以国家开发银行住宅金融事业部和全国流转的公积金中心为班底组建国家住房银行,既可给银行注入超低成本的资金,降低购房者的月供压力,也可修复商业银行资产负债表,降低商业银行资产不良率,疏通货币政策传导机制,实现从“宽货币”向“宽信用”的转变。

　　超预期、大力度的楼市“3·30”松绑政策满月了。通过提升融资杠杆、降低交易成本,促进自住和改善性住房需求入市,推动库存去化,以防楼市从顶部快速回落,对冲投资下滑和托底经济增速的目标是否实现了呢?依据数据分析和笔者的实地调研,有效果,但问题似乎更多。

　　首先,“3·30”松绑政策更多支撑了一线城市楼市,而二三线城市回升不显著,与政策初衷有出入。2014年“9·30”新政后,一线城市楼市在四季度形成了“暖冬”,并与今年一季度的“小阳春”无缝对接,看成交量,去年四季度和今年一季度同比均增长25%左右。价格止跌回升趋势更突显,一线新房价格指数跌幅去年底已降至1%以内,二手房止跌回升,而今年一季度则环比回升,同比止跌。

　　“3·30”政策松绑后,一线城市新房成交量回升35%左右,二手住房则回升了50%以上。目前,一线城市库存消化周期大都降到12个月以内,深圳已降至8个月,但其他城市情况依旧不乐观。据CRIC的监测,由于2009年至2013年期间新楼供应过快增长,而需求全面收缩,整体二三线城市需求下滑5%了以上。24个重点监测城市中,14个城市库存周期超过18个月,而烟台、沈阳、青岛、徐州、中山和无锡等城市的库存消化分别高达43.4个月、39.8个月、25.4个月、24.2个月、24个月。

　　其次,“3·30”松绑政策更多促进了二手住房交易回升,新房则表现平平。在楼市长下行周期的共识下,再加上股市持续火热对资金的分流作用,松绑政策刺激了改善性住房需求和少量投资需求。而且,改善性住房需求主要表现在对公共配套、缩短“职住”距离、保值性更强的住房改善,而非大面积住房的改善。满足这些改善诉求的房子基本是城市中心区的二手住房,近期“学区房热”、租售比改善的中心区中小户型(地铁旁)住房价格疯长,充分证明这一点。由于新房多数位于城市外围,不仅公共服务配套不足,也无助于缩短“职住”的距离,保值前景,则并不被看好。

　　再则,开发商全面转向“去在售库存”,新开工、加快施工和拿地积极性降到冰点。今年一季度,开发投资增速连续13个月下降,且8.5%的增速为2010年以来首次下探至“个位数”;新开工下降18.4%,绝对量创2010年以来新低,而施工面积则同比增长6.8%,意味着开发商全面转入“去在售库存”,不仅继续加杠杆的积极性不高,推进在建速度的积极性也很低。

　　尽管“3·30”政策力度较大,但政策着力点在需求端刺激,即通过降首付、降月供、降成本,改善市场预期并激励其入市。事实上,目前需求端面临的最大约束,是房贷领域的融资难和融资贵问题突出。央行数据显示, 3月末,房地产贷款余额18.41万亿,同比增19.4%,但个人购房贷款增速仅比去年末高0.1个百分点,这与去年以来政府一直在鼓励银行支持合理住房需求的政策导向非常不协调。

　　导致银行“惜贷”的主要原因,是房贷“不赚钱”、风险大。目前,贷款基准利率为5.9%,首套房利率下限7折,也就是4.1%。而在存款利率上浮空间打开之后,部分银行5年期存款利率已达5.2%,若打7折,银行是要亏本的。另外,房贷期限长,而MBS和REITs短期内难以放大规模,在存款理财化、同业化的背景下,房贷规模大了会恶化银行的流动性风险,而楼市的下行趋势也加剧了银行对抵押物和影子银行风险的担忧。因此,首套房贷利率目前在基准利率左右,而具有改善性质的二套房贷利率则在基准利率的1.1倍以上。

　　在次贷危机及欧洲债务危机后,为缓解楼市下滑对消费、投资、银行信贷紧缩的冲击,美欧日三大经济体毫无例外都祭出了“低利率”甚至负利率政策,以最大限度刺激居民购房。据笔者调研,当前我国楼市需求基本上是刚性需求,对房贷成本(利率和月供)很敏感,在需求偏弱和新房供应效率不高的情况下,再加上近期股市行情火热大在量分流资金,只有更低的利率才能刺激需求入市。

　　因此,笔者建议,以国家开发银行住宅金融事业部和全国流转的公积金中心为班底,组建国家住房银行。一方面,通过外汇储备和财政资金向住房银行注资,要求住房银行以超低利率向商业银行融资;另一方面,以国家住房银行为载体,以银行、保险、债券、投资基金、养老金和个人等作为投资者及持有机构,构建 “按揭-MBS-国家住房银行-市场”的按揭贷款二级市场。这样,既可给银行注入超低成本的资金,鼓励银行以超低利率(比如基准利率的0.7倍甚至以下)给购房者贷款,降低购房者的月供压力,吸引刚性需求入市,也可置换银行存量房贷,促使这部分不流动、利率低的贷款流动起来,缓解流动性风险、抵押物风险、影子银行风险给银行带来的“惜贷”情绪。

　　住房银行向商业银行融资和建立按揭二级市场,可修复商业银行资产负债表,降低商业银行资产不良率,疏通货币政策传导机制,从而实现从“宽货币”向“宽信用”的转变,或能疏通货币政策传导机制的“中梗阻”。同时,住房银行可根据商业银行发放居民按揭贷款的规模和利率,决定向商业银行融资的成本和规模。

　　住房银行向商业银行融资和建立按揭二级市场,属于“定向宽松”的范畴,这又能避免直接放水造成地方融资平台和产能过剩国企道德风险再次泛滥。通过新的按揭贷款发放形成存款,还可有效增加M2的发行规模,避免央行调控工具创新造成资金在银行体系空转、影子银行失控的风险。

　　(作者系深圳市房地产研究中心高级研究员 李宇嘉)