规格升级 七部门能否整治中介乱象

　　法治周末记者 高原

　　冒着35摄氏度的高温，刘珍莲从河北唐山赶到北京，为的是前一天晚上在中介网站看到的一则房源信息。

　　朝向、价位、地理位置都在她的预期范围内，加上中介标注的“紧缺房源”，让为儿子买婚房的刘珍莲一刻都不敢耽误。

　　然而，到了中介公司，却被告知这套房子已经卖出去了。随后，中介推荐了三套房源，但这些房子并不在刘珍莲的预期内。

　　在之后看房的几个星期里，接连类似的遭遇让刘珍莲发现，原来这并不是偶然现象，而是中介的惯用手法，“假房源”。

　　和刘珍莲有相同遭遇的并不是少数，除了发布虚假房源，隐瞒真实信息、强制代办收费、侵占或挪用交易资金、违规从事金融业务、捏造散布涨价信息等问题也存在于中介市场。

　　针对中介市场乱象，住建部、国家发改委等7部门联合出重拳，于8月17日印发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（以下简称《意见》），建立黑名单制度，实施行业禁入。在中原地产首席分析师张大伟看来，这也是之前多部委整治中介乱象的落地之举。

　　假房源有望得到监管

　　刘珍莲多了个心眼，她在不同的中介公司登记了信息，而她注意到，同一套房源，在不同的中介公司那里，价格往往是不一样的。

　　但中介们的说辞就像是经过了统一培训：该房源刚刚卖掉，建议看看“不在一个楼层的同一户型”“户主临时提高了售价”……

　　看的房子多了，刘珍莲也总结出了经验，一般房子状况好、价格又特别低的，大多是假房源。

　　对此，北京市朝阳区一家中介公司工作人员郑强（化名）向法治周末记者坦言：“我们这行的规矩就是这样，买房还好一点，租房很难看到房子的真实信息。”

　　郑强透露，网上门店贴出的信息有一部分是虚假房源，先用低价吸引消费者进店看房，继而向其推荐其他房源。

　　他说：“比如有一套房源，可能有几个房屋中介公司都掌握，甚至同一家公司的很多房屋经纪人也会在网站上发布这个房源，这样一来同一个房源的信息就翻了很多倍。而一般情况下推荐房源的价格会比网上挂出的或门店贴出的房源价格高10%到20%。”

　　对此，刘珍莲体会很深。

　　原本只有350万元的预算，可每次中介带去看的房子，总价都能达到380万元甚至更多。“再多30万元就是压死骆驼的一根稻草，我们没有办法承受。”刘珍莲对法治周末记者说。

　　实际上，发布虚假房源已衍生为中介经纪行业吸引客户的一种惯用销售方式，而房产中介在网上发布包括“假房源”在内的各种房屋信息在监管层面仍处于“真空地带”。

　　张大伟表示，与新房价格网上发布受严格监管不同，房地产中介在网上发布的二手房买卖信息可以随意更改，监管层对此暂时没有约束。

　　而针对当前部分中介机构和从业人员发布虚假房源、隐瞒房屋存在抵押等信息、强制代办收费等问题，此次《意见》要求各地中介机构，全面实行房源信息核验制度，中介机构应编制房屋状况说明书，标明房源核验情况、房地产中介服务编号、房屋坐落、面积、产权状况、挂牌价格、物业服务费、房屋图片等。

　　为保障房屋交易安全，《意见》提出，中介机构不得为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服务，各地要全面实行交易合同网上签约，防止“一房两卖”。

　　同时，《意见》要求全面建立健全存量房交易资金监管制度，尚未建立相关制度的，要在今年年底前出台监管办法。

　　黑中介将被“行业禁入”

　　在租房论坛里流传着这样一句话：“没被中介骗过，就别说在北京混过。”几乎所有有过租房经历的人，一提到中介，就会和不退押金、虚假广告、合同条款不平等等关键词联系在一起。

　　8月2日发布的《中国房产服务行业消费者满意度调查报告》，其中关于房产中介服务诚信度调查，仅有半数消费者表示满意。

　　张大伟认为，目前对于中介还是缺乏相应的监管。

　　“在国内，尽管中介也需要持牌考证，但是在实际操作中，很多门店的中介是以助理形式存在，在这方面的监管是个空白。”

　　他介绍，在国外，经纪人行业是中高收入的行业，而在国内是中低收入的行业，所以流动性非常强，这也造成了该行业的混乱局面。 　　针对对黑中介的诸多诟病，此次《意见》明确要求，各市、县房地产主管部门会同价格、金融、税务、工商行政等主管部门，建立多部门联动机制，加快建设房地产中介行业信用管理平台，建立严重失信主体“黑名单”制度，对严重失信的机构和从业人员，联合实施市场和行业禁入措施。

