重组筹备5个月被迫终止　15宗土地被回收获补偿4.91亿　

　　九龙山　退地“生金术”

　　时代周报记者　刘科　发自浙江平湖

　　海上吹来的风被环绕的群山拢住,自四面八方吹向中心区域,这里是素有“南方北戴河”之称的浙江平湖九龙山旅游度假区的核心地带。

　　恰是12月,冬寒已至,游客寥寥。闲置多年的土地接连被回收并获补偿的“蹊跷”,让此处再度进入公众视野。事关方是上海九龙山旅游股份公司(下称“九龙山”,600555.SH)和九龙山旅游度假区管理委员会(下称“九龙山管委会”)。

　　12月1日,九龙山公告称,其全资子公司浙江九龙山开发有限公司(下称“九龙山开发公司”)所取得的九龙山旅游度假区一宗国有建设用地的使用权,被九龙山管委会回收,因此获得的政府补偿款约为4813万元。

　　是次退地绝非偶然事件。在过去的三个月内,九龙山连续两次被回收土地,获得补偿2.04亿元。如果将时间线拉长至过去三年,你会发现,九龙山已经连续四次被回收土地,涉及15宗地块,并累计获得了约4.91亿元的政府补偿款。

　　据时代周报记者了解,上述被回收的15宗地块,大多为九龙山开发公司早年低价所拿之地,且闲置数年,最早的一宗地块可以追溯到2004年。按照国土部清查闲置土地的政策,开发商拿地两年后未开发,可被政府无偿收回。那么,九龙山的土地缘何能屡屡被回收并获补偿?

　　时代周报记者查阅九龙山管委会的2015年部门预算编制后发现,其6366.4383万元的年度部门预算支出中,光国有土地收益支出一项就为6000万元(基建专项)。事实上,这份预算编制说明早在今年7月就已公开,这是否代表当地政府对回收土地早有准备?

　　面对种种疑窦,12月2日,九龙山管委会主任、平湖市旅游局局长沈立行在接受时代周报记者采访时称,近年当地政府为解决用地难题,鼓励企业腾退改造低效用地,这才给予开发商补偿,“绝不是政府(给开发商)兜底的意思。”

　　12月4日,九龙山在回复时代周报记者的采访函中称,“有偿回收系由国家法律法规进行规范,是政府行为;也是(政府)计划引进新的开发商,加大招商引资的力度,进一步推动九龙山旅度假区的发展”。

　　九龙山的多起退地事件,或与其实际控制人海航系主导下的新董事会经营理念和战略有关。据时代周报记者了解,海航系力求九龙山去地产化,后者今年的转型方向即逐步降低对土地的依赖,重新确立“打造景区运营专家,引入基金模式,逐步形成产业金融共融共生商业形态”。

　　按照平湖市国土局方面的信号,九龙山旅游度假区2000亩左右庞大土储中,仍有土地可能被回收。

　　土地屡被收回:

　　15宗地获补偿4.91亿元

　　九龙山最新被平湖当地收回的地块,是位于九龙山度假区铜田岛外围的宅地,占地4万余平方米,土地证号为平湖国用(2004)第21-317号。

　　时代周报记者查询历史信息发现,2004年,九龙山开发公司以2600万元受让上述地块,建筑控高为3层,容积率小于0.6,折合单价约为42万元/亩。

　　今年11月6日,九龙山管委会和九龙山开发公司签订了《平湖市国有建设用地使用权回收合同》(平旅管地收合字[2015]第5号),上述地块约定回收补偿款为4813.1824万元(单价:79.5万元/亩)。

　　在12月1日那则公告中,九龙山称,如挂牌成交,上述土地回收预计产生收益约2238万元　(具体以年度审计报告数据为准)。

　　此前的9月17日,九龙山管委会已回收九龙山开发公司持有的度假区内相邻的四宗国有土地使用权,给予高达1.56亿元的补偿。九龙山此前的公告也称,这四块土地回收预计产生收益约1.05亿元。

　　这意味着,仅三个月不到时间里,九龙山拿到了2.04亿元土地回收补偿款,产生收益约1.27亿元。

　　从土地基本情况来看,该四宗土地同样历史悠久。时代周报记者梳理后发现,该四宗土地总占地12.47万平方米(约187亩),其中三宗地块位于乍浦大乌龟山西北区域,并早在2006年就已被九龙山开发公司;另一宗地块九龙山旅游度假区铜田岛外围,在2010年被九龙山开发公司获得。

　　上述四宗地块的价格均较为便宜。以2010年3月22日获得的九龙山旅游度假区铜田岛外围地块为例,该地块土地面积为4799.6平方米,用于商品房建设,土地出让金仅为216万元,折合单价约为30万元/亩。

　　据时代周报记者了解,该铜田岛外围地块约定开工时间为2012年9月12日,约定竣工时间为2013年9月12日。但距离约定开工时间已三年多之久,该地未有进展。

　　“一般情况下,如果开发商囤积土地两年不开工,政府有权无偿收回,没有必要经济补偿。如果确是政府责任,开发商可获得相应补偿。”浙江地产业资深人士张楚(化名)对时代周报记者表示,“多年拿地一直未开发,责任是不是在开发商,他们是否有囤地动机。仅从目前公司公告内容看,政府收回土地并补偿的理由并不十分充分,而九龙山在上市公告中也没有说清楚这一点”。

