艾经纬

　　在品牌与设计横行的天下,面包的价格越来越脱离原材料面粉的价格。房子亦是,建安成本在房价中微不足道,反而是土地的价格占比越来越大。

　　这也是地产商和舆论指责现行的土地招拍挂制度的现实依据。那么,地价究竟如何呢?地价在房价中占比又是几何呢?

　　房价与地价:一笔复杂的账

　　笔者在专著《房市大衰退:33年房市变迁大推演》中,曾梳理了从2008年12月～2014年3月重点城市平均地价走势。

　　受金融危机影响,2009年上半年的地价甚至略低于2008年,但此后一直到2011年6月,地价一直处于上升态势,重点城市平均地价从3500元/平方米涨到4500元/平方米,尤其2009年四季度上升得很迅猛。

　　而2011年年中直至2012年底,地价处于徘徊阶段,重点城市平均地价维持在4500元/平方米,这和房地产市场的走势较为一致,但从2013年3月后,地价追随房地产市场,再度进入上升态势,截至2014年3月末,重点城市平均地价在5139元/平方米。

　　但这是一笔比较复杂的账,一是地价与房价数据的不匹配,笔者能查到2008年底以来重点城市的平均地价,但房价统计可没有对应的口径;二是地价的跳跃性,房价基本一直在上涨,但地价受土地供应、季节等因素影响呈现跳跃性;三是地产商这些年有意捂盘,缓慢开发,地价在房价中的占比也就自然容易失真。

　　所以最好的方法,只能是抽样调查,从楼盘入手。

　　地价占房价比的一桩公案

　　关于地价占房价比,数年前可谓有一桩公案。

　　2009年的“两会”上,全国工商联房地产商会公布了全国9城市2008年“房地产企业的开发费用”的调查,数据显示,房地产项目开发中,土地成本占直接成本的比例最高,达到58.2%。

　　现在回头去看,这个调查值得玩味,一是发布方是地产商的协会组织;二是2008年房价处在这7年中的低位,自然抬高了占比;三是这个58.2%是土地成本在直接成本中的比例,不是占房价的比例。

　　尽管如此,作为土地的供应方,国土资源部还是有些坐不住了。2009年6月底,国土部首次正面回应“地价推高房价”的争论,当时国土资源部副部长鹿心社在国新办的新闻发布会上表示,全国地价约占房价23%。

　　但争论并未平息,于是同年7月,国土资源部将全国620个楼盘调查数据悉数发布。

　　在这620个楼盘案例中,地价占房价比例平均为23.2%,最低比例为5.3%,最高为58.6%;78%的楼盘地价占房价比在30%以下;地价占房价比在15%～30%之间的楼盘有356个;北京21个项目平均地价与房价的比例约为25%。

　　另外,2010年中国土地勘测规划院城市地价动态监测分析组发布报告,称2009年我国城市房价、地价持续上涨,房价增长率大幅超过地价增长率,全国重点监测城市居住用地的同时点地价房价比均值为31.29%,基本处于正常市场区间内。

　　房价公式

　　当然不同的楼盘,房价中的成本构成自然有差异,这得取决于市场行情、开发商的竞价。

　　这几年情形又怎么样呢?某上市银行审计部人士告诉笔者,在其所审计的上海几个房地产项目中,土地成本低的只有20%,高的也有超过40%,正常的则在30%多。

　　虽然土地成本在房价中并不显著,但地价推动房价一点也不含糊。华中师范大学袁平等人测算,地价上涨1%,导致房屋价格上升0.21%。

　　而根据重庆工商大学管理学院副教授黄居林的研究,房价惯性、地价、供需关系是影响房价的主要因素,其中房价自身的贡献度最大,达到70%;其次是销竣比对房价的影响,再其次是地价,两者加起来对房价波动的贡献达到近30%,但地价的贡献不足10%。注意,这里的“贡献”并不是地价占房价比。

　　上述研究,仅供参考,基于上述数据,大概能得出这么一个房价公式,房价=土地成本(30%)+开发费用(10%)+建安成本(20%)+税费(15%)+利润(25%)。这个公式一般是比较有说服力的,当然特殊案例也免不了。

　　其中,开发费用是指三大费用,包括管理费用、财务费用、运营费用(也叫营销费用),管理费用一般不超过房价的3%,三项费用一般不会超过房价的10%。但近些年地产商融资紧张,一些项目借道房地产信托,融资成本自然水涨船高。

　　上述公式中,利润占25%,其实只能是一个大概的估算。这和地产商的策略也有关系,笔者手头掌握的华南某大型地产商内部数据资料显示,该地产商的绝大部分项目利润率在15%左右。

　　该份资料还显示,有些楼盘可能是暴利,譬如在三四线城市,土地成本只有几百元/平方米,而房价至少三四千元/平方米,利润翻倍都是有可能的。但也有些项目,可能利润率低到我们都难以相信,在5%以下,甚至只有0.46%,而2014年起诸如佛山雅居乐这样的地产商完全是在甩卖楼盘,利润率完全是负的。

　　此外,不同的项目利润有很大差异的。一般而言,楼盘的定案价只是提供一个成本收益核算上的参考,实际销售价是随行就市的,因而利润也就起伏很大。

　　南京一家中型房地产公司的投资部负责人曾告诉笔者,市场热的时候,实际售价高出定案价2000元/平方米都有可能,但市场冷的时候,实际售价比定案价低上千元也是有可能的。

　　回到房价公式,在房价中,政府拿走的是土地、税收、“建安成本”中的政府规划费,地产商拿走利润,但也可以借助融资提高自有资金的回报率。所以,本质上地产商和地方政府属于利益共同体。