房贷预警下，开发商跑量入市

  新浪乐居深度报道记者 余舒虹/文

  2月末，郑州某房地产公司召集各项目负责人、代理商和财务部门召开了一场紧急会议，研究一个问题：如何加速回款。由于银行房贷收紧，审批周期延长，回款速度明显放缓，许多开发商面临着紧逼的现金流压力。会上，该公司领导层直接提出了“以价换量”的想法。

  这样的情况并不寻常。因为按照惯例，往年一季度都是房贷政策相对宽松的时候，银行放款慢的情况也会有所缓解。然而今年春节过后，银行放贷难的现象却不见好转，这让许多翘首以盼的开发商措手不及。

  “开发商回款周期拉长，拿地能力就会弱，然后就会急着卖房子”，克而瑞研究总监薛建雄告诉新浪乐居。“以往房企项目销售的业绩考核主要看销售额，现在，回款率成为一个重要指标”，薛建雄说。

  年末房贷冲击波

  “郑州房贷收紧现象一直很普遍，利率上浮，贷款审批周期延长，有的业主去年9月份的贷款都还没批下来，甚至准备退房。”郑州地产圈人士告诉乐居记者。

  房贷收紧，郑州并不是一个个案。新浪乐居从全国多个城市调查得知，在北京、杭州、深圳等地，个人首套房贷利率均已取消，普遍在基准利率基础上浮5-10%，个别银行甚至上浮30%。 在房贷收紧已成定局的情况下，压缩房地产个人贷款、延长放款期限、收紧开发贷等行为成为各家银行机构的“规定动作”。

  伟嘉安捷房贷专家吴昊认为，银行放款慢，并不是春节后房贷紧张造成的，与上一波银行信贷收紧有关。实际上，从去年第四季度开始，银行的额度就已经开始吃紧，造成去年年底积压了大量未放款的批单。节后这段时间基本是银行放款收尾阶段，因此仍在集中消化这部分存量，造成房贷额度紧张。

  “楼市‘限贷’对于市场影响之快似乎有点出乎意料，大多数开发商即使在不缺资金的情况下，也普遍感到了对未来市场预期的不确定性。”从这个意义上来看，同策咨询研究部总监张宏伟认为，楼市“限贷”比“限购”更具杀伤力，“限贷”或成为楼市调控最有效的调控手段。

  张宏伟分析，由于地产夹层融资政策收紧、银行的利率偏高，部分城市二套首付比例的提高，导致购房成本增加以及需求下降，开发商在销售回款上会面临比较大的压力，再加上开发贷款比较难获得，理论上开发商这个时候会面临比较大的去化压力，此时，只有适度让利才可以激活销售。

  开发商跑量应对  

  

  在房贷收紧的压力下，大部分开发商采取了“现金为王，跑量制胜”的策略。在一些城市，各楼盘正在加紧入市忙跑量。因担心下半年政策生变，有房企已计划将销售进度提前，加快出货。

  以上海为例，根据新浪乐居楼盘中心数据，上海3月预计开盘的项目数量为53个，与2月26个项目开盘相比，增加了27个，环比暴增104%。同时，乐居记者观察到，上海楼盘尚无降价征兆，并且部分楼盘定价不低。  

  

  薛建雄表示，面对贷款难和资金使用成本上涨，开发商可能会把资金成本转移到房产价格中去，转移给消费者。这种情况在上海、北京这样供需矛盾突出的城市较为普遍。

  但在更多的地方，降价促销、加快销售回款成为资金较为紧张的房企的唯一选择。据新浪乐居了解，从去年第四季度开始，郑州一些楼盘就已推出部分优惠措施，以刺激购房者提高首付比例甚至全款买房。具体表现为针对不同的首付比例，提供不同等级的优惠，首付越高优惠越大。结果是优惠政策推出数月之后，首付40%、50%的客户有了一定数量的提高。

  随着杭州、南京等多个二线城市房地产项目出现降价促销，一线城市广州市区一些楼盘也出现部分“甩货”现象。对于大房企来说，虽然价格上保持平稳，但是在促销手段方面却费尽心思。

  近日，保利地产宣布其旗下三个楼盘开始实施“首付分期付款”活动：一套房首付分4个月陆续付清，二套房首付分9个月付清。此前，有媒体报道祈福集团推出“三成免息分期贷款”，只需付3成首付，余下的7成楼款分期三年内支付给开发商；而佳兆业也在其即将开盘的一深圳楼盘营销中，给予购房者实际优惠接近“认筹3万抵6万”。

  “现在即使新房好卖，房企也缺钱，因不能及时获得按揭放款。现在大多数房企都在紧急卖存货——以前留存的优质物业，将之当成筹资手段，直接卖给能付全款的购房者，以解资金急需。”3月10日，深圳著名的地产分析师尹香武在其个人微博上发表了这样的评论。

  房贷收紧，回款无力，归根结底考验的是房企的资金链问题。去年6月“钱荒”肆虐之际，万科总经理郁亮曾公开表态：“房地产不能太强调资金的效率，有钱很重要，必须留有足够的安全边际。”

  张宏伟认为，近期的房贷收紧，对于一向负债率较高，或在2013年拿地过多、用力过猛的开发商来说无疑会面临一定的市场风险；但是对于资金面相对宽裕的央企地产企业、高周转企业、有境外上市融资渠道的企业来说，可能受制于国内钱荒的因素就较少，这些企业可能会面临市场发展机会。

  3月13日，国家统计局发布最新全国房地产开发和销售情况，受春节假期、房贷收紧、对政策预期不确定等因素影响，今年前两个月，全国商品住宅市场现量价齐跌态势，楼市传统的“小阳春”并未出现。“对于现金多的投资客来说，已到了选货谈价的时机，” 尹香武说。