　　这也被认为是彻底治理房地产中介乱象的重要举措。

　　但其实，黑名单管理并非首次提出。

　　北京市住建委自2013年起按月公示曝光被投诉前10位的房地产中介机构，以引导消费者选择规范的中介。然而，部分被列入黑名单的中介机构却“屡教不改”，黑名单管理收效甚微。

　　原因就在于，北京市住建委榜单公布的并非严格意义上的黑中介。

　　很多黑中介并没有在住建委报备，经常是骗了几万元钱就消失了，不管是承租人和房东都找不到中介。也有很多中介机构，为了“洗白”频繁改名。

　　此次建立的黑名单制度，最大的亮点就是联合多部门建立联动机制，张大伟表示，“从住建部本身来说，执法权还是比较弱的，七部委联合后比之前更容易落地”。

　　按照《意见》，今后，诚实守信的中介和从业人员，在办理房源核验、合同网签、代办贷款、涉税业务时，将享受方便快捷的服务；相关部门在日常检查、专项检查中将优化检查频次；各地在选择中介运营管理政府投资的公租房时，将优先考虑诚信中介。

　　首付贷成“红线”

　　对于之前关注度很高的首付贷，此次《意见》也进行了明确的规定。

　　之前，许多中介在洽谈房源时，如果遇到买家急需资金，会主动提出“我们能够办理短期借款”，也就是所谓的“首付贷”。

　　许多中介机构因此与金融机构建立了业务合作关系，或者中介指定金融机构或捆绑服务或违规提供或与其他机构合作提供首付贷。

　　今年3月，央行副行长潘功胜就公开表示，房地产开发企业、房地产中介机构自办的金融业务没有取得相应资质，是违法从事金融业务。

　　即便如此，这种现象在市场上却很难被完全杜绝。

　　因此，此次《意见》提到，中介机构不得将金融服务与其他服务捆绑，不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务，不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。金融机构不得与未在房地产主管部门备案的中介机构合作提供金融服务。

　　张大伟介绍，二手房中介机构扩张，加大对利润的要求，对于房地产中介市场来说，的确许多中介机构延长了产业链，从二手房出租买卖到信贷，许多中介机构越来越像金融公司。

　　他认为，“首付贷”“全款贷”“换房贷”“监管贷”“理房通”，这些都是中介机构产业链延长的金融衍生品服务。

　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会副研究员、北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥也认为，房地产中介与房地产金融服务有着天然的强联系，《意见》中关于房地产金融服务的要求，目的不是阻断房地产中介与金融服务联系，强调的是中介机构不得提供违法违规的金融产品和服务。

　　他表示，《意见》将首付贷明确为违法违规的金融服务，房地产中介机构不能再碰这条“红线”。

　　落地效果受期待

　　张大伟认为，相比之前住建部的规定，此次七部门联合发文整治的力度更大了。

　　“之前都是住建部在牵头，究竟能否落地，还是要看之后七部委的联合整治情况。”张大伟对法治周末记者说。

　　记者注意到，从2013年开始，住建部就联合工商总局开展房地产中介市场专项治理工作。整治范围包括虚假房源、协助当事人签订阴阳合同等。

　　之后的2016年，被媒体称为住建部史上最严整顿房产中介的一年，并在年内开展了房地产专项整治工作。

　　中国住房和城乡建设部副部长陆克华在当时的国务院政策吹风会上透露，针对房地产中介乱收费、隐瞒房屋真实情况、发布虚假房源等乱象，住建部正在制定具体可操作的、管用的、能见实效的措施。

　　尽管住建部连出重拳，但是房地产中介的乱象并没有消失。

　　张大伟分析，这是因为中介行业越来越重要，随着城市发展，中国一二线城市，二手房占比逐渐增加，以北京为例，2016年北京二手房成交量预计全年超过22万套，而新房住宅只有4万至5万套，大量的楼市成交依赖中介居间成交。

　　相比新房，二手房交易流程更复杂。

　　“因为新房大部分产权清晰，购房者只要资金宽裕，交易流程简单。但二手房很多房源有产权问题，比如产权抵押等，这样就带来了交易的繁琐和出问题的可能性。”张大伟说。

　　此次因为联合了其他6个部门，业界也对新政的实施充满了期待。

　　“行业规范化有利于市场的健康平稳，未来主要监管的将是首付贷、买卖双方的资金、房源价格、房源的真实程度。”张大伟说。

　　来源：法治周末