1. 年收入30万,可支配多少?

　　国家统计局公布2014年,北京市城镇居民人均家庭总收入49730元,也就是按照3口之家计算,大约平均收入在15万左右。假设家庭平均年收入在20万左右。

　　那么3年后,30万的家庭收入,应该是一个起码平均线以上的收入了,30万能够实际支配多少?用于买房?

　　按照夫妻双职工计算:50万,剔除个税、保险等支出,实际到手大约只有36万左右。一个三口的家庭在北京除居住外的支出保守应该在10万左右,也就是不考虑任何特殊情况,积蓄等。一个收入50万的家庭,一年最多可以有25万左右用于购房!

　　2. 3年后的北京新建商品房多少钱?

　　首先,我们看看现在北京新建商品房价格几何:

　　

　　从北京剔除保障房后的市场成交情况看,新建商品房均价已经在3万左右。按照一套100平米左右的普通刚需住宅计算,在六环内,购买成本已经在300万左右。

　　其次:3年后,北京新建商品房会卖多少钱?

　　未来北京无房可卖:供需比1:8。

　　一组非常简单的数据,2015年,截止7月15日,6个半月时间里,合计出让了43宗土地,其中住宅类土地有19宗。看起来不算太少,但如果仔细拆分,你会发现很恐怖的现实,商品房住宅全面高端化。

　　19宗土地的建筑面积为350万平米,占到了2015年所有土地出让里面的56%。但因为配建的保障房、公建以及因为土地稀缺导致的开发商竞配限价房、自住房。

　　未来这19宗商品房住宅用地中,只有55万商品房住宅用地。

　　

　　折算成普通商品房大约只有4000套!也就是2016年能够上市的商品房住宅将只有不足万套。

　　北京正常的商品房住宅年需求在5-8万套之间!

　　从这些土地看,出现低密度物业的可能性也非常小,大部分容积率均在1.5-2.5.

　　3. 即使买一套300万的房产,实际需要支付多少?

　　300万的一套普通商品房,100平米左右,小三居或者正规两居,应该是一个普通商品房的入门级,对于收入50万的中产阶级家庭来说,看似简单,但如果你算算账:

　　1:首付100万,可以用积蓄或者父母赞助。

　　2:利息,如果按照20年还完房贷计算,利息总额为127万。

　　3:收房的各种税费10万!

　　4:装修等成本,按照20万计算。

　　5:每年的物业取暖等成本1万元

　　也就是在20年的周期内,完全拥有这套房,需要支出的成本为:477万。按照20年平均,也就是每年24万!

　　很简单,3年后,还有300万的普通商品房吗?即使有,年薪50万的家庭也已经无力问津了!

　　编者注:本文仅代表作者个人观点。

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