　　12月4日,九龙山在回复时代周报记者的采访函中称,“有偿回收系由国家法律法规进行规范,是政府行为;也是(政府)计划引进新的开发商,加大招商引资的力度,进一步推动九龙山旅度假区的发展。”

　　事实上,不单单是今年,过去的2013年和2014年,九龙山也同样频繁发布公告称,旗下九龙山旅游度假区土地被当地政府回收并获补偿。

　　2014年3月26日,九龙山管委会回收了九龙山旅游度假区西沙湾东常山南一带四宗土地,占地约10.81万平方米,给予九龙山约1.18亿元补偿。后者获得的收益约4766万元。是年4月,平湖市国土局将该四宗地块挂牌出让,接盘者佳源集团是浙江本地开发商,最后成交价约为1.37亿元。

　　更早前的2013年11月28日,九龙山管委会回收了九龙山度假区内小黄山西侧的六宗地块,占地约12.84万平方米(约合192亩),并给予九龙山约1.69亿元的补偿。对于该六宗土地的收益,九龙山未在公告中明确公布。该六宗地块后由上市公司　创兴资源　旗下企业接手。

　　以此简单推算,九龙山在过去三年已有15宗地块被平湖当地收回,获得的补偿款达4.9亿元。

　　“退地具体补偿金额的评估价格来自第三方,退地原因主要是找到了新的买家,”九龙山管委会主任沈立行对时代周报记者称,在过去,管委会的招商工作会容易些,但这两年地产行业不景气,招商变难了。

　　一个客观的事实是,近年来长三角地区县级城市的土地市场不景气。12月2日,平湖市国土局副局长高建平在接受时代周报记者采访时也称,2010年是平湖市土地出让金最高的一年,达35亿元左右。这两年市场不景气,2015年至今该市的土地出让金尚不足20亿元。

　　去地产化:

　　3000亩庞大土储或被陆续回收

　　李勤夫,是九龙山创始人和前任实际控制人。在他2002年接手九龙山旅游度假风景区的开发之前,有三批人曾经想在这个杭州湾依山靠海面积达20平方公里的地方一展身手,但都失败了。

　　2002年,九龙山开发公司与九龙山管委会签订《九龙山区域开发建设协议书》。根据这份协议,约定管委会将九龙山旅游度假区10.12平方公里的开发建设权授权给九龙山开发公司开发建设,开发期限为20年。

　　九龙山开发公司利用荒山、荒坡、荒水、荒滩进行旅游开发涉及的岛屿、滩涂等地块,报经批准后应得到30年的使用期限,并免缴土地使用金和租金。

　　靠服装制作加工起家的李勤夫,成为开发九龙山的第四拨人。他从上世纪80年代就开始创业。1983年,21岁的李勤夫以2000元承包家乡浙江平湖一家濒临破产的服装厂,从此进入纺织制造业。1990年,他与日方成立合资公司—茉织华。1994-1999年,茉织华产值利税和创汇额连年居全国服装企业首位。

　　在当时,几乎平湖所有服装企业都因茉织华而衍生发展。1998年,茉织华B股发行。2001年,茉织华发行A股,成为最早一拨上市的民营企业。2002年,在自己仍处于纺织服装行业绝对龙头地位时,在看到服装制造业发展的天花板后,李勤夫考虑转型到拉动内需的旅游业上。2006年10月18日,茉织华正式更名为“九龙山”,主营业务从纺织服装完全转型为旅游行业。

　　李勤夫做高档旅游度假区的野心要在九龙山落地。2009年,《九龙山旅游度假区控制性详细规划》获平湖市政府批准。九龙山旅游度假区总共开发的区域面积达到约1012.48万平方米,总的可开发建筑面积不超过约596.51万平方米。

　　彼时,李勤夫规划的九龙山旅游度假区总投资达200亿元,是个包括高尔夫球场、马会、游艇会、度假别墅等诸多项目的宏大建筑群。

　　外界常常听到他这样一番话,“200亿元很快就会有的,我们有几百万平方米的别墅和公寓即将交付待售,按每平米2万元计算,就有1000多亿元的销售收入,我们完全可以依靠自身滚动发展来慢慢建设这个项目。”

　　他低估了旅游地产漫长的培育周期,也就是在九龙山旅游度假区建设资金缺口巨大的情况下,李勤夫匆忙找到了海航。

　　在外界看来,九龙山的多起土地被回收事件,或与海航系主导下的新董事会的经营理念和战略有关。

　　2011年,海航集团通过海航置业、上海大新华、香港海航合计持有九龙山公司29.9%的股权,成为理论上的实际控制人。

　　在李勤夫主政时期,九龙山一直梦想做旅游地产,并因此囊括了不少土地。“九龙山公司十余年来在风景区打造上,投入资金约在50亿元以上。”平湖市政府一位人士告诉时代周报记者。

