“姐，这周末能来吗？本周六夏威夷蓝湾开出新房源9号和18号楼，另有演艺和抽奖等活动。过了这周四蓝湾就要涨价了。”兴达置业一位销售员对晓哗(化名)说。

  上周五，这位销售顾问再次致电晓哗，不是说要涨价，而是降价。该位置业顾问称，“新开的9号楼其中一个单位价格调整为9000元/平方米。”也就是说，该楼盘出现了1000-1500元/平方米左右的降价。

  在北京周边楼盘大肆炒作京津冀一体化概念、尽量拉涨房价时，离北京最近的燕郊却一反常态，在成交量萎靡的情况下正酝酿着调整。

  利好被透支

  “售楼处都很冷清，大家都在观望。”晓哗调研了燕郊7个楼盘后得出的结论是，现在燕郊处于有价无市的状态，不适合买房，再等等。

  燕郊本地人晓哗属于不折不扣的刚需。原本，晓哗担心受京津冀一体化影响，燕郊会出现新一轮价格炒作，但实际上，这一轮炒作发生在保定等地，而并没有波及燕郊。

  夏威夷蓝湾的销售向21世纪经济报道记者诉说着燕郊美好的未来。包括可能接通的地铁，可能与北京两广路对接的高速等。

  销售顾问没有像以往一样，描述京津冀一体化的美好故事。多次的炒作已经不再吸引北京客群。

  2011年1月12日，“河北省加快环首都绿色经济圈产业发展协调工作办公室”在燕郊挂牌。尽管挂牌并没有举行任何仪式，也没有官方报道，只在网络有零散消息，但这个“鼓舞人心”的消息，成为当时燕郊所有销售员必讲的大利好。

  当时的传闻是，在区域城际铁路方面，将增添涿州-北京新机场-廊坊-北三县(三河、大厂、香河)-首都国际机场/顺义城际铁路路线，实现城际铁路间的互连互通。

  燕郊到北京，能够通地铁，是燕郊当地居民多年的期盼。然而，多次概念炒作之后，除了房价高涨至如今的11000-13000元/平方米以外，没有落实任何实际举措。

  此轮炒作之后，燕郊出现了增长乏力的高位盘整状态。

  燕郊一位专门负责拉客户到楼盘的业务员抱怨说，“以前一天能拉几十个客户到楼盘，现在一天最多能拉十几个客户。现在干这个都不怎么赚钱。”

  高位盘整

  除了被屡屡透支的“利好”因素外，业内人士认为，由于主要客群均来自北京，目前燕郊楼市萎靡不振与北京市场的低迷也有关系。

  燕郊楼市是北京市场的侧影。燕郊房价从2012年的均价6000元/平方米，涨至2013年的1.1万元/平方米，这个期间，北京楼市也在疯狂上涨。而燕郊一位开发商曾告诉21世纪经济报道记者，燕郊合理房价应该是通州房价的一半左右。

  中原地产研究部统计数据显示：燕郊目前在售的住宅类项目合计有22个，其中均价在1万以上的有12个，平均售价为1.12万元/平方米。中原地产分析师张大伟认为，从往年市场看，一旦北京楼市出现观望，燕郊市场就会感冒，如果北京感冒，燕郊就会开始大规模促销。

  “2014年，北京楼市已经出现降温3个月，特别是二手房成交均价基本停滞。信贷政策的收紧、自住房的供应，都导致刚需观望。而燕郊之前出现的调整，都是因为北京外溢的刚需在观望。”张大伟认为，受北京影响，承接北京溢出的刚需和投资需求的环北京市场，出现了上涨乏力。

  张大伟认为，2014年燕郊等区域如果没有实际利好，很可能价格会出现下调。目前燕郊的二手房市场价格已经全面停涨，贷款难度比北京更大。

  业内人士分析，配套决定市场健康程度，目前来看，虽然环北京的燕郊等区域，房价相比北京要低，但从配套看，无法相比北京郊区。在燕郊等区域买房的客户大部分都是刚需，北京市场一旦出现观望，燕郊需求就会锐减。

  燕郊当地一位二手房置业顾问告诉21世纪经济报道记者，相比去年同期，近期燕郊的成交量下滑了70%。