有人会相信吗?中国指数研究院刚刚发布的7月份百城住宅价格指数,北京以38307元的样本均价排名全国21位。在全面进入豪宅时代的北京楼市,38307元/平方米的价格在六环沿线都买不起房,这个均价是如何得出的?“难道又是我们低收入者拖了后腿?”网络上调侃声又起。没错,北京平均房价为什么看着如此“亲民”,而且在稳房价的当口屡屡献上“稳中有降”的漂亮数据,恰恰是因为具有“北京特色”的自住商品房的存在。

　　“低于周边房价30%左右,面向全市符合限购条件的家庭;购买此类住房后五年内不得上市,五年后上市收益的30%上交财政”的自住型商品房在这几年对平稳北京房价起到了不可磨灭的历史贡献。但是,这块儿北京高房价的遮羞布很快就要被扯掉了,随着建设指标的逐年减少,入市项目迟迟不见动作,自住型商品房或许很快将退出楼市舞台,北京房价,露出本来面目的时候到了……

　　两万人抢购1500套自住房　刚需苦守最后阵地

　　上周末,房山自住型商品房恒大滨河左岸入市,价格是17500元/平方米,主力户型为64-67平方米一居、56-84平方米两居和85-87平方米三居。据该项目代理公司负责人告诉北青报记者,此次推出1500套房源,当天售罄。20000多人进行了申购,最终符合条件的6000多人入围选房。为了控制现场局面,恒大方面还调集了旗下其他项目的各大代理公司前来帮忙。

　　该负责人介绍,任何一个自住型商品房入市,都是这样的场面。就如恒大滨河左岸这个项目,周围的商品房价格基本都在25000元/平方米至30000元/平方米之间,房山最贵的楼盘已经破4万/平方米。17500元/平方米的价格明显低于周边房价30%范围,对于刚需买房人来说,无疑颇具杀伤力。“这样的项目越来越少了,用地指标也快没了,刚需最后一块儿阵地也该失守了”,该负责人对记者说。

　　目前,自住房土地供应量只有6.65万平米,抑制北京房价上涨的“定海神针”变细了,自住房土地2013-2014年,是供应高峰期,从数据看可以说是天量,分别达到了187.4万平米、295.4万平米,2015年52.8万平米,而到了2016年只有6.65万平米。北京的住宅土地稀缺,在推动市场高端化,随着北京自住房供应的减少,北京200万以内的成交部分锐减。

　　除了已经成交的房源,刚需买房人落袋为安,而不少还未入市的自住房项目却让等待者心急如焚,网申时间变得遥遥无期。还有一部分自住房,从拿地之初到现在不要说上市,甚至其他具体消息都杳无音讯,让人不得不怀疑是在等待时机。

　　据相关媒体报道,目前允许上市的自住房中,万科天地在今年3月份的时候被告知会在上半年入市,然而目前网申时间也不能确定。该项目主推80-90平方米两居,均价21000元/平方米,预计2016年下半年毛坯入住;首创·悦榕汇从去年9月开始发出或许入市的声音,但是至今仍未有动作,项目户型面积90平方米以内,均价22500元/平方米,总价在200万元以内,房源约700套;保利首开常营乡自住型商品房地块自住房,至今没有上市的声音,首开常营乡自住房位于朝阳常营乡黄渠东路与朝阳北路交口西北角。该地块普通住宅楼面价约6.7万/平方米,配建3.6万平米自住房,限价22000元/平方米……

　　在过去四年,自住房合计供应了540万平米左右的土地,截至目前已经成交了439万平米,未来能够上市的只有100万平米左右。大约只有1万套上下,让刚需人群恐慌不已。

　　网申难度加大还不是最主要的矛盾,而未来价格才是刚需买房人最恐惧的事情。已经连续两次申购失败的裴女士告诉记者,北京市住房建设管理部门曾经表示过,自住型商品房价格不会长期“封顶”,还将遵循最初设定的“比周边商品住房低30%左右”的定价机制,销售价格将随行就市。这就意味着周边房价涨得越快,自住型商品房的价格也会水涨船高,虽然仍然会比周边房价低30%,但很可能会超出她的购买能力,她很怀疑开发商在故意等待周边楼盘涨价。

　　北京楼市　还需要自住型商品房吗?

　　北京市房协秘书长陈志在谈起自住型商品房时表示,2013年,北京市住建委在《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》中提出了“自住型商品房”这一概念。意见中指出,推出自住房的目的是重点解决自住型、改善型购房需求。其中,此类住房价格比周边商品住房低30%左右,面向全市符合限购条件的家庭;购买此类住房后五年内不得上市,五年后上市收益的30%上交财政。

　　数据显示,2013年-2015年,北京市共推出自住房10.3万套,从已入市和待入市项目来看,最高售价已达到每平方米2.9万元,最低售价仅为每平方米1.05万元。其中,朝阳、大兴、顺义分布项目最多。

　　据一位李姓房地产营销总监介绍,从销售上说,基本每个地段好的自住房项目都引起大规模抢购,中签率都出现了的100:1,甚至288:1的超高比例。而位置不好的自住房销售极慢,甚至有的自住房最后转为商品房进行销售,不再对购房人群进行限制。除此之,自住型商品房屡屡爆出不和谐的声音。

　　首先,申购程序、选房程序存在不公的情况。《北京市自住型商品住房销售管理暂行规定》第八条要求,开发企业按照摇号确定的选房顺序,组织购房家庭选房,并在选房之日5个工作日以前,在销售现场和市住房城乡建设委官方网站发布选房公告,明确选房时间、地点、批次安排等。但是规定中并没有明确区分如递补选房是否也得遵循,因此,一个北京南城自住房项目,就出现了当初申购的优先家庭质疑递补选房程序不公,呼吁开发商公开选房结果。此事一度闹得沸沸扬扬,人们对选房公开性提出质疑。

