香港楼市调查：新盘降价潮“冰封”二手楼市

  进入2014年，香港楼市刮起降价风，“崩盘”声四起。继长江实业新年首个新盘降价25%开售后，另一大巨头新鸿基地产2月10日推出一住宅项目也声称最高降幅达45%。随着越来越多楼盘推出大力度折扣，“降价风暴”弥漫香港新房市场。

  新盘降价潮来势汹汹，二手楼市也现“入冬”征兆。美联物业每月发布的楼价走势图显示，2月份香港二手房成交均价为8797港元/平方英尺 (约合人民币74679.9元/平方米)，同比跌幅达到4.3%，为近四年半以来新高。

  自2003年末见底并走出一波长达十年的大牛市之后，如今的香港楼市渐现“拐点”迹象，在特区政府“双辣招”以及美联储即将退出量化宽松政策的重压下，香港楼市会否重蹈1997年式“大崩盘”，引发业界热议。

  针对业界热议的香港楼市“崩盘论”，近日，《每日经济新闻》记者赴港调查发现，香港新房市场确掀起了一波降价潮。受此影响，二手楼市进入寒冬，颇多业主只得降价出售。土地市场接连出现 “流标”，显示出开发商对后市态度愈加谨慎。

  随着新一届特区政府决心增加土地供应以扭转供求关系，“低利率”环境也有可能随着美联储退出QE政策而终结，如此，过去数年支撑香港楼市上涨的两大基本因素均现逆转迹象。但多位专业人士认为，只要中国经济不出现大的问题，在楼市下行周期，特区政府可以通过松绑“双辣招”等逆周期手段放松调控，因此，重演1997年式“大崩盘”的可能性并不高。

  新盘降价潮袭来 龙头地产商集中出货

  从香港红勘火车站乘坐西铁线至上锦路站，转乘小巴至映河路站，约一小时车程后，《每日经济新闻》记者抵达位于新界元朗区楼盘——新鸿基“尔峦”。该楼盘因最高降价45%而引发市场关注，自2月10日开售至今已展开第九轮销售，几乎每一轮销售均获得逾十倍的超额认购。

  “我们的项目昨日(3月13日)刚开卖82户新单位，就获得逾1200名买家认购，截至今天(3月14日)，累计销售470户，剩下的货已经不多了，要买就得赶紧出手。”现场销售人员说。

  据悉，新鸿基“尔峦”曾于去年3月首度推出50户大户型单位，平均售价17152港元/平方英尺(约合人民币14.4万元/平方米)。但现场提供的报价单显示，项目实用面积超1000平方英尺(约合92.9平方米)的大户型产品平均售价为1.1万~1.5万港元/平方英尺(约合人民币9.25万~12.61万元/平方米)，中小户型产品销售均价9000~10000港元/平方英尺 (约合人民币7.57万~8.41万元/平方米)，少量单位售价更低于9000港元/平方英尺(约合人民币7.57万元/平方米)。

  为平抑楼市过热，2012年10月26日，特区政府宣布，非香港永久居民、本地和非本地注册公司在香港购房，将额外征收15%的买家印花税，并上调额外印花税税率5%。4个月之后，特区政府再次宣布全面提升印花税，针对二套房的买家，新政策规定200万港元以下住宅按成交价的1.5%缴纳印花税，200万港元以上则按成交价的8.5%缴纳印花税，较之前的4.25%翻了一番，由此被业界称为楼市调控“双辣招”。

  “降价40%的说法有点夸张。”香港知名财经评论员梁海明说，新鸿基在2013年3月首推“尔峦”时，主推产品为3000~4000平方英尺(折合278~371平方米)的高端大户型产品，加上政府调控措施确定不久，新鸿基在定价策略上延续了基于2012年楼价高峰期的定价策略，所以去年的定价显然是虚高。

  美联物业首席市场分析师刘嘉辉认为，新盘掀起降价潮勿容置疑。以往同区域新盘售价较二手房往往溢价约30%，如今开发商通过各种折扣及税费回赠以吸引买家，导致新盘定价贴近甚至低于同区域质素相近的二手房，这是本轮降价潮的最大标志。

  记者走访多个新楼盘也发现，额外折扣优惠与税费回赠几乎成为项目必备的促销手段。“香港开发商现在是不得不降价卖楼，”梁海明表示，一方面，在“双辣招”打击下，香港开发商年度目标遭遇挑战；另一方面，去年全港只有8300套一手房新增供应量，比预期减少逾5200套，导致今年新房供应量大增。对开发商而言，“求量不求价”是当前的较好选择。

