购房者进退两难楼市患“预期综合征”

  “我已经睡不着觉了。”

  电话那头，刚刚在上海嘉定区订购一套房源的刘云(化名)显得很不淡定。她向《第一财经日报》记者称，“最近楼市好像真的‘变天了’，我都快急死了，已经交了几万元的意向金，现在进退两难。”

  刘云的担心并非个案，去年底刚在广州购买一套房源的李小姐向记者坦言，“真担心自己是高房价的最后接棒者。”

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  一位开发商向记者坦言，最近公司内部都在开紧急会议，商讨如何应对当下的楼市变局。“我们也紧急咨询了很多业内专家，众说纷纭，但整体看法偏空。”

  不过，在易居中国执行总裁、楼市专家丁祖昱看来，目前市场有些过于悲观。他认为，在当下的楼市变局中，开发商“谨慎很必要，悲观没必要”。“开发商需要确保现金流、确保快周转、确保做主流。”

  购房者

  担心成高房价最后接棒者

  预期是一种很敏感的东西，楼市火爆时透露出来的是执着，而一旦有风吹草动，则会出现心理上的妥协。

  “好不容易做了决定，最近楼市的变化真是吓死我了。”刘云告诉《第一财经日报》记者，他和妻子从去年下半年开始，在上海多个区域看了不少房子，但上海高房价让他一直难以出手。

  在“阅房无数”、纠结良久之后，刘云终于做出决定，他选择了上海外环外的一套房源，并交了数万元的意向金。“手里有些闲钱，没什么投资渠道，最终还是决定购买房产。”刘云说。

  对于杭州等地的降价声，他在电话里不停地追问记者：“真的会降价吗？到底会降多少？我的房子离地铁特别近，应该还抗跌的吧？”

  因房子而揪心的大有人在。去年底刚在广州购买了一套房源的李小姐向记者坦言，“真担心自己是高房价的最后接棒者。”

  “房款已付，木已成舟，对于房价跌不跌的问题，只能听天由命了。”李小姐无奈地对记者表示。

  克而瑞上海机构研究总监薛建雄分析称：“在一线城市，如果这个房子是热销的房子，那就不用慌，如果是一直卖不动的项目，就确实不太妙。”薛建雄认为，整体来看，现在大家确实有些过于悲观了。

  面对部分城市房价的松动与银行“抽血”房地产的消息，多数还没为高房价埋单的人士的态度则是“坐等降价”。

  当然，也有“力挺”房价的业内人士认为，2014年上半年仍是购房的好时机。保利地产广东公司董事长余英公开表示：“2014年楼市预测是3月起飞，5~8月火爆。所以说，2014年上半年是投资买房最佳时机。

  余英认为，今年新拍的楼面地价基本和正在销售的房价持平，这批“地王”上的房子最快年底才能入市，到时房价一定翻番；2013年前拿地的成本比今年低一半到三分之一，这批货现在上涨不多，预计下半年尾盘会上涨接轨2015年新房价格。

  易居中国董事局联席主席兼总裁周忻在其实名微博上称，“政策打压房价了吗？没有。房产税扩大试点了吗？没有。贷款停了吗？那银行怎么办！地价下来了吗？继续坚挺。一二月份为什么销量不高？过节呀。为什么有些城市有项目打折促销？房企年初先跑量求稳和城市供求关系。基本面没变，房价会大跌吗？”

  房贷

  优惠都去哪儿了

  随着楼市“崩盘论”发酵，反应最为迅速的资本市场瞬间“变脸”，此前就表现不好的地产股进一步“沦陷”。

  上海师范大学商学院投资与保险系副教授黄建中认为，预期已经开始改变，2014年房地产业将出现大拐点，最大的导火索是金融形势发生了巨大的变化。利率市场化导致利率不断飙升，造成市场流动性紧张，“钱荒”对房地产市场的冲击是非常大的。

  “利率上升导致贷款紧缩，银行从去年下半年开始对个人按揭贷款进行控制，房贷利率上升，放款周期拉长，这也导致需求受到抑制且购房者成本上升。”黄建中对本报记者表示，银行开始限制对房地产企业的开发贷，这说明银行已经越来越意识到房地产行业的风险，这是一个很重要的信号，这种收紧还只是刚刚开始，如果房价下跌，收紧的幅度会更大。

