近期香港楼市迅速转冷,房价跌幅明显,土地成交清淡。不少研究机构和香港本地开发商均看淡香港楼市,认为香港楼市将进入熊市,今年房价或下跌10%-30%。一些分析人士认为,香港楼市转冷,一定程度上会影响投资客对于深圳地区房地产市场的预期。

　　房价下跌

　　“现在已经有一定数量的同事开始离职,生意没有以前那么好做。”香港中原地产一中介人士坦言,从去年下半年开始,整个香港的楼市就开始转冷,不少卖家开始大幅度降价以促成交易。事实上,自去年底以来,在不少核心地段的香港地产中介店铺,均可看到二手房业主降价销售的广告。数据显示,2015年香港房价整体下降近10%,交易量更是在去年四季度大幅萎缩。

　　2016年1月数据显示,香港楼市继续低迷。香港中原地产数据显示,成交方面,香港最主要的三个区域(港岛、九龙及新界)的二手私人住宅买卖合约登记均较2015年12月份下跌。其中,港岛区为跌幅最大的区域,2016年1月份港岛区二手私人住宅买卖登记录得301宗,较去年12月的387宗下跌22.2%。九龙区1月的二手私人住宅买卖录得485宗,较去年12月的592宗下降18.1%。新界区的二手私人住宅交投今年1月录得677宗,比去年12月的762宗减少11.2%。价格方面,截至1月底中原城市大型屋苑领先指数CCLMass报134点,较2015年历史高位的148.61点下跌9.81%。四区楼价较2015年历史高位均出现下跌,港岛跌9.71%,九龙跌11.10%,新界东跌10.01%,新界西跌10.11%。

　　中原地产研究部高级联席董事黄良升指出,香港经济下行压力较大,楼价跌势未止,预计反映房价水平的中原城市领先指数将于2016年第二季下探120点低位,估计累计跌幅约一成半。楼价下调打击了市民的入市信心,导致二手私人住宅交投疲弱。受金融市场波动影响,二手住宅市场低迷,相信2月份二手房交易继续偏软。

　　事实上,从香港市民置业意愿看也开始转冷。花旗银行近期的一份调查显示,62%的受访者认为楼价会在未来12个月下跌,明显高于2015年第三季46%的水平,创调查自2010年推出以来新高。调查同时显示,大约67%的受访者认为目前不是置业的好时机。

　　预期转熊

　　不少机构判断,香港楼市已正式转熊,行业处于向下的拐点。易居房地产研究院副院长杨红旭判断,2015年四季度是香港房价泡沫破灭的起点,2016年将是泡沫破灭的第一年。从内部市场分析,香港房价连续上涨12年,时长已接近上一轮,也该向下调整了。从市场信号来看,除了房价下跌,成交量也萎缩。市场的量价规律是:量缩一段时间之后,价也会下跌。

　　标准普尔近日指出,香港房价预计较2015年下滑10%至15%,成交量为持平至增长5%。供应增加、利率进入上升周期、香港本地经济增长放慢及内地经济减速等因素,均是今年香港房地产市场变得艰难的原因。物业销售下跌削弱了房地产商的偿债能力及杠杆。假如香港经济较预期更差,将对香港地产商构成明显压力。瑞银报告则指出,美联储去年底宣布加息后,资金外流令香港本地楼价加速下滑,鉴于香港及全球宏观经济不利因素的影响,预期香港楼价至2017年年底将再下跌20%至25%。

　　事实上,香港本地开发商的举措也在侧面反映出香港楼市转熊。比如1月中旬,香港本地最大的开发商之一恒基地产旗下的一个项目,其定价即比同区的商品房售价下调近30%。而香港另一开发商新世界发展主席郑家纯近期也表示,香港楼市2016年会跌一成,公司的销售计划会跟随市场走势,希望尽快推售楼盘,因为长期持有楼盘的管理成本很高。

　　香港中原地产主席施永青指出,香港楼市已经明显从牛市转为熊市,楼价会从高位跌落,并且会持续一段时间。未来两年香港房价可能调整幅度达三成,今年一季度调整幅度或达15%。开发商近期参与的土地拍卖价已有明显跌幅,达到三到四成,这也反映出开发商对楼市未来预期的改变。

　　投资趋谨慎

　　分析人士认为,香港楼市转冷可能会波及部分珠三角城市,尤其是去年涨幅过高的深圳。“从珠三角城市商品房购买人群看,香港资金占到投资客的比例一般在三成左右。”深圳一大型房地产上市公司人士指出,去年下半年,深圳投资客购房占到新房成交的五成左右,而香港投资客又占三成左右。香港楼市转冷,会影响到这一部分资金投资珠三角房地产市场的意愿。数据显示,2015年深圳房价上涨47.5%,远超上海、北京与广州的房价涨幅。

　　杨红旭指出,目前深圳房价涨幅已明显过高,短期泡沫化显著。未来房价可能下跌,跌幅或超过2012年和2014年水平。能否赶超2008年的水平现在尚难确定,还得看未来几个月深圳房价泡沫会否放大。

　　施永青则判断,深圳房价升得比其他城市快,背后有一定因素;但升幅这么大,就显得有点不合理。不合理的部分,市场会找机会调整。深圳去年GDP的增长估计在8.8%左右,房价升幅最好与GDP增速同步,所以升10%左右应较合理。即使加上一些未来的有利因素可以提前在房价上反映,最多会上涨25%左右。但现在房价上升47.5%,多出的部分可能都是投机因素造成。客观形势也在不断变化,人民币汇价在离岸市场受压,投机性资金一旦退潮,深圳房价升势就会见顶。届时房价的回落速度会很快。

　　中信证券认为,一线城市在中长期存在房价支撑因素,但短期,尤其是深圳仍面临房价回撤风险。目前,产业政策日趋内生化(更追求市场平衡),关注的去库存目标重点并不在一线城市。