新浪乐居讯 房地产是资金密集型行业，对资金的渴求度以及对资金价格的敏感度都非常高，近年来，由于全国各大城市房价均经历了较大的增长，在房价高启的情况下，房地产业的消费人群需要信赖银行信贷才能完全购买的人数不断增多。可以这样说，资金市场的任何一点变动都将快速的传导到房地产端。

  现在，这一传导机制因去年底以来的互联网金融对银行业的冲击已经开始显现。由于余额宝等互联网金融产品的竞争，加之银行业和房地产业自身存在的问题，2014年以来，我国资金市场的成本持续居高不下，由于房贷利率赢利性低，且房地产市场风险显现，我国各大银行已经相继收紧了各地的房地产贷款额度，贷款利率也相应提高，现在，不仅85折优惠利率不见踪影，就是受国家政策支持的首套房贷款利率，大部分银行也选择了上浮5%-30%的销售策略。

  银行信贷政策的调整对于房地产市场的影响立竿见影。2月份各地城市公布的数据显示，不少城市商品房成交量都出现了不同程度下跌，其中，北京新建住宅成交量创2007年北京有网签记录以来的最低纪录；上海新建商品住宅成交量同比缩水23.43%；广州商品房成交量环比下降43%……

  对于当前的房地产市场的走势，不少开发商及业内人士认为是短期走势。但是成交量的回落只是市场对资金价格上涨的最初反映，其背后是资金价格与需求的市场规律。

  众所周知，银行贷款的支持是房地产市场繁荣的重要条件。2013年上半年之前，个人房贷由于还款好、违约率低，一直是各银行追逐的重点。为了吸引房贷业务，各银行甚至纷纷推出85折、90折等优惠政策。但进入2013下半年，特别是2014年以来，随着商业银行理性业务的快速扩张，存款利率市场化进程的推进，以及以“余额宝”为代表的互联网金融产品的竞争，我国金融市场步入了宽货币、高利率、紧信贷的流动性异常阶段。

  在这个阶段，由于存贷比限制以及同业理财产品、互联网金融产品竞争的加剧，银行的吸储成本不断增加，净息差收入不断缩小。原来利润不高、期限较长的个人房贷业务自然成了需要重点调整的业务领域。

  更为重要的是，这个调整显然不是短期的。3月3日公布的shibor数据显示，近来，短期上海银行间同业拆放利率近来有所下降，但是3个月以上的长期利率仍然维持在5%以上的高位，1年期利率更高达5.76%。这说明，我国资金市场长期的成本压力并未降低。同时，资金成本上涨的压力还很大。银率网的统计数据显示，近期有不少银行的理财产品的年化收益率在6%以上，华夏、民生推出的某些理财产品的年化收益甚至高达12%-15%。在这种情况下，如果按各大银行2013年上半年公报的行业平均净息差2.5%的标准计算，银行业要维持2013年上半年的利润，其贷款利率应在8%-8.5%之间。

  而个人房贷之前的利率只有6.55%，优惠利率为85折，这个利率不仅不能维持银行的赢利，甚至可能给银行带来亏损。在当前社会资金需求旺盛，影子银行利率远高于银行水平的市场环境下，有钱不愁贷的银行自然会选择缩减房贷额度或者上调房贷利率。

  而羊毛出在羊身上。房贷额度的缩减将增加贷款的难度，利率的提高将最终由购房人买单。但是，由于我国各大城市房价已经高启，目前不少城市的房地产需求的支付能力可能已经接近极限。众所周知，房地产的需求分为刚性需求和投资需求两种，从支付能力看，刚需一般支付能力有限，必须依赖银行贷款才能完成购房行为。投资性需求支付能力较强，但追求较高的投资回报率。如果按当前首套房贷款利率上浮5%-10%的标准计算，则刚需家庭的支付能力会更弱。投资也好不到哪里，中金标准数据“百城住宅投资收益指数”公布的数据显示，我国当城各地住宅投资收益呈递减趋势。在中金标准数据监测的116个大中城市中，有35%的城市的住宅投资收益率不及银行理财产品收益，其中不乏杭州、青岛、秦皇岛和宁波这样的经济发达城市。在这种的情况下，房地产投资需求也将大幅减少。

  量在价先。房地产市场变化最终将传导到价格领域，没有成交量支撑的价格必然会发生下跌。由于我国当前房地产行业贷款的集中度，以及房产押品在银行业的占比都相当高，房地产价格的下行必然导致银行不良贷款增多，并最终影响到资产负债表。这种风险，对于银行来说，是无法承受的。

  银行一直寄望风险永不显现。而当前金融市场的竞争，特别是余额宝们的兴起显然打破了银行心中的“梦想”。近段时间，虽然央行公开表态不会取缔余额宝，但是三大行等银行还是公开表示拒绝与余额宝等合作。即便余额宝面临官方更严厉的监管，但是资金市场的一池死水已经被吹开，随着银行版余额宝的相继推出，以及银行理财产品利率的不断上升，以及中国社会融资总量已经跃居世界高位的市场环境的演变，中国资金市场的成本在很难在短期内再回到2013年年中之前。

  目前，余额宝们显然动了银行的蛋糕，并间接性的打击了开发商，银行与开发商们对其大加垢病、指责甚至抵毁都在所难免。但是，银行和开发商们更应当认清，自己的言行其实完全是借题发挥。因为，“余额宝”们根本没有这么大的能量，能够颠覆中国金融市场和房地产市场。

  中国金融市场与房地产市场的问题，归根到底还是两个市场内部建设的问题。就金融市场来说，是长期的低利率、负利率政策，影子银行的膨胀，以及金融机构的非理性扩张，造成了当前货币资金在金融体系内空转，实体经济得不到有效支持的金融乱象；就房地产市场而言，当前房地产市场存在的部分城市供给过剩，大部分城市房价收入比远超当地居民购买能力等问题，深层次的原因是政府主管部门缺乏理性长效的治理策略。

  这些，都与余额宝们及金融创新没什么关系。余额宝们不过加速了中国金融市场和房地产市场内在问题显现的时间。但是，让问题显现也没什么不好。当房价已经高昂到大部分民众不可承受的时候，刺破泡沫或者是放任泡沫破裂，或许是中国经济最好的选择。惟如此，各行业才能重新回到均衡发展的起点，中国的青年一代、新技术、新产业才能摆脱沉重的生活压力轻装上阵，中国经济也才有可能跨入另一个高速发展的新阶段。