几个月前，在北京某知名房地产中介公司任职已满七年的房产经纪人李炜终于迎来了职业生涯的转折。在中介行业七年，李炜从事过二手房经纪人，做过店长，在公司总部做过网络营销，经历过无单可签、每月只拿千把块底薪的窘迫和“有上顿、没下顿”的生存压力。“干累了，实在是干不下去了”，李炜说。

  在房地产领域，二手房市场是最敏感的地带，也是中介公司最大的摇钱树。然而自房地产互联网兴起后，二手房房源往往最容易与“虚假”二字扯上联系。房产经纪资深从业者李炜认为，虚假房源并非出自中介本意，但又与中介公司的业务流程与管理制度息息相关，是一个难解的循环。

  新浪乐居深度报道记者 余舒虹/文

  

中介门店

  

  2006年，互联网慢慢开始渗透到房地产行业时，只有零星的房地产广告，直接的房源信息曝光还未开始。2006年下半年我们做网站的时候，还没有这么多的网站端口，也很少有虚假房源，只能叫重复房源，一套房子多个人登记，发布到网站上去。2008年、2009年的房地产调控后，买房人减少了，经纪公司开始多起来，才会有人编造一些信息发布到网站上去。2010年大面积的房源爆发，也是虚假房源最严重的时候。

  其实，真假房源是很难区分的。业主报给中介公司登记的房源肯定是真的，但是这套房子怎么卖却很难把控。每个人都想自己的房子卖一个好的价格，但是登记到中介公司去之后，并不是谁登记谁就来卖，是大家都抢着售，谁先卖了就是谁的。因此有可能导致信息失实，没有体现业主的真实本意。

  接到这个房子后，经纪人一看有十万的砍价空间，为了吸引客户可能在价格上压低一部分，这是虚假房源的一种表现形式；另外一种，现在市场竞争很激烈，真正买得起房、符合条件的人越来越少，可卖的房子也越来越少，经纪人要生存首先要有客户，他又没有房源来吸引这些客户，怎么办？只能刻意编造一套房子出来发到网站上去，这就是所谓的假房源。有了这些客户以后，才能有目的性的找相应的房源来给你做推荐。

  现在中介公司70%-80%的客户是来源于网络。和网上购物一样，以前你上网买东西没那么挑，只是图一个新鲜感，至于服务怎么样、物流的快慢没有这么多要求。现在不同了，现在的电商网站要不就承诺快，要不东西就是保真的。买房子也是一样，现在客户不想浪费线下太多时间去看房，再加上都是工薪阶层，没有那么多时间去做这件事，在网上看到的信息越真实越好，然后周六周日去看房。

  但是有趣的一点是，买房者总是记不住自己在网上看到的是哪一套房子的，是容易混淆的，因为你看到的照片都大同小异。买房者的心理是，反正我是来买房的，你给我找到合适的房子就可以了。这样的话中介公司就会钻一些空子，大不了告诉你这套房子已经被卖掉了，或者约不上业主，总是能找一些理由让你看不到这套房，然后给你介绍其他的房源。

  虚假房源的本质还是在中介公司本身的业务流程。中介公司内部有一个考核流程，必须录入多少套房子，有了房子公司才能生存。虚假房源最厉害的时候，要求经纪人每周要录入三、四套房源。北京仅链家一家机构在跑业务的经纪人就有一万多人，每人录入一套，每周就一万多套，北京一个月才成交多少套房子呢？所以造成了巨大的虚假信息。

  这些房源信息除了公司自己的网站，更多是指外部的网站端口。58同城、赶集网、安居客等等，这些网站都可以去发。他们有审核的部门，但是不会单个房源去审核，也审核不过来，只能是抽查。中介公司内部也有抽查，但是不可能一套套审核，被查到了就自认倒霉，被罚二百块，但是每天不录入信息照样会被罚钱。

  中介公司本身也不想去提供虚假房源信息，这与它的管理制度是互相矛盾的：中介公司要赚钱就要有房源信息，为了获得房源信息就会规定这套制度，让底下的人去做，但是一个地区的房源数量是有限的，无形之中就造成了虚假房源，虚假房源一旦推荐给客户就有可能造成公司品牌的损害。这种情况想要改观只有从中介公司的内部制度去改，不考核房源信息的录入，但如果这样做房源库存量就会减少，那么成交量就必然会下降。这是中介公司也很头疼的一个循环。

  作为购房者，他们的目的单纯是为了获得房源信息，然后去看房。但是无数次的打电话、看房，就给买房人造成一个印象，这些房源信息的虚假的，没有我想买的房子。对于中介公司来说，长而久之就会失去信誉和品牌形象。

  但是我们中国人对品牌好像没多大兴趣，唯一关注的是你收我多少钱，你要是不收佣金我去小公司也可以。所以只要你有房源信息，客户考虑更多的是佣金，而不是哪家公司、哪个品牌。所以在客户还没有很多的品牌意识的情况下，这种状况肯定会存在。

  有的人说房地产中介是高薪行业，月薪几万，那毕竟只是少数。其实这还是一个很辛苦的行业，不分日夜，也没上下班，只要客户一个电话就得杀过去。以前都还是做店面的，一天不去店里就有可能损失一个成交的机会，现在大多数客户都来源于网络了，不用去坐班，但是也得维护端口，他歇着也是不踏实的。经纪人还得考虑我卖的这套房源、我守的这个小区里面这些人都是什么时间上网的，我在什么时间去维护端口，也就是去刷新，因为只要一段时间不刷新就被大量的信息给淹没了。

  中介行业是完全遵循了“二八法则”，20%的人挣钱，80%的人都是拿底薪。经纪人的固定工资现在不高，两千多，反正在最低基本工资之上，最多的话在五六千不等，看你的业绩，业绩越好可以去升级。还是以提成为主，北京二手房中介的佣金大约是2-2.5%，这是公司拿的，经纪人再从佣金里面提取8%到10%多的提成。小公司会高一点，可能到20-30%。提成也是按业绩高低，业绩越高，提成也越高。有很大部分的人还在拿着一个月两千多块钱的底薪。二手房，每个人每个月能签下一单，就能保证5000-6000的收入。但是这样的人很少，现在北京市场经纪人每个月人均在零点几单。

  做房地产销售的都是自我燃烧型的，需要打鸡血。每个月月初是经纪人兴致最高的时候，但是月末却是这帮人最沮丧的时候。因为他一个月只要能签一单，起码能保证生活。一个月能保证签一单的人都是非常了不起的。

  好多人一离开中介行业，就开始揭中介的黑，其实我认为这个行业还是不错的。二手房这个行业在未来一定是一个赚钱的行业，虽然受国家政策控制，但是总得买房居住，新房的市场又不大。所以这个行业是比较稳定的，看你能做多久。