图为孟晓苏在办公室接受本报记者采访。

  很多人都在批评反向抵押保险的以房养老，但这也许是因为他们没看懂什么是反向抵押保险。”在送离记者、电梯门缓缓关上时，孟晓苏再次重复了这句话。

  “反向抵押以房养老”大力倡导者、中国房地产开发集团理事长孟晓苏在接受本报记者专访之后，重新走进办公室，那里正有一个会议在等着他—来自资本界、房地产业和保险业的知名智囊，正在讨论“反向抵押保险以房养老”最终落地方案。

  保监会主席项俊波在1月份的全国保险监管工作会议上称，今年我国继续鼓励保险公司参与养老业服务，重点之一是开展老年人住房反向抵押养老保险试点。不过上周，成都“以房养老第一人”对媒体称生活质量不如从前，自己很后悔。两条看似矛盾的消息不禁让人发问：以房养老到底是好是坏呢？

  今年一季度，国内有望进行“以房养老”试点，首批“反向抵押保险以房养老”产品或将面世。据了解，以幸福人寿为代表的一批颇有实力的保险公司将开始推广这种反向抵押保险产品。目前，“反向抵押以房养老”方案已经基本就绪，正准备在北京、上海等城市的部分老年家庭试点推广。

  面对社会上此起彼伏的质疑，原幸福人寿董事长、现任监事会主席孟晓苏，还原了最真实的“反向抵押以房养老”。

  制度性互助

  “倒按揭”后老人仍可出租房子

  以房养老，也被称为“反向抵押贷款(保险)”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。反向抵押保险养老是其中一种形式，操作者是保险公司。

  “现在很多老人的退休收入只有2000多元，算上吃饭、看病，只能维持最低的生活水准。”孟晓苏说。

  而发生于十多年前的房改使得这些家庭至少拥有一套房。这些业主坐拥数百万元的房产，每个月可支配收入却只有几千元，是事实上的“住房富人、货币穷人”。

  去年11月“反向抵押养老保险”风声渐盛。住在朝阳区牡丹园的一对老夫妻找上了幸福人寿的门。这对老夫妻有一套两居的老公房，老两口刚退休不久，月收入只有4000元左右。要不是依靠子女赡养，每个月连看病的钱都不够。

  “按照您现有的房产进行倒按揭，每月的按揭款能够拿到将近2万元，一年是将近24万元。”幸福人寿反向抵押保险试点组人员接待了他们，并且算了一笔细账。

  2012年北京市户籍人口平均寿命为81.12岁，而60岁以上老人平均剩余寿命要高于户籍平均寿命。这老两口也许能拿到16年到20年甚至更长时间的倒按揭现金，而且随着房产增值，老人能拿到的钱会水涨船高。也就是说，假定老夫妇未来能生存20年，则能拿到的钱最少是480万元，房屋增值后就能拿得更多。而且活多久就给付多久，领钱的时限和老人的生存时间同长，直至老夫妇中的最后一人辞世。

  昨日，来自链家地产的二手房数据显示，牡丹园地区老房的二手房单价5.1万元到6万元之间，就算取中间值5.5万元，这老两口60平方米的房子也只能卖到330万元。

  和直接卖掉不同，抵押之后的房产产权虽然不归老人，但还由老人居住和使用，如果老人用于出租可以再赚一份租金，日后房屋升值老人可以分享。

  “这种保险产品是一种制度性互助。不管老人活多长时间，倒按揭的保险都将负责到底。”对于二者相较多出来的100多万元，孟晓苏解释道，在保险业中有根据“大数法则”进行计算的要求，长寿老人本来就是大数法则所覆盖的人群。只要能在大数计算上取得均衡，保险公司不会计较在一两套老人住房上的得失。当然，除此之外，还有一个因素，那就是如果现在卖掉房子获得330万元，这笔钱(虽然越花越少)过二十年能获得一大笔利息。

