学位房的日渐增多与固定的教育资源不匹配,催生了业主和开发商的矛盾。南方日报见习记者 孙俊杰 摄

　　

　　头条关注

　　每年4月是东莞的学位申请截止时间,随着截止日期越来越近,适龄儿童的家长也开始着急为子女申请学位准备材料。不过公立学校的学位有限,很多家庭不一定满足积分入学的条件,因而不少人青睐通过学位房解决子女的学位问题。但是学位房需求的日渐增多与固定的教育资源不匹配,逐步催生了业主和开发商的矛盾。随着南城、寮步等区域取消学位房,学位房的纠纷也达到白热化阶段。

　　关于学位房,业内有不同的声音。有人认为,学位房背后的猫腻和潜规则太多,加上教育资源的紧张,东莞取消学位房会成为未来的趋势;有人认为,物以稀为贵,正因为教育资源的紧张,有单独学位的楼盘会成为稀缺资源,更有市场号召力。

　　说好的名校要抽签才能读

　　日前,莞城某楼盘业主因子女无法就读莞城某知名小学,在项目营销中心静坐维权,并在售楼部贴有“维权不违法 拒绝抽签”的标语。

　　业主陈女士表示:“几十万元房款买下了此楼盘,主要是为了解决孩子读书问题。当初,开发商承诺购买该项目楼盘,子女可以就读莞城某知名小学。现在开发商无法承诺所有的楼盘生获得同一名校学位,只能通过抽签方式决定子女是否可以就读某小学,这对抽不到的孩子来说,是不公平的。”

　　对此,业主叶先生说:“我们买房的时候是奔着某知名小学的学位,买房也是付出了巨大经济代价。”

　　针对此情况,记者采访了该楼盘的相关负责人,他表示:“当初,营销人员在销售该项目的时候,承诺业主的子女可以就读莞城的小学,并非全部业主都可以就读这所知名小学。至于为何通过抽签的方式解决此问题,这是因为小区的适龄上学孩子有78名,而项目只有30名莞城某知名小学的学位名额,此解决方式也是基于公平公开。”

　　目前,东莞城区真正配套学位指标的楼盘已然不多,即使父母买得起学位房,却因为名额、户籍等问题无法享受学位资源。此时,学位房只是一个概念,销售人员在售楼时不会主推学位概念,却会“暗示”亟需学位的家长,并告知其楼盘周围有很多知名的学校。

　　“家长太渴望得到学位了,以至于其要支出昂贵的成本,也要买概念中的学位。”一位业内人士说。

　　东莞资深房地产律师李某针对学位房解释说:“学位是刚性需求,也是很多业主急需之物。开发商会以学位来宣传售楼,如果学位不容易实现,可能会产生纠纷,但也不至于是合同诈骗,这是因为开发商不会将学位的承诺写在合同上,更不会承诺没有学位就退房。”

　　据悉,楼盘送学位有两种情况,一种是教育局以一定的条件将相关公办学校学位给楼盘,使购房业主有学位权;另一种是有些大开发商自己开办或合作开办私立学校,解决业主的学位房需求。不过某些私立学位,如朝天小学、南开小学很热门,其教育资源也较为紧张。“对于开发商建造的私立学校,现在也是面向全市招生,会给予业主优惠政策。不过,大型开发商旗下开发的项目越来越多,也未必能满足所有业主的需求。”陈骏良说。

　　学位房折射教育资源不匹配

　　目前,东莞的学位房价格并没有如广深一样,动辄是“天价学位”,不过以“学位”为卖点的学位房相较同等区域的楼盘,在价格上略有涨幅,业主为争得学位,也愿意付出高成本。

　　记者了解到,部分开发商向政府交纳了一定的教育配套资金,对应获得学位指标。毕竟学位有限,学校的教育资源也跟不上城区的项目开发和销售进度,需求大于供给,开发商未必能保证每位业主有学位指标,学位的事情存在很多变数。

