壹图 供图

时代周报记者 刘娟 发自北京

 

　　3月29日，香港。

　　一早，港交所挂出了佳兆业（01638.HK）长约39页的进展公告，传达出650亿元的境内外债务重组接近尾声的信号。上午，孙宏斌的融创（01918.HK）团队在香港港丽酒店为2016年定调，他们需要一个稳定的扩张战略，和一条能够打得响的产品线，“并购”仍是关键词。下午，绿城（03900.HK）管理层现身香港文华东方酒店。约60分钟内，跳跃在绿城会场的关键词有“毛利率下跌”“三四线换仓”“债务结构改善”以及“做大代建业务”。

　　“分手”近一年后，中国房地产史上最重要的两笔并购案的三个男主角—融创、绿城和佳兆业，在这一天有了地点、时间轨道上的交集。

　　关键人物依旧是孙宏斌。过去两年，从绿城到佳兆业，52岁的孙宏斌铩羽而归，这让他身上多了几分悲情色彩。“我以前很好斗，但这两年长大了，就不太斗了。”今年年初，孙宏斌在上海认真说出这席话时，台下近500名记者哈哈大笑，他自己也笑了。

　　没有多少人能真正明白他“长大”的代价。三方看似渐行渐远的道路上，终要重逢的那一天却并不遥远。眼下未明了的仅是，是敌是友？

　　孙宏斌立下军令状，2016年要去深圳。这里，是“重生”中佳兆业的大本营。在离深圳1500公里外的上海和杭州，融创要和绿城抢跑千亿阵营，时间节点定在2017年。去年，他们两家的销售金额咬得很紧，融创734.6亿元，绿城719亿元。

　　他要怎么做？巨幅宽屏大幕上，自始至终只有一张PPT，上书3个关键词，区区10个汉字—“判断、继续布局、控制风险”。

　　并购王瞄准“珠三角”

　　3月29日，融创2015年度业绩发布会上，孙宏斌被记者围得水泄不通，大家问，融创还要并购谁？

　　“每个找过来要融创去谈收购的公司，第一句就是‘要保密’，”孙宏斌没有正面回答，他用了一句话来强调，“如果被收购的项目只找了一个公司，那就是融创；如果找了两个，那也有一个是融创。”

　　过去一年多，标签化孙氏风格的融创以“大买家”身份在并购江湖中频频扫货。一组数据显示：融创目前总土储货值4427亿元，其中1576亿元为公开市场获得，另外2851亿元为并购而来。

　　孙宏斌信奉“选择和判断大于一味努力”。在过去几年，融创走得大胆而又谨慎，成为成长最快的房企“黑马”。从2010年上市初的86亿元，到2015年的734.6亿元，融创销售额呈跳跃式增长，复合增长率接近55.81%，而同期全国商品房销售额的复合增长率为10.61%。

　　一系列眼花缭乱的快动作，让融创迅速在TOP10房企中找到自身定位。2015年，融创排名从房企十强第10名升至第9名，但仅19.1亿元的同比增长，无异于原地踏步。

　　“这两年主要在给别家开发商干活，花在自家身上的时间少，”孙宏斌并不讳言，几次不成功的并购，占用了融创一半的管理资源和大量资金。

　　2015年，融创分别同中渝置地、西安天朗、江苏四方、武汉美联以及烟台海基置业达成并购协议。并不是每次收购都能成功，融创先后向绿城、佳兆业、雨润等公司抛出橄榄枝，但成功者寥寥。

　　“我也不能抱怨什么，但另外一方面也说明，我们再多一倍的工作，融创可以再发展一倍，”孙宏斌调侃道。他反复讲道，并购交易本就人情反复、局势变幻。融创获得的市场口碑和人心，远比赚钱更重要。

　　过去的一年，融创除了继续聚焦已有的北京、天津、上海、重庆、杭州等市场外，又通过数次并购进入了成都、南京、武汉、西安、济南等8个核心二线城市，全国布局初见成效。

　　“我们在一线城市，他们在三四线城市欢呼雀跃；他们进一线城市，我们躲开他们。”孙宏斌称，2015年，融创新增土地储备1473万平方米。截至2016年3月，融创的土地储备为3178万平方米，足以支撑公司在未来三到四年的开发规模。

　　“北京、上海没法弄了，一算就亏钱，”孙宏斌将控制风险挂在嘴边，“现在一线城市土地价格太高，风险太大，很多地王项目都不赚钱，就算房价再涨50%还是亏钱。”

　　在去年开拓了11个新城市的背景下，融创仍然保持了充裕的现金流水平。截至2015年底，融创的现金余额高达270.58亿元，较2014年的250.41亿元继续上升。公司总资产为1155.09亿元，净负债比率75.9%。

　　2016年，在这趟并购列车上，融创的身影仍将不可或缺。上海、北京、郑州等地，孙宏斌的收购步伐已到。在楼市去库存大战打响之际，亦开启了大并购的序幕，孙宏斌已驱马进场，考验的不仅仅是射术，还有胯下的马力。

