2014年3月31日，由中国房地产业协会、盛世神州、高通智库三家共同主办的“2014房地产金融研讨会”暨《中国房地产金融2013年度报告发布会》成果举办。

  中国房地产业协会会长刘志峰、中国房地产业协会秘书长苗乐如、盛世神州基金董事长张民耕、新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒等200位业内嘉宾出席了本次活动。

  会上，来自不同金融企业的高层就房地产私募股权投资的发展与创新进行了探讨与交流。

  上海中城联盟投资管理股份有限公司总裁毛建从三个方面进行了企业典型案例的阐述。第一，在开发领域的投资。利用自身长时间经验积累，对房地产领域的专注，相关队伍的建设以及后期投资流程，以及资源的整合优势，与国内知名房地产开发商展开规模达9亿元的无保底条款股权投资。第二，持有物业方面，通过制定优于竞争对手的资产收购方案，获得一线城市一纯写字楼，日后会从资产增值角度以及资本运作方面进行部署。第三，发展海外合作项目，公司与美国当地一家资源雄厚的企业共同成立海外基金进行本土项目投资。多元化产品种类。

  毛建总经理用六个字总结企业发展精髓：首先是专注，这12年集中投资房地产领域，无论是从房地产的开发还是整个项目投资的管理。因此，得到了投资人，投资对象，交易对手的认可，并逐渐形成很好的资源整合平台，建立良好的伙伴合作关系。

  第二是专业，中诚将相应的投资流程标准化、模板化。拥有严格的风控机制与内部审核标准，有庞大的专业投资管理团队。在项目的判断、项目的投资、执行以及退出方面，专业化的经营得到了很好体现。

  第三是分享，在整个所投资的12年当中，中诚投资的几百个项目当中，无论是跟开发企业还是投资人之间，大家形成很好的利益分享机制，机制非常透明、公开，这样才使整个企业健康持续的发展。

  代表性案例分享中，长富汇银基金总裁张保国提到了两个具有阶段代表性的项目。一个是在三线城市的夹层投资项目。他认为，一线城市竞争白热化的背景下，经过多指标测算分析，选择竞争相对少的三四线城市完全可行。比如，选择地处高铁沿线，人口较密集的区域中心城市。同时，对当地供需比，在建工程数量，房价承受能力等指标进行调研以保证项目选择风险最小化。对于今年房地产私募基金的发展形势以及观点总结，张宝国认为，2014年可能是房地产私募基金的分化年，强者更强，弱者出局。中国房地产私募基金未来五年或者说更长的时间，管理规模可以达到五百亿或者过千亿。在创新方面他强调两点：第一点就是更加灵活的盈利模式，第二点就是走更专注的细分，比如类似于盛世神州走海外路线，或者是更加丰富的交易结构，比如做一些优先级或者将来的REITs等等，各家企业依据自己的优势结合未来的发展，找准自己最适合的就是最好的。

  新成立不到一年的佰仕信基金也有自己对于项目投资的独到见解。董事长陈方勇更重视利用私募基金本身的特点抓住项目机会，走自己特色的道路。他认为私募基金跟其他金融机构不同，比如信托，对信用与评级非常执着，仅对一线城市，百强企业感兴趣。这就意味着有大量有潜力的房地产企业被错杀。佰仕信去年在连四线都不算的怀安县投资综合体项目。从地理位置上，项目处于县城中心，而县城又是内蒙、山西进京的必经之路。项目潜力上，该项目是原来县里唯一的百货商场拆后重建的综合体。开发商资质上，尽管没有二级资质，但本身资本实力较雄厚。综合分析，再加上即使对方违约，手里有抵押的项目可以收回出卖，公司进行了投资。因此，在陈方勇看来，只要是可以卖的商业类物业，在进行专业评判之后，完全可以跳过硬性死板的指标进行投资。

  稳盛投资管理有限公司执行董事宋炜对于陈方勇董事长的观点非常认同。他强调作为老牌地产公司下属的房地产投资基金，稳盛投资的价值观是“专业、融合、信赖”。“专业”是其最大的特点。稳盛注重的是项目的价值投资，他们不会过度关注一个项目的开发商资质，是不是“四证”齐全，而是看这个项目所处的位置以及项目本身是不是能够为投资人创造更好的回报。金融机构要求“432”，无非是要求把一个项目本身的价值进行分解、倒推。对于稳盛来说就要利用地产背景来判断项目的可投资性。因此公司过往的投资，同质化程度比较高。主要是一些二线城市的住宅项目。总之，只要是优质的项目，宋炜认为，就应该考虑，应该走出比传统的金融机构更不一样的路径。

  嘉实基金房地产部总监王克明则主要从金融机构服务商的角度分享了企业对房地产行业投资的心得。其基金子公司到现在为止大概有70家牌照，开展业务大概一万亿人民币。真正投资到房地产行业的资金不到1%。因为没有“432”的限制，公司为很多没有二级资质的开发商提供了资金支持，同时如何通过专业的判断能力衡量风险，规避风险将成为今后专注的领域之一。

  在谈到走出国门的策略分享是，盛世神州首席执行官李万明对盛世神州在美国取得成功的策略主要概况为两个方面：一是找到项目的投资价值，实际上是优先股权的概念。作为基金投资还是要考虑风险，开始把主要的目光放在就业机会增长比较快、房屋的出租收益在逐渐提高的城市，包括亚特兰大、休斯敦。同时，也是要找到合适的机会。二是一定要找熟悉当地房地产运营环境的本土伙伴一块合作，无论是做持有性物业还是做开发型物业。比如公司做的一处持有型物业就是跟当地的一家公司一起合作投资，各出一半资金，通过基金的方式大家抱在一起，发挥各自优势，壮大实力。

  高通智库在会上正式启动了“2014年中国地产金融日” 大型地产金融活动，在行业交流领域，我们定位通过“融资+融智”，实现落地性的效果。

  2013年“中国地产金融日”汇聚了500多位行业名家与新秀。2014年8月份的地产金融日，我们定为“再创辉煌”，内容更加丰富和多元化，力争一天的地产金融日，实现地产金融周的沟通效果。

  同时，2014年地产金融日主办方将联合政府权威机构，住建部、央行、银监会的专家，共同成立中国房企信用与风险研究组，依托高通智库近百家标杆企业研究，以及为品牌金融机构进行的风控研究实践，为房地产融资的健康发展提供促进。