新浪乐居讯（编辑 西佳博）新浪乐居根据北京市住建委官方统计数据显示，上周(3.03-3.09)，北京新建商品住宅成交1497套(含保障房)，较上周出现明显上涨。纯商品住宅成交均价受近期入市项目影响，环比上涨7%。

  成交量：纯商品住宅成交899套，环比上涨超过3成

  根据链家地产市场研究部统计，3月第一周，新建商品住宅(含保障房)成交1497套，环比上涨52.6%。扣除保障房后，纯商品住宅成交899套，环比上涨35%。春节以后，纯商品住宅成交量连续六周持续上涨，尽管近两周环比涨幅都在3成以上，但成交绝对量依然处在千套以下的较低水平，尚未恢复到节前状态。

2014年3月第一周新建商品住宅（含保障房）成交情况

  链家分析：3月第一周，新房市场温度持续攀升，成交量始终处在上涨通道。但纯商品住宅成交水平较低，自1月最后一周至今，纯商品成交量持续保持在千套以下。

  从近期入市项目的销售状态看，今年以来入市的期房项目，整体签约率只有10.7%，明显低于以往水平。但是，如果加上处在预定、资格核验状态的房源，今年新增期房项目的额去化率已经达到58.8%。这说明，在3月下半月或四月初，预计将有接近3000套房源将陆续进入网签状态。

  今年初，购房者出现观望情绪，新盘蓄客时间有所延长，造成纯商品住房网签量大幅降低，但是，多数新项目的去化效果依然较为理想。其中，销售均价在2万元/平方米以下的刚需项目春熙雅园和鑫苑嘉园，目前处在非可售状态的房源占比已经超过9成，永丰嘉园、如缘居北里、格林雅苑和西山艺境嘉园等中高端项目销售情况也比较乐观。

  供应量：本周新增3个期房项目，供应672套

  根据链家地产市场研究部统计，3月第一周，新建商品住宅市场有3个期房项目入市，供应量为672套，较上涨环比减少62.2%。

  新增的3个项目为西山艺境嘉园、臻园和众美雅苑，分别位于门头沟、朝阳和大兴。其中，臻园处于五环至六环之间，其他两个项目都在六环外。从定价上看，西山艺境嘉园和臻园分别是拟售均价在3.9万元/平方米和4.6万元/平方米左右的中高端项目，且户型面积较大。众美雅苑拟售均价只有1.7万元/平方米。

  链家分析：3月份以来，新房供应市场出现一定程度释放，截至目前，3月上旬已入市8个期房项目，是去年同期的2倍，供应量为2358套，比去年同期上涨160.6%。尽管是节后，新建商品住宅市场网签量持续保持低位，但新项目的实际销售情况却并不十分冷淡。这使得开发商对于北京住宅市场的预期没有明显降低。主观推盘节奏比较正常。这也为后市市场升温提供了重要基础。

  成交均价：纯商品住宅成交均价为29109元/平米，环比上涨7%

  根据链家地产市场研究部统计，3月第一周，纯商品住宅成交均价为29109元/平方米，环比上涨7%。

2014年3月第一周新建商品住宅（不含保障房）成交均价走势情况

  链家分析：3月第一周，纯商品住宅成交均价大幅上涨的主要原因是高价项目成交占比上升导致的结构性变化。

  根据链家地产市场研究部统计，3月第一周，单价在2万元/平方米以上的成交占比达到79.98%，比上周增加15.3个百分点。本周成交量最高的项目春熙雅园成交均价为22253元/平方米，销售342套，占本周成交总量近4成。

  除此以外，多数在售期房项目的销售价格当前保持在相对稳定的状态，并未出现明显上涨。

  连续6周纯商品住宅成交量低下，下半月后交易量或现明显上涨

  受信贷政策以及年初多个城市项目降价的风向影响，2014年初，北京新建商品住宅市场，在交易量上的表现持续冷淡。自节后至今，纯商品住宅网签量始终保持在千套以下的较低水平。节后6周的平均网签量只有460套，而去年同期超过2000套。

  链家地产市场研究部张旭认为，今年成交水平的低落一方面是去年底供应量出现不足。根据统计，去年12月新增期房供应仅有3857套，同比下降了59.3%；另一方面，自住型商品房集中供应和部分城市降价，也使得需求入市节奏较往年减缓，新盘蓄客时间拉长，有大量交易未进入网签环节。而从2014年新入市期房项目的房源状态看，有近3000套房源正处在预定或资格核验状态，这些会陆续进入网签期，3月下半月开始，市场或有较为明显升温。

  此外，从2014年纯商品住宅的成交结构上看，价格范围的变化较为明显。

  根据链家地产市场研究部统计，截至3月9日，2014年纯商品住宅成交量为7511套，较去年同期减少了10018套，降幅为57.2%。成交均价为27598元/平方米，同比上涨23.9%。从环线和单价两个角度看，2014年，五环以外的成交比例为85.12%，与去年基本持平，而成交均价在2万元/平方米以上的成交占比为66.27%，比去年同期增加了约27.5个百分点。

  张旭认为，目前，北京新建商品住宅市场，五环外的比例已经稳定在8成以上，且六环外占比不断增加。而与此同时，纯商品住宅的成交均价出现明显上涨，即使排除高价项目占比增加等因素，也能够看出新入市项目，特别是位于五环以外的新项目，定价逐渐提高。这与地价攀升存在较为密切的关系。