　　深圳或再会佳兆业

　　孙宏斌要为融创打造最具优势的城市布局，在他对城市的卡位中，深圳、广州、厦门意义非凡，“这三个城市一旦落子，我们想进的城市都进完了，融创的布局就完成了”。

　　眼下，唯一公开给出时间节点的，是深圳。

　　“今年会在深圳有项目，”3月29日那场业绩会上，孙宏斌对时代周报记者反复强调，“现在已经有很多（深圳）项目在谈，相信今年会出来。”

　　孙宏斌要去深圳。熟知那段佳兆业收购史的人都知道，深圳是孙宏斌心里的一个结。

　　2015年1月初，孙宏斌和他的30多人收购团队一同搬去了深圳嘉里中心33层，这里原本是佳兆业的中枢神经。孙宏斌以“白武士”身份出现，他要在这里接手佳兆业49.25%股份，包括上海4个项目。

　　但是，突然间的“房源锁定”事件，让佳兆业掌舵人郭英成成为中国反腐浪潮中民企动荡命运的缩影。2014年底，一夜之间，佳兆业螺旋坠落，先是股价，继而是财务，后是信心。

　　按照孙宏斌的设想，如果收购成功，融创将以低价获得深圳区域优质土地，迅速跨入千亿级房企。谁也没预料到，3个多月后，孙宏斌会连夜从这里撤离，包括汪孟德、黄书平等融创收购团队核心成员，不留一人。

　　郭英成的一记回马枪，让佳兆业与融创的关系裂痕彻底撕开。去年4月13日，郭英成在辞任133天后重获委任为佳兆业董事会主席。他携老部下郑毅一道出现，郑为现任佳兆业行政总裁，对旧改项目颇有经验。

　　紧接着的5月28日，融创公告这笔买卖告吹。这种结局，孙宏斌曾做过多次心理预演，但现实让他无奈。

　　分手后，孙宏斌说，“说到底，这只是一盘生意，合适就干，不合适就算”。

　　孙宏斌试图通过别的路径进入深圳，他的最强收购团队依旧活跃在广深一带，不放过任何机会。去年12月25日，融创就曾与泰禾在深圳土拍赛中展开角逐，最终不敌。那块地，最终拍到了楼板价7.99万元/平方米，是去年的全国单价地王。

　　融创要进入虎踞龙盘的深圳，并非易事。2015年，深圳楼市以47.5%的逆天涨幅，攀上另一个高峰，领跑全国。在这里，融创要面对的，是早已生根的龙头万科、招商、华润、华侨城以及地头蛇卓越、鸿荣源等。短兵相接的，甚至可能是正在“重生”中的佳兆业。

　　4月10日晚，深圳体育场，中甲联赛第四轮最后一场比赛打响。深圳佳兆业主场迎战武汉卓尔，最终2∶1赢得三连胜。一个月前，佳兆业昂首入局甲级联赛，深足以“深圳佳兆业队”出征，被看做是佳兆业危机重大破局的又一信号。

　　在过去的3月份，佳兆业以一则重大进展公告和一场大规模的招兵买马，向外界宣示16个月困境后的“归来”。

　　3月29日，也正是融创发业绩报的当天，佳兆业公告称，481亿元境内债已有约90%完成重组，境外债务重组方案获得包括“异议者”华尔街对冲基金Farallon和BFAM在内的相关债权人80.9%赞成票。

　　在过去半年，佳兆业已有11个项目解除了锁定和冻结，其中4个深圳项目已处于预售阶段。截至3月1日，佳兆业仍有24个项目处在锁定和冻结状态。

　　佳兆业复牌还亟待时日，其2014年及2015年的财报仍未审核公布，公众持股数仍低于25%的红线。但在楼市风向标的深圳，佳兆业的旧改项目和团队，成为资本角逐标的。中信银行承诺向佳兆业融资约170亿元，平安银行与佳兆业达成战略合作提供500亿元。按照去年9月的数据，佳兆业总土储2250万平方米，其中78.5%位于一、二线城市。

　　佳兆业正从低谷全力反弹。3月26日，佳兆业在深圳开展了近年来规模最大的一次招聘会。300个岗位，来了1500名现场求职，他们参与竞聘包括财务、投融资、开发、营运、品牌、人力等重要职务，涉及集团、地产、金融、文化、城市更新、深足、商业、旅游、物业等11个板块。

　　去年融创中期业绩会上，孙宏斌说，他曾在香港与郭英成见了一面，并有意与佳兆业在广深区域展开项目合作。但至今，这场合作仍未有明确结果。融创、佳兆业的员工都跟时代周报记者摇头说，“太难了”。