  《每日经济新闻》记者发现，港资地产商去年在香港市场的销售表现明显分化，长江实业去年在香港仅实现不足50亿港元的销售额，与300亿港元销售目标相差甚远。新鸿基地产于2013~2014上半财年(2013年7~12月)于香港区域录得合约销售额约80亿港元，较去年同期下降27%。唯新世界发展于2013~2014上半财年(2013年7~12月)在香港区域录得合约销售金额117亿港元，完成该财年100亿港元的目标。

  二手楼市遭“冰封”成交量创16年新低

  在新盘主动降价促销的冲击下，香港二手楼市成交降至冰点，业主降价套现的案例也逐渐增多。

  据美联物业发布的楼价走势数据显示，今年2月份香港二手房成交均价为8797港元/平方英尺 (约合人民币74679.9元/平方米)，较上月环比下跌0.9%，若与去年同期9191港元/平方英尺(约合人民币78024.6元/平方米)的成交均价相比，同比跌幅达到4.3%。

  目前香港二手楼市成交可用“冰封”来形容。刘嘉辉告诉《每日经济新闻》记者，根据美联物业统计显示，自去年10月份起，连续五个月香港二手房成交套数低于3000套/月，不仅远低于市场畅旺时14000~15000套/月的成交水平，甚至低于7000~8000套的月正常水平。“现在的交易量是创了最近16年的新低，连2003年SARS期间都不如。”刘嘉辉说。

  实际上，在城市化程度极高的香港，二手房一直在全港商品房交易量中占主导地位。刘嘉辉告诉记者，自“双辣招”出台之后，内地买家及投资客入市比例大幅下降，目前入市的主要为首次置业者或长线投资者，市场需求大幅萎缩。由于一手楼盘降价抢客，在价格接近的情况下，买家自然倾向于购买新盘，导致原本有限的需求分流至一手市场，二手楼市可谓雪上加霜。

  在新盘降价潮冲击下，二手楼市松动的迹象愈发明显。记者从多家地产中介代理获悉，随着开发商带头降价，不少业主降价还击，尤其在多个新盘正在推售的新界区，二手房业主也扩大了议价幅度。

  以元朗区为例，受新鸿基“尔峦”降价影响，区内二手市场降价放盘比比皆是。以定位与尔峦最接近的二手盘YOHOMidtown为例，据美联物业一名客户经理介绍，最近成交的一套面积为972平方英尺 (约合90.3平方米)的单位，业主去年年末叫价950万港元(约合人民币753万元)，单价9773港元/平方英尺(约合人民币82190元/平方米)，到了最近，业主最终决定降价120万港元出售，单价下降至8539港元/平方英尺(约合人民币71813元/平方米)，与尔峦的同等户型折后价接近。

  刘嘉辉预计，由于香港立法会于2月22日三读通过了俗称楼市“双辣招”的《2012年印花税(修订)条例草案》，加上新年后陆续有新盘减价发售，令有意放盘的业主愿意扩大议价空间，导致二手楼价跌势持续。他预计，本月这一情况仍将持续。

  成交量低迷也显示出二手楼业主出售意愿并不强烈。中原地产创始人、前主席施永青接受《每日经济新闻》记者采访时表示，香港二手楼市年内出现大幅下跌的可能性甚低，最重要的原因是低利率环境并没有改变。目前在香港，房贷利率仅为2.2%，低于市场平均约3%租金回报率，在“供房比租房划算”的大环境下，大多数二手楼业主并没有抛售意愿。

  土地市场现流拍 地产商慎看后市

  与内地一线城市地王频现相比，香港自年初起两度出现地块“流拍”，港资地产商谨慎情绪表露无遗。

  3月13日，香港地政总署公布两幅住宅用地的招标结果，其中一幅位于新界大埔白石角科进路的大埔市地段第213号的住宅用地“流拍”引发广泛关注。据悉，上述土地最大可建筑面积71.58万平方尺 (约合6.65万平方米)，此前市场估值介乎35亿~50亿港元，楼面地价为5000~7000港元/平方英尺 (约合人民币42050~58870元/平方米)。地块吸引了7家地产商投标，但香港政府决定不接纳这7份标书，原因是竞标金额未达到政府所定底价。

  这并非孤例。今年1月，港铁宣布天水围轻铁天荣站上盖项目流标，成香港历史上首个两度流标的铁路住宅项目。资料显示，天荣站上盖项目总建筑面积约为98.23万平方英尺(约合9.13万平方米)，预计在2020年落成，项目在去年首次招标补价金额约为26.863亿港元，最后没有一家地产商参与竞标，迫使港铁更改招标条款。结果显示，虽然收到3份标书，但由于投标方案未能符合财务要求，因此决定不接纳有关标书，项目再度以流标收场。