  市场化运作

  “三无”与失独老人最适用

  “在某些城市都有一群特殊的老人群体。他们是失独老人和无子女或空巢老人。他们每人每月退休金只是2000元上下，难以维持日常的生活。”自从重启“反向抵押以房养老”之后，孟晓苏就在一线城市奔波，这样的场景无数次出现在他面前。

  孟晓苏注意到：这些老年人都赶上了房改政策，名下的房子多在城市繁华区，一套市场价也能值个上百万元或几百万元。

  “这些城市中的失独和无子女老人，是反向抵押养老保险产品的最适合的推广对象。”孟晓苏说，失独老人、无子女老人或“三无老人”，即无赡养人员、无生活来源、无劳动能力却有房产的“三无”老人，不可能靠卖房或者出租房屋来维持生计。如果将房屋反向抵押给推行反向抵押保险的保险公司，他们每个月能领到几千元或几万元的给付金；一直领到老人故去。

  这方面的市场到底有多大？一份内部数据显示，当前中国2亿老人中，大约有10%是无子女或者无人赡养老人，有1%即200万人是失独老人。

  如果参加反向抵押保险的老人过早离去，有继承人要求继承房产剩余价值，怎么办呢？

  “在现在的试点设计中，子女或者其他法定继承人，会享有房屋的优先回购权。”孟晓苏说，实行反向抵押保险的保险机构会用完全市场化的方式运作这些资产。

  如果一位老人在领取了一两年的“以房养老”资金就乘鹤西去，子女或者其法定继承人可以将老人已经领走的钱、投保成本和利息还给保险公司，然后继承这套房产；即使老人已经领取了多年，其继承人也可以享受优先回购权。

  如果房屋面临拆迁，老人尚在或者有子女可继承房产，其拆迁补偿款或者拆迁所得房屋利润，仍由老人获取。除此之外，“反向抵押以房养老”也和其他保险一样设置犹豫期，如果老人觉得不好，随时可以退出。

  选择性试点

  或将从一线城市推向外地

  记者了解到，目前北京、上海相关政府部门负责人都和孟晓苏直接商讨过相关的问题，相对稳定的住房反向抵押养老保险试点项目，已经面向失独老人与其他社区老人开始了报名征集工作。

  选择在这些一线城市推广试点，是因为一个老人的故事触动了孟晓苏。

  10年前，居住在上海浦东的七旬老人杨招娣，养育前夫留下的一子一女长大成人。丈夫离世后这双子女却合伙骗光了她存折上的钱，还拒绝赡养老人，老人将子女告上法庭。

  庆幸的是，杨招娣老人在浦东有一室一厅的套房，根据计算倒按揭之后，每个月大约能领取到1万元左右的给付金。如果有了反向抵押保险，杨招娣老人不仅自己衣食无忧，而且还会有钱资助这双子女。

  调查数据显示，北京和上海很多老人赞成“反向抵押以房养老”。其中无子女的老人愿望最为强烈，多子女老人次之，独生子女的老人愿望最低。

  按照目前已经初步定型的方案，“反向抵押以房养老保险”将先从房价较高的北京、上海等一线城市试点，逐步推广至全国。而目的就让这些老人“从中产变成富翁”，从此衣食无忧。当然需要引导他们形成新的消费观念，将这些钱用于改善生活，包括看病、旅游和保健。

  “倒按揭让老人下半辈子都能活得富裕而有尊严。愿意资助子女的老人可以拿现钱资助，不必要等老人辞世后再来分房产。”孟晓苏说。

  而对于保险公司来说，之所以在高房价地区、用高潜质房屋进行试点，也是降低试点风险的考虑。孟晓苏说，只有一线城市相对稳定的房价，才能让参与试点的保险公司打消疑虑。

  这样的“反向抵押以房养老保险产品”，会不会止步于一线城市呢？

  “我国城镇化率现在实际上只有35%，而城镇棚户区中还住着4000万户待拆迁改造的家庭。随着城镇化的发展，‘以房养老’会从试点城市推广到其他城市；如果农村土地流转政策明确，这种模式也可以推广到农村，没有城市退休金和养老金的农村老人，一样可以通过抵押农宅或宅基地来过上更好的日子。”孟晓苏说。