　　在2013年海航正式主导九龙山董事会后,其公开表达的战略则是希望九龙山成为旗下唯一的旅游休闲度假区开发与经营业务的整合平台,理想色彩较浓。

　　在海航控制九龙山董事会后,平湖九龙山港龙置业有限公司更名为平湖九龙山港龙旅游开发有限公司,平湖九龙山清水湾置业开发有限公司更名为平湖九龙山游艇湾贸易有限公司,“去地产化”的信号十分明显。

　　在2014年董事会报告中,九龙山提出2015年转型的方向是逐步降低对土地的依赖,重新确立九龙山商业模式:打造景区运营专家,引入基金模式,逐步形成产业金融共融共生的商业形态。

　　海航系一直想将九龙山摆脱地产模式做大旅游主业,“海航进来后,带来了一些变化,比如打算做航空小镇。”沈立行说。

　　据时代周报记者了解,九龙山旅游度假区目前建造的项目分五个区域:运动休闲区、游乐观光区、会议会展区、休闲商业区及休闲度假区。

　　“九龙山开发公司目前储备的土地量约在接近2000亩左右,他们未来仍有可能有土地被回收。”高建平如是称。

　　事实上,九龙山先期获得的土地成本较为低廉,平均为每亩20万-40万元不等,而目前的土地拍卖价格为每亩在100万-150万元甚至更高,该公司土地储备已大幅升值。

　　内斗再起:

　　重组筹备5个月被迫终止

　　长久以来,经营理念和思路的分歧,也是李勤夫和海航系难以消弭的主要矛盾。

　　2011年,李勤夫因资金链问题四处寻找合伙伙伴,而在借壳筑信到重组绿景都卡壳的情况下,海航置业迫切希望借壳九龙山上市。更何况,在当时,九龙山手握杭州湾大桥下10平方公里已具雏形的高端旅游度假项目。

　　在外界的眼光里,双方可谓是一拍即合。海航系以16.53亿元收购了李勤夫及其关联公司持有的九龙山A、B股合计3.9亿股,占九龙山总股本的29.9%,成为九龙山第一大股东;原控制人李勤夫持股比例降至19.2%,成为公司第二大股东。

　　蜜月期很短,两大股东之间关于钱和权的种种纠纷接踵而至。在后续的管理权交接中,李勤夫一度不愿交出董事长一职,欲实际操控公司日常运作。随后,双方围绕控制权争夺陷入“火拼”。双方矛盾不断激化,展开多次较量,曾出现“双头董事会”、诉讼法院等多桩离奇案件。

　　直到2013年,普华永道对九龙山不能给出任何评级的举动,将其推到了退市边缘。这时候,海航方面与李勤夫重新坐在了一起,双方选择各退一步,握手言和。

　　这场谈判后,海航方面派出至少4位对接人来接手九龙山的开发工作,李勤夫及其儿子李梦强保留董事会两个席位,上市公司财务印鉴由双方各指定专人分别保管一枚,海航一个20多人的团队也进驻了九龙山项目现场。

　　两年过去了,当初双方和解显然没有将分歧全部消除。11月16日,九龙山发布终止重大资产重组公告,筹划近5个月的资产重组流产。流产原因,是公司董事李勤夫及其子李梦强对重组的相关议案弃权,一名独立董事未参会,相关议案并未获通过。

　　今年6月2日,九龙山因筹划重大事项停牌,并在6月16日明确了该重大事项对公司构成资产重组。该重组标的资产为涉及海航旅游集团及其关联方拥有的新华旅行、华势科技等旅游金融相关公司的股权。在外界看来,重组方案中吸纳海航优质资源,拓展九龙山旅游地产的利好更是让在资本市场失血多年的九龙山风光无限。

　　九龙山在11月17日资产重组失败说明会中表示,在复牌后6个月内,不再筹划重大资产重组。从目前的情况来看,海航系要想在九龙山身上有所作为尚需时日。

　　事实上,据时代周报记者了解,一直以来,李勤夫之所以对九龙山能够全盘控制,其中除了其创始人身份,还有背后较为复杂的地方人脉关系—李勤夫在平湖地区耕耘已久,在政商两界拥有广泛的人脉资源。

　　国土资源部在2007年曾通报,在2004-2006年,九龙山开发有限公司非法占地1127.78亩建设高尔夫球场。在限期拆除新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,并处罚款后,上述违规事件并没给九龙山带来太大影响。

　　“九龙山旅游度假区在浙江省清理各类行动中幸存,成为被保留的项目,李勤夫的运作能力可见一斑。”前述平湖市政府人士说。

　　眼下,李勤夫一方究竟为何弃权外界还难下结论,但势必再次掀起新旧东家战火,或将使公司再次陷入内斗局面。

　　今年,九龙山仍旧深陷亏损泥潭。据九龙山三季度报告显示,该公司营业收入虽然同比增长1135%至1.29亿元,但归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-5668.11万元。