深度观察：地产信贷风险遭预警 三四线城市房价承压

  新华房产3月12日北京讯(记者 张金凤)房贷收紧成为最近一段时期的热搜词。种种迹象表明，今年房地产信贷风险或将增大，由此带来的一系列连锁反应也会相继呈现。央行的统计数据显示，2013年全年，房地产贷款余额增加2.34万亿元，同比上一年多增9987亿元，增量占同期各项贷款增量的比例达28.1%，较2012年末大幅增加了10.07个百分点。

  “目前房地产信贷存在各类风险，如目前很多房企在楼市降价潮等阴影下，存在开发贷违约的迹象。所以，很多商业银行希望捂紧腰包，惜贷心理很重。”上海易居房地产研究院研究员严跃进向新华网记者分析。

  严跃进称，对于购房者来说，在刚需购房者这块依然会有比较明显的政策偏袒，但对于二套房贷等，商业银行不敢贷，原因是此类购房者的投机色彩比较重，而国家对此类置业需求目前持排斥的态度。甚至很多二套房贷购房者的第一套房贷还没有清算完毕，就开始尝试用二套房的租金来缴纳第一套房的按揭额，但这样的一种做法，明显会把有限的信贷资源挥霍掉。

  两会期间，银监会主席尚福林指出，平台融资和房贷是今年首要的两个风险，尤其是房贷，要高度关注重点区域和重点企业，继续强化“名单制”管理，严防单体风险传染和扩大。

  目前房地产信贷的重心是处理去年遗留下来的、未处理完的信贷申请，所以今年很多购房者会发现信贷的难度加大，各类优惠措施在减少。尤其在类似余额宝吸储大战的竞争下，最近商业银行表现出很团结的一面。

  严跃进分析，一方面是在零售业务上纷纷推出各类优惠措施，加大利率，吸引资金。另一面是在特定的利差水平下，不约而同地提高了信贷利率，比如在基准利率上提高5%-10%的水平。这样一来，房企在信贷的定价权上会比较强硬，反映在房地产市场上，在2014年金融环境整体偏紧的情况下，信贷市场是一个卖方市场，即商业银行更为强势。

  伴随房贷风险，在杭州、常州等二三线城市出现楼市降价潮后，近日，媒体又爆出南京有楼盘同样出现降价现象，单价比销售许可价低了约5000元/平米。尽管相关人士分析，在326个住宅项目中，仅2个项目价格下跌并不能代表整个南京市场“风向”，由此带来的观望情绪却不断滋长。

  业内人士认为，以一二线城市和三四线城市作为“风险划线”方式，在金融机构内部开始广泛运用。其认为一二线城市房地产市场仍将火爆，投融资业务受影响较小；三四线城市房地产渐至拐点，风险值得警惕。

  万科董秘谭华杰表示：“从大概率角度看，我相信温和而缓慢的上升，是未来10年主要城市房价的大趋势。而从结构差异性来看，部分内地三四线城市房价下滑的可能性更大。”

  全国人大代表、建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森“两会”期间接受媒体采访，谈到三四线城市发展面临风险的话题时表示，每个企业应对风险的能力都不一样，说三、四线要崩盘，不是别有用心就是能力不足。对于企业也不能一概而论，三、四线城市也有成长得很好的企业，也有企业在一线城市倒闭。

  那么，房地产信贷风险预警对三四线城市将产生怎样的影响？严跃进分析，三四线城市目前的信贷市场基本上比较稳定。一方面，此类城市的刚需购房者比重较大，投资投资型的色彩较淡。另一方面，从三四线城市的经济发展来看，优质产业不多，房地产业依然是城市中比较较大甚至是最大的行业。所以，从银行信贷的逐利角度看，信贷市场收紧的可能性不大。