  国内一家大型商业银行上海分行的信贷经理告诉记者，目前，该行针对首套房执行基准利率。可以作为对比的是，去年3月份，这家银行给优质客户的房贷利率是8.4折。

  上述信贷经理表示，上半年流动性确实很紧。今年开年的银行存款在降，这必然导致贷款紧缩。现在存款结构已经理财化了，老百姓喜欢购买理财产品，但只有少部分表内产品算存款，大部分理财产品都是不算存款的。还有就是余额宝这样的产品也分流了大量银行存款，另外，今年有不少投资者热衷打新股，这都是在分流银行的存款。

  “现在买房的购房者很难贷到款，因为开年放的都是去年下半年没放上的，去年公积金头寸也紧张，这导致商业银行的贷款没法跟进。”该信贷经理预计，房贷额度紧张的问题会延续到3、4月份。“我们现在接单，但放款还要等一段时间，首套房是基准利率，二套房利率再上浮10%。目前，一手房情况还好些，二手房贷更紧。”

  2月24日，一家知名房产机构通过对中国银行、农业银行等上海6家大型商业银行进行调研后，除农行首套房贷给出最高9.8折优惠外，建设银行、交通银行等5家银行的首套房贷皆执行基准利率。其中，中国银行工作人员表示，放款时间则根据贷款金额和申请次序进行综合考虑。

  上海中原地产市场研究部总监宋会雍认为，楼盘降价、银行收紧开发贷、地产股暴跌，这些因素肯定会对未来的楼市预期产生影响。目前，部分银行正在对房地产领域的信贷做新一轮的风险评估和对策拟定，这意味着整个行业正在为可能面临的困难做准备。

  开发商

  一直在开电话会议

  仍在“力挺”房价和房地产的开发商大有人在，但不得不承认的是，悲观情绪也开始在开发商群体中蔓延。

  广为流传的是万科董事局主席王石“今年楼市非常不妙”的说法。其实，早在去年9月，李嘉诚抛售内地资产时，王石就表示：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”

  “我们公司内部年初预测，2014年的楼市形势肯定比2013年难，尤其下半年，可能会有不少楼盘降价。”一家中型房企内部人士感慨，“没想到年头就来了这一曲。”

  “上周末一直在开电话会议，机构、投资者研讨。”某上市房企董秘对本报记者称，上周五有关银行停贷和杭州降价的消息传出后，整个周末都在讲这事。

  丁祖昱建议，在当下的楼市变局中，开发商“谨慎很必要、悲观没必要”。如何做到谨慎不悲观，需要做到“三个确保”、“三个注意”、“三个不要”和“三个机会”。三个确保是“确保现金流、确保快周转、确保做主流”；三个注意是“注意降价信号、注意去化信号、注意土地信号”；三个不要是“不要拿地王、不要高负债、不要拼指标。”

  在丁祖昱看来，此次楼市变局，对于部分企业也是一种机会。首先是优秀房企提高占有率的机会，其次是高成长房企弯道超车的机会，再次是大量挖人的机会。

  亿翰智库首席研究员陈啸天则认为，短期内的众多负面消息会降低三月份两会期间出台房地产调控政策的概率，对于整个行业来说，不见得是坏事。

  同策咨询研究部总监张宏伟对《第一财经日报》记者表示，在一二线城市楼市调控政策“阶段性”收紧及市场流动性趋紧的市场背景下，房价在3月“小阳春”市场难以出现大幅反弹的机会，开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。

  张宏伟建议，在2014年“小阳春”市场开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，根据政策层面阶段性变化特征，一方面通过“跑量”回笼资金，另一方面，将资金投入到土地市场拿地，及时“换仓”谋求下一轮市场的发展机会。在2014年2~3月这个年初开始阶段，楼市“小阳春”仍需在“量”上做文章，坚持“跑量”回笼资金，而不应在价格上做太多考虑。