销售暴涨 部分房企毛利率回升

　　本报记者张敏北京报道

　　受益于上半年房地产市场的量价齐升，房地产企业几乎迎来今年来最为亮眼的中期业绩。

　　近日，万科、中海、龙湖等上市房企陆续发布年中业绩报告。在销售方面，大部分企业的业绩出现明显增长，甚至有增幅超过100%的情况。而整体销售价格的提高，也使得部分企业的毛利率出现回升。

　　随着业绩的公布，不少企业获得了机构的较高评级。分析人士指出，这也将对今后的融资带来一些成本的优势。但另一方面，也可能对外部资本带来更强的吸引力。也即，房企业绩的提升，将可能吸引更多的“野蛮人”。

　　利润率艰难回升

　　截至8月中旬，发布中报全文的上市房企数量已超过30家。其中，万科、中海、碧桂园、龙湖等品牌房企均公布了中期业绩。

　　中报显示，受益于上半年的“牛市”，房地产企业的销售情况普遍向好。万科上半年实现销售金额1900.8亿元，销售面积1409万平方米，同比分别增长69.9%和55.8%。全年很有可能突破3000亿的高点。

　　值得一提的是，万科仅用118天就使得销售金额突破1000亿大关，比去年同期足足缩短了59天，达到历史最短水平。其在全国商品房市场的占有率进一步上升至3.9%。

　　中海发布的报告显示，截至2016年6月30日，公司房地产合约销售额为港币952.6亿元，较去年同期增长11.5%，对应合约销售面积为601万平方米。由于国内流动性的改善，中海的销售回款大幅增加至720亿港元，资金极为充裕。

　　龙湖同样录得较好的业绩，上半年签约额同比增长78.4%至385.9亿元，创历史新高，回款率保持90%以上高位。

　　在公布业绩的房企中，碧桂园、旭辉、景瑞、新城、首开等的销售额涨幅均超过100%。此前获得上海“地王”的融信，上半年销售132亿元，同比增幅达到176.7%。

　　这与上半年的市场向好密不可分。统计局的数据显示，今年上半年，全国房地产销售金额和销售面积增速分别达到42.1%和27.9%。

　　不仅如此，随着房价的提高，部分企业的利润率出现提升。中报显示，龙湖地产上半年的毛利率为27.9%，同比提升1.4个百分点。旭辉上半年的毛利率也达到27.1%，同比有大幅提升。但万科、泰禾等企业的毛利率都出现下滑趋势。

　　中原地产通过对28家房企的业绩进行统计发现，这28家房企上半年的平均净利润率为8%，相比去年同期的7.6%有所回升。

　　吸引“野蛮人”

　　从政策层面来看，下半年的市场恐难以维持较好的走势。今年8月11日，南京、苏州同时出台调控政策，从提高信贷门槛、实施限购等方面对市场进行调控。这也是继年初之后，两地今年出台的第二波调控政策。在此之前的6月和7月，合肥、厦门也已经发文强化调控。

　　这一信号表明，调控政策正在扩展至热点二线城市，甚至继续向下一层级的城市进行蔓延。因此，下半年的市场热度将明显弱于上半年，并对房企的全年业绩带来影响。

　　统计局的数据显示，今年前7月，全国商品房销售面积和销售额增速分别降至26.4%和39.8%，均为今年以来的最低点。

　　但事实上，即便从业者普遍预期到这一点，仍对全年业绩有足够的信心。近期，恒大、龙湖、中海、旭辉、碧桂园等企业均上调了全年的销售目标。

　　某上市房企负责人的观点颇有代表性，这位负责财务的人士向21世纪经济报道表示，下半年的市场会有一定的延续，虽然不如上半年火爆，但肯定会好于往年同期。对于企业来说，下半年仍然是去库存和冲规模的重要时机。

　　受益于业绩向好以及其它指标的改善，房企的信用评级得以普遍上调。其中，穆迪近期就上调龙湖地产的评级，由“稳定”调升至“正面”，并确认“Ba1”企业家族评级。当代置业的信用评级则由违约“IDR”上调至稳定“B+”。

　　相比之下，在今年以来A股哀鸿遍野之时，国内机构更为乐观。绿地、旭辉、泰禾、 华夏幸福 等房企都被多家机构给出“推荐”、“买入”、“增持”等评级。即便是身陷股权纠纷的万科， 东兴证券 仍给出“强烈推荐”的评级，安信证券给出的评级则是“买入”。

　　高评级可以使得企业在融资等方面获得成本优势，但同时也会带来一些“副作用”。严跃进就指出，地产企业的经营状况总体好于其他行业，随着业绩的改善和评级的提高，产业和金融资本会对地产股更加青睐，不排除加大增持力度的可能。

　　这一观点并非耸人听闻。近期有媒体报道称，已经入主远洋、金地、 金融街 等多家房企的安邦，对万达商业和 招商蛇口 都有兴趣，其理由在于，“相比其他领域，房地产的风控和投资收益都相对不错，房企是相对稳定的投资标的”。

　　中信证券 的报告也指出，由于土地价格不断高涨，房地产公司的市值相对于NAV（净资产值）的折让仍然偏大，地产股的价值也将越来越凸显，并容易成为长期持有的对象。“只要地产公司所掌握的所有项目资源的价值总和，仍然明显低于土地市场公开出让的土地价格，资金就还会从地产产业链的相关领域不断向地产股流淌。”

　　（21世纪经济报道）