认为，需求决定动机，而动机决定行为。

  南京市房价究竟会涨，还是会跌？观察南京市政府针对楼市的最新动作，答案或许就会浮出水面。

  3月11日，南京市政府办公厅发布《关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》以及《于加强我市住房保障和供应体系建设的意见》(以下统称“宁七条”或文件)。

  新华社报道称，南京市调控思路仍然是“限房价、稳地价、增加保障房供应”。马年开年即打“预防针”，说明南京仍面临较大房价上涨压力。

  2008年以来，南京的土地供应不足，为推高房价立下“汗马功劳”。

  住建部副部长齐骥3月8日表示，从70个城市楼价变动情况看，这些城市楼市价格上涨依然明显(南京涨幅仅次于上海、北京、广州、深圳和厦门)。从供需来看，仍旧呈现不平衡态势。对于这类城市，应千方百计增加供应，尤其是中小套型供应。

  “宁七条”抓住了这一点。因此规定，今后五年，全市商品住宅年均用地在500公顷以上，对保障性住房用地做到应保尽保，城中村、危旧房改造安置房用地优先供应，确保今后五年每年保障房用地在300公顷以上。

  同时，“宁七条”强调，为进一步提高中低价位、中小户型住房的比例，满足群众的刚性自住需求，未来五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上，其中90平方米以下户型占比达到50%以上，特定区域可酌情确定套型比例要求。

  据21世纪网记者了解，2013年，南京市供应土地达到400公顷，但众多开发商仍“抢地无门”。

  文件称，“今后五年，商品住房上市36.34万套、4000万平方米，年均上市量800万平方米，形成供需平衡、供略大于求的商品住宅供应机制。”

  南京市房地产开发建设促进会秘书长张辉指出，“政府释放未来五年的供地计划和户型配比有助于抑制市场上抢地抢房的现象。”

  从目前土地市场和新房供应市场情况看，“宁七条”制定的措施，远水难解近渴。何况即使土地供应每年增加至500公顷，还是难言乐观。

  耐人寻味的是，“宁七条”于南京是否坚持限购，不置一词，结合两会时住建部副部长齐骥对“双向调控”的解释——“一线城市继续限购”，却没提二三线城市是否限购，此中含义，颇可玩味。

  一位要求匿名的房地产市场观察人士对21世纪网记者指出，“‘宁七条’非常值得关注的第六条后半部分被有意无意淡化忽视了，而这半条规定，其用意与调控表面意思恰恰相反。”

  “宁七条”之第六条称，“……2014年开始(将高淳、溧水)两区新建商品住房价格申报纳入全市价格监管系统。”

  这位人士指出，“这两个区的房价是南京楼价洼地，将这两个地方的价格纳入全市价格监管系统，以南京全市楼价均价分摊，等于推涨全市楼市均价水平。”

  无论是媒体“误报”，还是开发商采取的营销手段，在某种程度上，看上去都在试图安抚“寒士们”那颗被高房价久久折磨的心。只是，前者或许出于善意目的，而后者不厚道地耍了个花招，而南京市政府，态度暧昧难明。