  在刘嘉辉看来，两次流标尽管有定价的原因，但也显示出香港地产商对后市预期渐趋谨慎。受未来土地供应量或将大增，以及低利率环境可能终结的预期影响，过去数年推动香港房价大涨的核心因素正面临逆转。

  与内地楼市相似，过去十多年来香港新增土地供应不足始终备受质疑。1999年~2012年间，香港特区政府实行勾地制度(即单位或个人对具体宗地有使用意向的，可提出申请，并承诺愿支付的价格，此制度意在防止土地流拍和贱卖——编者注)，开发商表现不积极，导致土地供应连年下跌。统计数据显示，在勾地制度推行的14年间，香港政府仅售地58幅，2003年“非典”期间及2008年金融风暴后，更曾两次停止卖地。

  对于香港政府过去的卖地政策，恒隆地产董事长陈启宗在参加2013年一论坛时直言：“十几年来香港政府没有怎么卖地，如果说前6年在亚洲金融风暴的影响下为恢复市场信心是可以理解的，但是后来几年就不可原谅了，政府不卖地等于市场没有新的房屋供应，你想房地产价格会怎么样走？”

  在此背景下，新一届香港特区政府决心增加土地供应，抑制房价过度上涨。2013年初，香港发展局局长陈茂波宣布取消勾地制度，土地出售由特区政府根据市场需要主动出售。根据计划，香港政府将在2013~2014年度推出46幅住宅用地，连同地铁上盖和其他重建项目，共计可兴建25800个私人住宅单位。根据房屋策略督导委员会制定的长远房屋规划显示，未来10年香港将新建成47万套单位，占全港238万个家庭整体比例近20%。

  此外，美联储开始缩减QE规模，也将对香港楼市造成重压。据香港金融管理局及中原地产研究部数据显示，2008年美国推出QE之后，大量国际资金流入香港，导致香港银行体系资金一度扩增至约3200亿港元，按揭利率由当时的3.5%下调至2%左右。

  “如今香港银行体系的资金量已经降到1600亿港元，如果国际资金持续流走，香港的按揭利率有可能回升至3%以上的水平，对香港楼市带来更大压力。”梁海明认为，假如利率上涨，准买家因担心房贷负担加重，将降低入市意愿，买方市场萎缩；利率上涨还会导致开发商融资成本上升，因此开发商未雨绸缪，加快卖楼以回笼资金。

  悲观预期也提前由资本市场反映出来，香港主要地产股均遭投资者抛售。从去年年初至今年3月18日，新鸿基地产、新世界发展、恒基地产股价跌幅分别约28.4%、35%、26%。

  香港楼市已走牛十年 业内称崩盘几率小

  香港房地产市场素来以大幅波动闻名。自上世纪70年代末至今，香港楼市经历了三次房地产泡沫破裂，最令人印象深刻的莫过于在1997年亚洲金融风暴的洗礼下，香港楼市经历了一波长达6年的大熊市，期间楼价最高跌幅达到76%，造就了一大批“负资产”(即物业的市价低于原先用来购买物业的银行借款)，不少港人因此破产。

  但2004年以来，香港房价开启了一波十年牛市。监测香港楼价的中原城市领先指数(CCL)显示，该指数从2003年末约30点大幅上涨至120点，上涨了3倍。

  如今的香港楼市会否重演1997年式的“大跳水”？

  美银美林研究报告认为，尽管香港利率水平下降抑制了抵押贷款还款额，房价仍令许多市民难以负担。1997年香港地区房价达到峰值时价格收入比约13.2倍，2003年跌至5.5倍，目前价格收入比又已升至13.3倍。由于中国香港地区的租金回报率与10年期美国国债收益率紧密相关，目前二者均为2.8%，随着QE退出，10年期美国国债收益率将升至4%，假设租金保持不变，香港房价需要至少下跌24%，才能让租金回报率与美国国债收益率保持一致。

  兴业银行首席经济学家鲁政委[微博]也认为，由于中国香港采用联系汇率制，只要美国利率一收紧，香港银监会就跟着加息。但现在中国内地经济整体走弱，背靠内地的香港经济难免受影响，如果香港在经济不景气的情况下还要被迫加息，楼市出现大幅调整在所难免。

  但梁海明认为，在历次下跌周期中，香港楼价跌幅平均只在20%左右，极少遇见 “崩盘”情况，即便2008年美国次级债危机引发百年一遇的全球金融海啸，香港楼市也仅下跌了不到25%。他认为，除非全球再次爆发比亚洲金融危机更严重的金融风暴，否则香港楼市出现“崩盘”的几率很小。

