今年的房地产市场虽然差强人意,但土地市场整体而言,依然是高歌猛进,房企全力回归一线,在供需两旺之中,北京土地收入在前5个月已经突破千亿,截至到5月20日,北京土地收入达到了1114.5亿元,且早在4月份就突破千亿,成为历史上最早突破千亿的一年。值得关注的是,在整体市场向好中,土地市场的分化也更为清晰。

　　前5月土地收入破千亿

　　根据北京中原地产、链家地产等多家的统计数据显示,截至到5月20日,北京年内累计土地出让金达到了1114.5亿,比去年同期上涨103.5%,创造了同期历史最高纪录。其中,居住类地块,无论从成交宗数还是土地出让金来看,今年是2007年以来同期的最高量。中原地产首席分析师张大伟预计,2014年土地出让金也有望突破历史最高纪录,突破2000亿。

　　据记者了解,3月受“两会”影响,北京供应地块不多,而从4月开始,北京土地市场继续年初的快节奏供应,但缺少核心区土地供应。受土地供应结构的调整,4月土地市场的整体表现,虽没有年初丰台西局等地块的轰动效应,但4月土地市场成交仍远高于2、3月。4月共成交34宗土地,其中,工业用地18宗,经营性用地16宗,4月份的整体市场较为活跃。

　　不过,记者发现,5月6日,北京最后一批待出让的地跨成交后,已经连续半个月没有待售的经营性用地。这在历史上尚属首次,对此,张大伟认为,今年年内,土地供应完成情况比较好,土地收益也比较高,这种情况下,土地供应减少对市场预期影响不大,但如果长期供应减少,则会冲击市场的供需结构,市场可能会再次担忧未来的供应问题。

　　历史上最快突破千亿

　　根据北京市土地整理储备中心的公告,截至4月24日,北京土地市场通过招拍挂出让土地81宗,土地出让金额总计1023.7亿元,成为北京土地市场历史上单年突破千亿时间最快的年份。据张大伟介绍,2013年土地成交额突破千亿是在8月27日,2012年全年未突破千亿,2011年12月16日才突破千亿,2010年11月19日突破千亿。他预计,2014年全年土地市场成交额,将创造历史纪录,历史首次突破2000亿。

　　张大伟表示,整体而言,房企对北京等一线城市土地依然渴求,相比较三四线城市看得见的风险,北京等一线城市目前需求总量依然巨大,即使调整,幅度和时间也不会过大。不过,他也表示,除了市场自身可能存在的调整风险,北京大量自住房的入市也给市场增添了变数。

　　链家地产市场研究部张旭认为,在市场升温期,北京土地市场经历了一轮高温交易周期,在今年一季度,土地市场优质地块的竞争程度依然激烈。而今年二季度以后,房地产市场的下行趋势愈加明显,北京土地市场交易状态也开始呈现出分化和观望趋势。4月以及5月初,商品住宅成交的形势或许影响整个市场主体预期发生转折,这将直接影响到房企在土地市场的拿地力度。

　　泰禾、恒大等企业表现抢眼

　　在今年至今的土地市场中,表现最抢眼的不是万科、保利等国内首屈一指的房企,而是频频现身土地市场且有不少斩获的泰禾、恒大等民营房企。

　　其中,截至目前,泰禾已经在北京拿下了丰台西局和大兴黄村在内的3宗地,共耗资101.3亿元。今年2月20日泰禾以49.6亿元竞得丰台区卢沟桥乡西局村旧村改造项目二期地块。4月10日,泰禾力压竞争对手又连续摘得了大兴黄村两宗地,两宗地块总价高达51.7亿元。

　　去年才成功进军北京市场的恒大也表现积极,去年至今,已先后摘得了沙河、豆各庄、东坝、来广营和黄村5宗地。不过,这5宗地中只有在东坝地块有5万平米的可定价产品,其他全部为限价房源。张大伟认为,从利润角度,限价房将会拉低恒大的年度利润率,但这几块地对恒大全国布局非常有帮助,对于上市公司来说,销售额非常关键,对股价的影响很大,房企已经不再单独考核单个项目销售业绩利润,房企血拼回归一二线城市,抢占市场份额。

　　亚豪机构副总经理任启鑫表示,2014年中国房地产市场地域分化态势将进一步明显,受到一线城市投资开发的高回报率与低风险驱使,今年房企将持续回归北京等一线城市,而在去年年底自住型商品房的政策冲击下,为了应对接下来的市场变化,房企也倾向于保持一定拿地力度,通过走高周转路线来加速调整后期产品线,因此今年房企的拿地需求也仍将保持在高位。而从整体来看,今年土地市场仍然是以供需两旺的态势开局,全年走向也将维持平稳。

　　自住房供地量占半壁江山

　　在恒大摘得的众多地块中,来广营地块无疑是最受关注的,该宗地被认为是北京单价最高的自住房地块。

　　3月27日,朝阳区来广营乡LGY-04、LGY-03、LGY-06地块二类居住、小学、中学用地(配建限价商品住房)进入现场竞价阶段,该宗地将配建建筑面积不少于29400平方米的“限价商品住房”,除用于建设限价商品住房的29400平方米外,剩余居住用途建筑规模全部用于建设自住型商品住房,房屋销售限价为28000元/平方米,是北京截至目前最贵的自住房。在该宗地的竞标中,恒大频频举牌,最终力压中铁建、住总正华、华远等其他3家竞争对手,以37.4%的溢价率摘得此地。

　　事实上,自住房是北京土地供应的重点,亚豪机构的统计显示,在北京2014年的供地计划中,自住商品房用地将达到500公顷,占到总体商品房供地量的一半,这样,纯商品房的用地量实际只有500公顷,比2013年的850公顷减少了40%。自住商品房供地量与纯商品房供地量的逆转,将倒逼房企转向自住商品房地块。

　　任启鑫表示,自住商品房在土地市场的高占比令未来楼市结构调整在即,刚需项目的生存空间已经趋小,因此即使自住商品房项目是薄利,但是对于走规模化发展路线的龙头房企来说,自住商品房仍是企业保持高周转的一个强劲拉动力。记者桂瑰