“宁七条”或难解市场之渴

  3月5日，李克强总理刚刚在政府工作报告中提出，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

  3月11日，南京市即发布针对当地市场进行调控的“宁七条”。

  针对此次“南京新政”，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉告诉中国房地报记者，限价、增加供地、控地价、保“刚需”、严控资金链风险、保障房是新政的六大着力点，“这是在保刚需，新政最重要的目的在于控地价，包括对最高涨幅的控制”。

  “宁七条”定调 南京房地产调控

  3月11日，南京市政府办公厅发布了《关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》，对房地产市场的调控和管理提出了七条意见，简称“宁七条”。同一天，南京市政府还下发了《关于加强我市住房保障和供应体系建设的意见》(下称《意见》)，对保障房建设提出了要求。

  “宁七条”主要针对“刚需”市场、增加中小型商品房供应等层面提出了7条措施。其中最引人注目的有3条，分别是：

  9050政策。南京市今后5年商品住宅年均用地在500公顷以上，其中90平方米以下户型占比达到50%以上。

  限定地价。地块在公布出让起始价的同时，公布竞争的最高限价，最高限价原则上控制在起始价的45%。竞价达到最高限价时仍有竞争的，停止竞争地价，改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金。

  按季度分解控制房价涨幅。如上一季度房价指数涨幅过高，则对当季度目标进行动态调整和控制。申报价格以中小户型优先，合理价位优先，不涨价优先为原则。对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目且不接受物价、住建部门价格指导的，暂不核发销售许可证。

  此外，“宁七条”还对商品住房预售、精装修价格评估、南京郊区房地产市场监管以及统计局对楼盘销售价格的预测等四个方面进行了要求和部署。

  而在南京市政府发布的另一份《意见》中，则明确提出了对出让住宅用地面积10万平方米以上的商品房，原则上配建建筑面积不少于5%的保障性住房。南京市住建委相关部门负责人表示，到2015年争取建成各类保障性住房2000万平方米，实现住房保障覆盖20%人群的目标。

  鸿毅资本总裁张义鸿认为，这是在原有新政基础上进一步细化，这次调控更有针对性，目的性更强。这次调控跟南京2013年房价的不断上涨有关。

  南京市政府网站刊文认为，“宁七条”出台的目的，是“从土地出让、房价涨幅控制等多方面来力保刚需”。

  热点城市的分类调控

  中国房地产报在上一期(3月10日总第1745期)头版头条中，对热点城市的分类调控工作进行了梳理，其中包括：

  第一，要千方百计增加普通商品房的供应，特别是中小套型商品房的供应。要继续增加住宅用地的供应。

  第二，继续采取调控措施缓解供求矛盾，包括差别化信贷、税收政策、限购政策等。

  第三，住建部准备在热点城市开展共有产权住房试点工作。

  除了第三点，此次南京“宁七条”，基本覆盖了热点城市分类调控的各个方面(“宁七条”是南京市政府《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》的延续，在该通知中，明确对差别化信贷做出了要求)。

  无论从哪一点来看，南京都应属于调控的热点城市。

  2013年，南京市住宅用地共成交88宗，建设用地面积522.31万平方米，较上年同期增长18%；但土地出让金777.65亿元，与上年同期相比大幅增长143%，溢价率在10月以来连续超过40%，一时间“地王”不断涌现。

  从房价来看，根据国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格变动情况，2013年全年，南京以15.6%的年涨幅排在70个大中城市的第六位，仅次于北上广深等主要城市。今年1月的数据显示，南京新建商品住房房价同比涨幅达到了14.7%，在70个大中城市中仅次于四大一线城市与厦门，再次排名第六。

  上海易居房地产研究院提供的南京商品住宅库存数据显示，2012年2月南京商品住宅的库存去化周期为18.3个月。到2013年2月则下滑至7个月，到了2014年2月则为5.5个月。朗诗集团董事长田明在接受中国房地产报记者采访时表示，一个健康的房地产市场，其楼市的去库存周期应为12个月，但南京楼市去库存周期长期维持在6个月左右，处于明显的供不应求状态。

  “宁七条”的落地，标志着分类调控正式进入了实施阶段。中原地产首席分析师张大伟分析认为，后续楼市调控将呈现出分化趋势，类似南京等涨幅较快的城市可能会继续从严执行楼市调控。

  可想而知的是，如果后续效果明显，将会有越来越多的城市根据当地的房地产情况，跟进分类调控。

  行政化特征仍明显

  同策咨询研究总监张宏伟认为，此次南京新政更加注重对中小户型商品房供应的保障，在政策上可操作性更强，“就一个市场而言，也更加因地制宜”，一定程度上体现了“分类调控”的新思路。

  而在具体的调控手段方面，也有新思路。“政府没说不让你涨，但你房价涨了之后能否卖得掉？与此同时，也不能允许你疯涨，否则不给你发证。”江苏香溢置业副总经理张良认为，此次调控对于南京房价涨幅控制更有弹性，更有操作空间。

  蓝风机构副总经理翁忠平认为，以前的房地产调控政策多为“一刀切”，而此次南京新政主要针对不同产品进行更加细化、有针对性的调控。这将会对南京一直疯涨的房价起到一定的抑制作用，而对于地价也将产生一定的作用。但问题也仍旧存在。

  通过限地价、限房价、限精装修价、限商品住宅结构以及配套保障房等措施，虽然可以短期内达到预期目标，但若不能从根本上解决供求矛盾，相应的调控就难以真正遏制房价上涨。尤其需要注意的是，虽然南京市政府提出了分季度控制房价涨幅的行政目标，但并未公布房价涨幅等目标。

  张良分析，如此政策到后期会出现明显博弈现象，一方面，是来自政府的弹性调控；另一方面，拍出的高价地均在陆续入市。开发商若报高价，则受制于涨幅调控；不报高价又将成为亏本买卖，所以肯定会产生纠结。