  “梁振英上任后，虽然推出严厉的楼市调控措施，但由于房地产业是香港经济重要支柱，港府官员也多次表示，如果确定楼市进入下跌周期，政府必将撤销楼市调控措施及其他有关政策，因此香港楼市远远没有到崩盘的地步。”梁海明说。

  施永青也称，1997年在楼市顶峰期，香港人平均拿出74%的月收入贷款买楼。吸取了当年“崩盘”的教训，目前香港楼市无论是地产商还是小业主的资产负债情况均远好于当年。根据中原地产统计显示，目前香港小业主中有六成已还清贷款，剩余的按揭买家房贷支出仅占月均收入三成，加上内地买家的购买力远胜于1997年，香港房价再度出现 “腰斩”式大调整的可能性很低。

  对话

  中原地产创始人施永青：

  内地地产市场尚未经历一次完整周期

  针对龙头地产商降价卖楼、香港楼市拐点渐现等困惑，《每日经济新闻》(以下简称NBD)专访了中原地产创始人兼董事施永青。

  NBD：去年下半年起，龙头地产商降价卖楼的新闻，新鸿基的尔峦更是以最高降幅45%震惊了业界。目前香港一手房市场的降价真相是什么？

  施永青：一些大型地产商降价卖楼是不可否认的事情，背后主要有两方面因素。一方面，这些大地产商都是上市公司，背负业绩压力，因此它们有降价促销拉动销售的动力。

  另一方面，为了吸引买家注意力，这些项目宣传的降价幅度往往有夸大成分，比如某项目宣称最高降幅达四成，但它的参考价是前一期推出的高端大户型产品，而现在推的大多是中小户型产品，产品并无可比性。

  NBD：以新鸿基为首的大型地产商率先降价卖楼，是否意味着他们不看好后市？

  施永青：应该说香港地产商从去年下半年开始对于后市态度转为谨慎，最重要的原因是“双辣招”发挥了作用，内地买家与投资客撤出了市场，购买力急剧下滑，地产商推新货的时候发现市场承接力不足，为了尽快回笼资金，只能降价吸引买家。

  NBD：新盘频频降价促销，对于二手市场产生怎样的影响？

  施永青：压力肯定是有。实际上，一手房市场并不能代表香港楼市走势，在“辣招”出台前，二手房成交量占香港商品住宅成交高达八成，如今受新盘降价潮影响，成交占比降至六成左右。

  目前二手房市场成交急剧萎缩，市场也出现了一些二手房业主降价卖楼的案例，但我们注意到，业主的抛售意愿并不强，这主要由于目前按揭利息为2.2%，低于约3%的租金回报率，大多数业主房贷压力并不大。当然，部分以公司名义入市或者内地炒家由于自身资金原因，出现零零星星的减价套现个案。

  我预计，今年内一手市场售价降幅或将达到15%~20%，二手房价年内降幅应该在5~10%。

  NBD：“双辣招”与美国退出量化宽松政策带动利率上涨，哪个才是影响香港楼价的最重要因素？

  施永青：“双辣招”不过是行政干预政策，通过大幅加税抑制需求达到降低房价的目的，但这个政策并没有改变香港楼市的基本面。如果现在“双辣招”退出，市场必然出现剧烈反弹。

  相对而言，香港楼市受到全球低息环境的影响更大。以往数年，香港房价之所以大幅上涨，与美联储大量“放水”不无关系。如果美联储退出QE，由于香港实行联系汇率，银行势必跟进加息，如果届时中国内地经济向好，加息对楼市的影响较少，但如果中国经济走弱，在市场预期转为悲观的情况下，加息的负面作用或许会被放大，所以美国量化宽松政策下一步怎么走，对香港楼市影响重大。

  NBD：自2003年末见底后，香港房价开启了一波十年牛市。目前是否到了房价的拐点？

  施永青：是否到了拐点，目前还看不清。如果中国经济能够完成结构性改革并重拾升势，香港特区的经济也必然受惠，楼市也能走出新一波的涨势。但如果中国经济走入困境，那么香港经济也难幸免，楼市无可避免受到拖累。

  很多人担忧香港楼市重蹈1997年崩盘的覆辙，我觉得可能性很小。在经历了数次房地产牛熊周期转换后，香港无论是地产商还是小业主财务状况都较以往更稳健，香港龙头地产商负债率都很低，就算熊市来了，他们受到的影响也相当有限。相反，内地房地产市场尚没有经历了一次完整的周期，很多内地地产商发展策略激进，负债率高企，一旦熊市来临，大量企业将面临生存危机，进一步加大市场波动。