2014年3月10日，全球领先的国际房地产顾问机构莱坊联同中银国际有限公司在北京举行新闻发布会，发表2014年《财富报告》。今年， 第八版《财富报告》深入探讨财富趋势、豪宅和商业物业市场，以及超级富豪对于物业和其他投资的取态。

创造财富

    《财富报告》与顶尖的财富情报公司财富内望(WealthInsight)携手合作，编制涵盖约九十个不同国家和城市的全面财富分布数据。

环球重点：

    尽管经济不稳，去年全球超级富豪人数仍录得3%增长。

    自2003年起，全球超高资产净值人士(即扣除自住房屋后资产净值达三千万美元或以上的人士)数目增加59%，中东、拉丁美洲、澳大拉西亚和非洲更录得逾一倍增长。亿元富豪(即资产净值达到一亿美元的人士)人数增加62%，十亿富豪人数则大升80%至1,682人。

    未来十年，非洲超高资产净值人士增幅最大。预计2023年，非洲拥有三千万美元的千万富豪人数将大增53%。

    莱坊预计2023年，伦敦将继续成为超高资产净值人士数目最多的城市。届时新加坡和纽约将超越东京和香港，分别占据第二和第三位。

    物业占超高资产净值人士投资组合的24%。超过40%的私人银行和财富顾问受访者表示他们的客户去年增加了物业的投资比重，47%的受访者预期有关比重在2014年会进一步增加。

    中银国际有限公司副行政总裁兼业务(私人银行)主管黄剑雄表示，取得新兴市场信息和机会是全球创造财富最大的机遇。

亚洲重点：

    在“十亿富豪”这个最高级别，未来十年亚洲将录得66%增长，超越欧洲成为全球十亿富豪人数最多的地区。

    未来十年，中国和印度超高资产净值人士数目将分别增加80%和99%，加上印度尼西亚大增144%以及越南激增166%的出色表现，将把亚洲超高资产净值人士总数推高43%。

    2023年，亚洲超高资产净值人士数目将达到58,588人，超越北美的总数。其中，中国的高净值人士的数目将增加80%至14,213人，全球排名第13名。

    根据未来十年超高资产净值人士数目的增长预测，在二十大城市当中，亚洲城市占19个席位。胡志明市位居榜首，雅加达居亚，15个城市来自中国。内罗毕是榜上唯一一个非亚洲城市，排名17。

    莱坊董事及大中华研究及咨询部主管林浩文表示，到了2023年，中国十亿富豪人数预计增至322人，多于英国、俄罗斯、法国和瑞士十亿富豪人数的总和。此增长得到中国创造财富前景向好支持，预计中国由2013年至2023年每年将为全球国内生产总值额外贡献一万亿美元。

全球城市研究

     《财富报告》的“全球城市研究”评估全球超高资产净值人士认为最重要的城市。该项研究显示，财富分布转变令财富格局产生了变化。 2014年，伦敦依然独占鳌头，成为全球最重要的城市，但纽约有望在2024年超前。

    撇开伦敦和纽约，排名较高的城市以亚洲居多，前十名当中就有四个，预计2024年更会增至五个。亚洲和欧洲、北美之间有一个明显的差异，就是亚洲缺乏单一主导城市。这解释了为何现在亚洲城市之间存在权力斗争，新加坡、香港、上海甚至北京都在争夺未来亚洲第一城市之位。

    虽然目前新加坡仍处于领跑位置，但预计到了2024年，香港将会超越新加坡成为亚洲最重要的城市。林浩文解释道： “中国强势是不争的事实，而香港乃中国和全球各地之间的非官方门户，这肯定了香港未来十年的优势。”

    黄剑雄赞同这个观点，他表示：“由于香港仍然是世界金融中心之一，无论是我还是我的超高资产净值客户都认为目前香港是全球最重要的城市。”

国际豪宅指数

    亚洲市场蓬勃发展，主导了今年的“国际豪宅指数”(PIRI)的高位，但莱坊指出某些受2008年经济衰退打击最大的城市已经踏上复苏之路。

亚洲城市主导环球物业价格增长

    莱坊《财富报告》研究显示，雅加达领跑“国际豪宅指数”，当地豪宅价格年升38%，升幅与2012年几乎一样。加上巴厘岛凭着22%的升幅在“国际豪宅指数”排行第三，印度尼西亚主要市场的表现继续跑赢其他城市。

    在2012年的短暂停滞后，中国主要城市房地产市场在2013年进入了一个显著恢复期。北京的物业价格上涨了17%， 大大高于2012年2.3%的涨幅，而广州也有14%的上涨幅度。北京达到每平方米17,100美元，这代表100万美元在北京只能买到52.6平方米的豪宅物业。

    莱坊亚太区研究部主管Nicholas Holt表示：“中国持续令市场期望落空，加上政府实施多轮楼市降温措施，令中国市场一向难以预测。事实是在如此由股本主导的市场，中国一线城市的豪宅需求和价格很可能会持续走高。”

