央行及银监会联合发文的房贷新政公布已超过半个月,多数银行已经开始正式执行还清算首套的政策。不少银行纷纷表示,继续支持房地产开发企业合理融资需求。落实有关政策要求,择优支持优质客户以满足首套和改善型需求为主的普通住房项目资金需求。

　　但在利率优惠方面,广州市场上各家银行的优惠情况暂无太大变化,即便给出基准利率以下的优惠折扣,不少条件要求也较高,多数要求借款者存款或者理财等在银行的资产得到一定的门槛,而国有银行条件更为严格。

　　房贷利率要拿折扣条件苛刻

　　新政发布已有两周,近日记者调查发现,目前广州市场上首套房贷的利率仍基本上维持在基准,而二套房贷的利率可上浮10%。但值得注意的是,根据第三方平台融360提供的统计数据显示,一线城市中,开始有银行下调房贷利率。

　　据其调查,全国有13家银行可以提供基准以下折扣利率,不过9折以下优惠利率依然形同虚设,购房者基本无法获得。但对购房人而言,较好的是,9折以上优惠利率申请条件较9月有所放松。但在给出利率优惠多银行中,多数要求借款者在该行有存款或者理财等。

　　新政后的一周,招行率先的房贷新政中从总行层面给出了首套利率折扣优惠。招行也是目前广州地区全国性中资银行里首家给出利率折扣的。招行的新政细则明确,首套及结清后当首套的利率基准,招行金葵花卡客户(存款50万以上)可以享受9.5折优惠。在首套认定上,规定“购入限购区域物业的,银行既看征信也看套数证明计算;购入非限购区域的,银行只看征信计算套数。”这或能理解为,在放开限购的地区,房贷只要还清,再贷可以算首套。

　　招行工作人员对南方日报记者表示,对刚结清征信未显示的客户,只要提供原贷款行结清证明和贷款卡的扣帐流水即可作为结清审批。目前广州地区非限购区域只接受增城的申请,从化市暂不受理。

　　融360监测数据也显示,全国共有11家银行提供首套房9至9.5折优惠利率。其调查指出,北京交通银行要获得95折优惠利率则要求购房者办交行沃德卡(卡内日均资产在50万元以上),或购买5万理财,并开通手机银行。上海中国银行9.5折利率,要求购房者满足以下任一条件:6个月内日均存款30万;或3个月内日均存款60万;或1个月内日均存款90万。

　　此外,上海中信银行提供最低8折优惠,不过要求存入贷款金额80%的存款,而且该比值每月计算一次,一旦低于80%,将恢复至基准贷款利率,以后也将不再享受优惠政策。上海民生银行也类似,虽然存在最低8.5折优惠利率,但只提供给近三个月内日均金融资产超过500万元的客户。从目前的情况看,各家银行给出的优惠条件都较为苛刻。

　　融360认为,虽然银行房贷优惠捆绑其他条件,但这是银行出于当前楼市风险偏高、房贷资金偏紧和资金成本收益考虑,不得不作些规避风险措施。一方面银行通过销售理财、保险,盘活资金。另一方面可以筛选优质客户,降低坏账风险。

　　二套房首付降低或有突破

　　上周,除了首套房贷的新政调整,还有银行将二套房的首付比例也降低了。建行发布房贷新政细则,调整了二套房贷和三套房贷的首付比例,其中“对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,符合当地购房政策,又申请贷款购买住房,贷款最低首付款比例为60%,贷款利率下限为贷款基准利率的1.1倍。”

　　但根据广州地区此前的房地产地区政策,广州需对二套房执行首付七成以上的政策。相关的地区细则建行广东省分行暂时还未发布,不过建行向媒体强调表示,对拥有两套及以上住房并有一笔及以上未结清购房贷款的家庭,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

　　此外,值得购房者留意的,还有平安好房网近期推出的“首付贷”,通过与开发商提供的补贴,以及借款者的抵押品,降低首付和贷款利率,并称最低可降到零息。 据了解,目前平安好房网已经联合越秀、绿地集团推出该 “好房贷”产品,提供首付分期贷款(有抵押、无抵押)、按揭贷款、赎楼贷款等。虽然目前在广州可以使用“首付贷”的楼盘并不多,但是通过该类产品,购房人能贷入突破首付限制。平安好房网称,首付款贷款部分资金将平安旗下的P2P平台平安陆金所提供,区别于传统银行的业务。

　　有银行人士分析表示,在资金成本越来越高的情况下,银行给出大规模利率折扣优惠,或是将大量的信贷资金配置到房贷上并不现实。“如今协议存款利率都到4%以上,五年定存都超过5%,房贷利率若在基准下浮15%(85折),就只需要5.5675%,利率都已经倒挂了。银行贷一笔亏一笔。”有业内人士预测,广州地区的房贷利率整体水平预计会在首套95折左右,二套则依然会上浮10%左右。

　　算一算

　　房贷还款方式

　　哪种更省钱?

　　在购房者申请房贷时,通常银行和按揭公司都会提供多种还款方式供选择,那么究竟在当前的经济情况下,哪种还款方式更为经济省钱?

　　银行理财专家对记者分析表示,一般最常用的是“按等额本息”还款法,使用此种方式,借款人每月月供不变。因每月承担相同的款项,方便借款人安排收支,规律地管理还贷资金和流动性。并且随着物价和工资水平的上涨,十年、二十年后还款压力会越来越小。

　　不过,值得注意的是,在等额本息还款方式下,虽然每期的月供都是一样的,但还款构成中期初月供中利息的占比较大,本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。整体下来,所还的利息总量较高,较适合在供楼期间工作收入稳定的人群。

　　另外一种常见的还款方式为等额本金还款,也就是借款人每期归还固定的本金,和当期所产生的利息。在这种还款方式下,借款人在开始还贷时,每月负担会较大些。但是随着还款时间的推移,还款负担会逐渐减轻,在随后的时间里每月还款额将会递减。最后总的利息支出较低。但这种还款方式前期还款负担较重,特别是第一期还款时压力会很大。适用收入较高人士,如企业高层、金领、海归派,还有年纪较大,未来面临现金流收入减少的人士。

　　记者按照基准利率的首套房商业贷款100万,20年还清计算,用等额本息还款法,月供需要7485.2元,20年累计归还利息79.6万元。

　　若按照等额本金还款法,一开始月供需要9625元,比等额还款负担多2000元每月。但由于月供逐年递减,四年后(月供48期后),月供递减为8556元,大概8年后,月供压力首次少于等额本息还款方法。20年最后一期月供为4189元,20年累计归还利息65.77万元,比等额本息还款总利息少约14万。 (记者 黄倩蔚)