　　冥冥中的缘分，还没有断。

　　4月8日下午，天津市市委常委、滨海新区区委书记宗国英一行来到佳兆业集团考察调研，欢迎佳兆业去滨海新区投资。这是佳兆业危机后，唯一一个来考察的地方政府团。有意思的是，天津正是融创的大本营。

　　千亿“对手”宋卫平

　　在离深圳1500公里外的上海，孙宏斌与宋卫平“中国式”合伙人的故事在一年多后走到尽头，两人合作的融绿平台最终在2015年5月分给融创。

　　分手近一年，绿城与融创恰巧在同一天（3月29日）召开业绩会，对比在所难免。两家公司年报显示，2015年，融创净利润接近33亿元，同比增长了3%；绿城只有12.6亿元，同比下降了60%。

　　这也是中国交通建设集团（以下简称“中交”）入主绿城后交出的第一份考卷，成绩并不喜人。去年，绿城物业销售收入233.26亿元，同比减少29.1%；实现营业收入260.47亿元，同比减少18.7%；毛利也下降到历史低点，毛利54.21亿元，同比减少33.3%；毛利率为18.0%，而2014年和2013年绿城的毛利率分别为23.5%及28.5%。

　　三、四线库存难消再成绿城软肋。绿城执行董事李青岸在业绩会上解释，“三、四线城市项目单价卖七八千元，最高单价卖到1.2万元，这个毛利率是没有提升空间的。而且现在销售的都是2012年拿的地，而那时候是地价最高的时候，现在房价又上不去，所以公司也在琢磨改善毛利率的问题”。

　　为解决三、四线去化之痛，绿城内部拟定了“撤退计划”，未来将把投资区域严格控制在14个一、二线城市，力争在2017年之前把三、四线城市库存压缩在25%以内，并在2020年前完全退出。

　　在收缩三、四线，聚焦一、二线策略变化之外，绿城也在针对自身产品作出改变，将产品线从此前的以产品导向转向以市场为导向，希望摆脱过往大户型去化的烦恼。据了解，去年绿城桃李春风推出的83平方米户型，号称是杭州史上最小别墅户型。

　　孙宏斌要在2017年冲击千亿阵营。他把2016年定义为融创的新起点，销售目标为800亿元。同样把千亿计划摆上日程的，是绿城，他们的时间节点同样定在2017年。

　　千亿路上，孙宏斌的对手是不是宋卫平？没有人说得清，如今的绿城，已经改头换面。

　　一个断臂求生，一个借鸡生蛋。从2014年12月23日起，中交对绿城董事会、股权、管理层、战略等维度上的渗透，不曾停止。同时，阴谋论四起，宋卫平被架空的传言甚嚣尘上。

　　中交进驻绿城成为第一大股东，已经过去一年多时间。创始人宋卫平不再是绿城那个随心所欲的“国王”，他的新身份是绿城董事会联席主席。用他自己的话说，他是个“职业经理人”。

　　“现在管得比以前少。投资、拿地、财务这些工作，都交给中交和现在的绿城管理团队，”在日前接受杭州媒体采访时，宋卫平坦承，他现在的定位是首席产品官、生活服务官，重心放在绿城的服务和品质管控，加上创新，“譬如研究适合80后、90后的创新产品，研究生活营造，探索小镇建设，都要建立成体系。”

　　宋卫平希望，他现在所做的创新工作，可以为绿城今后的发展竖起一道高高的竞争壁垒。他依旧强调品质，从去年开始，绿城就不断派出工程部员工前往日本工地进行学习。宋卫平希望，日后绿城的工程队伍里也会出现工匠精神。

　　2015年，绿城将北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、合肥、武汉、济南、郑州、厦门、福州、成都和重庆等15个核心重点城市作为聚焦点。其中，绿城在北京、杭州、济南补仓8幅土地，新增建筑面积251万平方米。2016年3月，绿城拿下了大本营杭州的地王。

　　宋卫平曾回应时代周报记者对于绿城当下变化的困惑，他证实自己亦是绿城公司架构和产品线调整的推动者。绿城的成长性或许是这位绿城创始人所期冀的。

　　“前几年在产品设计、土地收购上的策略失误，绿城延误了发展时机，”兴业证券在研报中称，中交成为绿城第一大股东后，公司进行了一系列的转型动作，转型任重道远。但完成后，绿城将仍然是中国房地产市场上的有力竞争者之一。

　　2016年，同样是融创证明自己的时刻。除了稳定的扩张战略，融创还需要一条能够打得响的产品线。

　　去年起，融创开始大力推广自有的“壹号系”和“臻生活”。融创投资者关系部总经理兼联席公司秘书高曦说：“去年（2015年）做了很多的活动，健走未来等，让品牌得到很好的发展。”

　　“我们以往都是做中高端产品，改善性产品的优势和需求量越来越大，我们也准备多做这方面的工作，”孙宏斌显然看到了这一点。

　　第一季度的比拼已经出了结果。绿城首季销售164亿元，融创首季销售250.9亿元。