　　其次,自住房变出租房。距离北京市住建委发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》已过去几年。按照意见,自住房的初衷是支持刚需,平抑房价,但在首批自住房交房后“自住”的属性却出现了分化。

　　据不完全统计,目前已经交房的自住房共有5个,分别是金隅汇星苑、金隅汇景苑、当代满庭春苑、华远和墅雅园以及中国铁建环保嘉苑。但不同地段的项目表现出来的居住属性并不一样,其中地段好、位置好的自住房出现大范围出租以及翻倍售卖的现象,而在偏远位置的自住房业主基本是以“自住”为主。

　　据了解,朝阳路某自住型商品房一套58平米的一居室,整套租金在5000-5500元/月左右,而二-三居室的单间的租金在2000-2500元/月。如此算下来,按照当初22000元/平方米价格购买一套58平方米的一居室,总价在130万元左右,每个月出租5500元,每年为66000元,相当于每年5%的回报率,已经远远大于目前北京商品房的回报率(当前的房价,能到3%已经很高了)。

　　“如果这样的话,自住房入市的房价虽然低于市场价30%,但出租的租金却跟市场价一样,尤其是地段好的自住房租金高、收益大,在巨大的利益输出下,自住型人群也可能会选择出租,而且还会出现,投资客千方百计也要杀入自住型商品房市场,如此一来,政府有关部门的初衷就会大打折扣。”一位房地产专业人士提出警告。

　　北京房地产业协会秘书长陈志接受记者采访时表示,关于自住房交房后表现的种种市场反应,行业协会正在跟政府在反映沟通,等调研意见统计出来后,预计自住房会有更加规范的管理。

　　有人将自住型商品房与当年的经济适用房相提并论。两者都是为了平稳房价,解决低收入者的住房问题,但共同存在的问题也是相通的。

　　一、真正需要住房的中低收入家庭需求不能满足。政府开发建设经济适用房以及自住型商品房,是为了中低收入者能够买得起、住得上。但是在这两类人群中,部分高收入者却进入了购房者行列。

　　二、产品品质比不上商品房。经济适用房的房源一般有两个:新建与由积压商品房转化为经济适用房。新建的经济适用房虽然政府给予房地产开发商一定的财政补贴,但由于补贴是隐性的,使得一些房地产开发商的积极性不高,影响了经济适用房建设的质量。房龄不过几年,就出现诸如墙体脱落,外表破旧等问题。同时,为了处置积压房,并加快经济适用房的建设,很多地区都实行了将积压商品房转化为经济适用房的政策,但也大都存在工程质量低的问题。而自住型商品房虽然在这方面有了大大的改观,但总体说来,由于往往是帮助政府进行代建,利润也不高,因此开发商积极性也不高,品质显然比不上一墙之隔的商品房。

　　三、难以避免的盈利工具。无论是此前的经济适用房还是现在的自住型商品房,都存在大量出租行为,与“自住”的初衷大相径庭,尤其是不少经济适用房,位置远远好于自住型商品房,天通苑、回龙观、百子湾等区域的经济适用房,甚至租金都远远高于购买时的价格。

　　没了自住房这块“遮羞布”　北京房价离脱缰野马还远吗?

　　北京房地产市场在2016年房价上涨加速,平均房价也开始飙升,原因很简单——自住型商品房越来越少了。原本应该计入统计的自住型商品房也因为迟迟不入市而拉高了北京整体房价,当然,入市了又是另一番景象。但是有一点可以预见,这些盘入市售罄后,失去“遮羞布”的北京房价很可能成为脱缰的野马。

　　中原地产首席分析师张大伟表示,2013年年底北京市政府宣布:两年将供应7万套自住房的土地供应,现在看,这个指标基本完成了。2014-2016年,自住房合计供应了54624套,叠加上未来还有1万套上下的潜在供应,基本可以说,当时7万套的确是完成了。这7万套本来可以卖出3-4万的商品房住宅,按照实际低于市场价格超过30%,接近50%入市了,数字上,相当于北京用1000亿的财政收入损失,换来了北京房价涨幅低于其他一二线热点城市的结论。

　　作为北京房价的定海神针,过去3年,张大伟计算了一下,自住房对房价的上涨影响多大?

　　在过去三年,含自住房的商品房住宅均价与不含自住房的商品房住宅均价,价格差距分别为1922、2758、1549。折算成价格涨幅比例也就是2014年,自住房让北京房价下调了7.7%。2015年,自住房让北京房价下调了10.3%。2016年,自住房让北京房价下调了4.6%。

　　自住房土地2013-2014年,是供应高峰期,从数据看,可以说是天量,分别达到了187.4万平方米、295.4万平方米。而到了2015年只有52.8万平方米。2016年截至目前更是只有6.65万平方米。

　　这就意味着,指标即将用尽,随着未入市项目的不断入市,自住型商品房很可能如经济适用房一样退出房地产历史的舞台,毕竟,随着土地价格的不断升高,这种形式的房源即使低于周边30%,在日益豪宅化的今天,旁边的商品房卖10万一平方米,自住型卖7万一平方米,不说普通买房人负担不起,即使可以购买,那也将成为自住型豪宅。

　　此外,由于自住型商品房的价格也随着周边房价上涨,对有大量库存的商住房形成了强烈的冲击,尤其在房山、大兴、石景山等地。在国家“去库存”政策方针指引之下,再推出大量自住型商品房,看来已经是小概率事件了。

　　本版文/本报记者　张舰