    至于亚洲其他市场，由于低息率和海外(特别是东南亚和中国)需求稳定支持，他预料悉尼豪宅市场增长将在2014年延续。

    就2014年的风险而言，他特别提到香港和新加坡：“这两个市场在过去12个月达到顶峰，现时豪宅价格跌幅加快，而且美国息率变化对两地市场影响甚大。一旦美国比预期提早加息，将令这两个处于调整期的市场重创。

大量入境资金从亚洲涌入海外房地产发展市场

    亚洲跨境房地产发展日益普遍，Nicholas Holt指出：“全球人口和资金流动性增加，主导着豪宅市场，由亚洲牵头的全球化豪宅发展活动便突显了这一点。2013年，超过76%涌入英国、美国和澳洲房地产发展市场的入境资金来自中国、新加坡、香港、马来西亚和印度。建立品牌、多样化、增长以及把物业售予本地买家是主要的驱动因素。”

    展望未来，他预计日益看重国外市场的发展商将继续以伦敦、纽约、香港、新加坡、巴黎和悉尼为投资目标。中国、印度和香港投资者购买伦敦、纽约、悉尼和温哥华豪宅物业时，将会更加认同本土品牌。

市场踏上复苏之路

    《财富报告》指雷曼倒闭引发的危机之大加快了豪宅市场复苏的进程。雷曼事件引起市场恐慌，驱使大幅减息和量化宽松政策(QE)出台，令融资成本降低，鼓励富裕买家投资豪宅物业市场。

    与此同时，政府收购资产，降低另类投资的收益，结果投资者把目光转移至避险市场的有形资产。由于全球住宅市场复苏所需的条件俱备，故此自2009年3月以来，北京、香港、伦敦和新加坡楼价分别上涨了83%、71%、65%和52%。

新增的“摩天大楼指数”

香港摩天大楼价格全球最高

    莱坊新推出的“摩天大楼指数”(Skyscraper Index)所指的商业价值，是透过分析高层物业楼面的资本价值得出。该指数审视全球各洲18个城市最昂贵的摩天大楼价值。

    亚洲摩天大楼主导了莱坊的“摩天大楼指数”，其中香港成为全球摩天大楼最昂贵的城市。北京则排第7位。曼哈顿是北美摩天大楼价值最高的城市，伦敦则在欧洲称冠。

    莱坊商业研究部主管James Roberts解释道：“摩天大楼继续俘虏着我们的想象力。新建筑物纷纷登上报纸头条，那些设有观光走廊的大楼成了旅客争相到访的景点。”

    林浩文表示：“岛屿城市倾向透过建造高楼大厦以增加可用空间，此乃意料之内的事。莱坊《财富报告》的数据显示，本港的摩天大楼数量全球最多，其次是纽约。伦敦核心商业区大部分地方因为保育限制而禁止建造高楼大厦，故此伦敦的“摩天大楼指数”得分甚低，仅位列第45位。”

物业投资种类：

    亚洲有45%的超高资产净值人士计划在2014年加大物业投资，此比例与47%的全球平均数颇为接近。俄罗斯／独联体(CIS)市场对物业市场最为乐观，计划增加物业投资的超高资产净值人士有71%，其次是中东市场，有59%。

    林浩文指出，接近一半的中国、香港和新加坡超高资产净值人士对水岸物业兴趣增加，高于18%的全球平均数。

    黄剑雄指出商业物业仍然是超高资产净值人士的首选之一。对于亚洲超高资产净值人士而言，在11种商业物业类型当中，他们对商铺物业最感兴趣。他们有42%的人表示对商业物业较感兴趣，去年则只有30%，此比例远高于24%的全球平均数。写字楼物业是他们第二感兴趣的物业类型，其次是发展用地。

购买第二居所

    在亚洲，考虑在未来12个月购买另一居所的超高资产净值人士占四分之一，中国在这方面最感兴趣，有31%的超高资产净值人士有此打算，全球平均数则是22%。

    对于超高资产净值人士而言，英国为购置第二居所最热门的地点，其次是新加坡、美国和澳洲。

    教育一直是购置豪宅甚至商业物业的一大驱动因素。接近一半(46%)的亚洲超高资产净值人士倾向把子女送往海外升读大学，马来西亚尤甚(60%受访者表示有此打算)。美国、英国和澳洲是亚洲超高资产净值人士把子女送往海外升读大学的三大热门地点。

其他投资

    富豪重拾对股票的热情，令股票成为最受欢迎的资产类别，70%的受访者预料客户在2014年增加持股金额。黄剑雄表示认同，他指出他的银行客户正在加大股票的投资比重，但他们倾向选择业绩优秀的大型企业，务求把风险降至最低。

    全球超高资产净值人士均预期欧洲是2014年回报最低的市场，他们预计北美的回报最高。