自去年9月中国(上海)自由贸易试验区正式启动以来，区域内房价出现大幅上涨，而去年岁末，自贸区概念的土地市场更是吸足眼球。其中，临港拍出多块楼板价超过1.5万元/平方米、溢价400%以上的土地，最高楼板价甚至突破1.6万元/平方米，并由此带动区域内房价突破2万大关。然而，如今当地的二手房价格率先“退烧”。

  21世纪不动产上海锐丰高桥季景分行经理王忠欢告诉《每日经济新闻》记者，其机构统计数据显示，2014年1、2月，外高桥板块二手房共成交161套，较2013年同期下降近六成，同期全市成交量下滑约三成，外高桥板块二手房市场跌幅远超全市整体水平。3月市场成交较春节前的1月同期依然下降10%，往昔“小阳春”行情被浓重的观望氛围取代。在价格方面也出现了一定的松动，目前该板块无论是老公房还是次新房，较1月同期都下滑了约1000元/平方米。

  21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔指出，目前外高桥板块行情冷清主要是三方面因素导致。首先，近期房贷收紧和二三线城市出现楼盘降价现象，加重了购房者观望的情绪；其次，去年外高桥板块受到大市上涨、自贸区利好的双重影响，房价整体涨幅达两成，房价高企导致购房者出现“抗性”；最后，自贸区管委会搬迁意味着自贸区发展重心由外高桥转移至临港新城，对外高桥楼市造成一定负面影响。

  在黄河滔看来，“自贸区政策出台后相关辐射板块迎来了全面爆发，但在生活配套、产业结构等方面短期内缺乏明显改善的情况下，楼市存在被透支的嫌疑。”克而瑞研究中心研究总监薛建雄更是直接指出，上述高溢价拿下的土地肯定存在风险。

  值得注意的是，虽然外高桥板块目前出现量价双下滑的迹象，但浦东、川沙等其他涉及自贸区的板块，其二手房量价方面并未受到太大影响。

  业内人士分析认为，此轮降价调整仍限于局部范围，而其未来是否会持续甚至蔓延，还要取决大市和政策的双向考验。

  上海中原地产西区住宅部总经理陈宇珏表示，今年3月的“小阳春”，沪上楼市更多显现出的是一二手房转换的现象，一方面，二手房受到信贷收紧压力的影响，成交放缓；另一方面，3月开始，开发商提前集中出货，加快了推盘速度，且一手房信贷压力并不凸显，因而，无形中使得一部分二手房客户转向置业一手房。