　　当供给无法满足需求的时候,纠纷容易产生。近年来,因为学位资源紧缺,开发商与业主的矛盾也日渐增多。2013年,寮步和南城先后叫停学位房。

　　南城和寮步的学位资源是否面临紧缺的窘况?我们以南城为例算一笔账,根据合富辉煌东莞市场研究部提供的数据显示,2013年南城住宅成交6673套。若按照每户3口人计算,将有2万人入住,按照城市每年的出生率10%计算,每年有2000人出生,按现有国家规定,班容量≤50人,则需要建一所8轨制的学校。若相关的项目就近的小学、中学均已满负荷,无能力扩大招生,那么,7143户居民的孩子将面临无学可上的现状。如此大规模的人口数量,如果没有配足够的教育设施,南城区的中小学生的读书问题更为突出。

　　关于学位紧缺的问题,陈骏良认为,莞城、东城、南城等城市中心区域的学位较为紧张,偏远镇区的学位还是很充足的。南城是城市中心区域,对学位的需求比较大,寮步的楼盘比较多,竞争比较大,学位的需求比较旺盛。“对于学位资源紧张的区域,政府无法提供足够的学位给业主,政府宁愿把教育配套基金退还给开发商。”陈骏良说。

　　时间过去整整两年,没有“学位房”为营销卖点,南城和寮步的项目销售是否有影响?记者在走访的过程中了解到,当年挂在项目上的“购房送学位”红色标语“消失”了,换来的是楼盘的基本信息和特价优惠。售楼现场的营销人员对市民咨询的学位事情也变得谨慎了,并向其解释学位新政事宜。

　　随后,记者电话采访南城某品牌开发商相关负责人对于学位房的看法,他说:“学位房的取消对楼盘的销售影响不大,人们在心理上已经逐渐接受南城取消学位房的政策。现在,大家都不提学位房了。”

　　寮步某开发商也表示,学位房只是在销售过程中卖点,该买房的还是会买房的,寮步取消学位房对项目的营销影响不大。"

　　合富辉煌市场研究部经理李兴旺表示,学位房的取消对项目的销售影响不大,该买房的还是会买房。学位房只是锦上添花的事情。

　　此外,他认为东莞逐渐取消学位房会成为未来的趋势。学位房问题引发了很多社会问题,譬如学位不足的现象导致了业主和开发商之间产生诸多纠纷矛盾、开发商承诺给予业主学位易酿成不公平等。

　　据数据统计,2013年南城住宅成交6673套,2014年南城住宅成交5365套,同比下降19%。2013年寮步住宅成交3179套,2014年,寮步住宅成交2359套,同比下降35%。

　　■声音

　　学位房大家谈

　　学位房和学区房涉及的层面太多了,就近入学的教育政策、买房入户的政策,学位与房产的法律关系等,凡是有交叉的地方都有模糊地带,而且各地政策法规又不尽相同。这两个概念也不是法律概念,立法层面上也没有太多的界定,更多的是结合政策来看。

　　——东莞资深房地产律师李律师

　　学位房是开发商向当地政府交教育配套基金,并相应给予开发商学位指标。由于南城等地的楼盘开发强度和密度比较高,而当地的教育资源是固定有限的,导致学位与学位房不匹配。目前学位紧张的现象主要集中在城区,在偏远镇区的学位还是挺充裕的。因为政策和资源不足的原因,未来城区配有单独学位的房子会成为稀缺资源。

　　——东莞房地产行业协会秘书长陈骏良

　　东莞取消学位房会成为趋势,未来新莞人入读学校普遍以积分入学为主。

　　——合富辉煌市场研究部经理李兴旺

　　■东莞学位房大事件

　　2009年前

　　东莞尚未推出“积分入学”政策,镇街“购房送学位”是外来务工人员子女入读公办学校的重要途径。

　　2009年后

　　东莞为了推进教育公平化,推出“积分入学”政策。莞城、南城、东城、万江、松山湖、寮步等教育资源较为集中、楼盘热销的镇街及园区的“学位房”政策并未终结。

　　2013年4月

　　寮步镇表态停止对新建楼盘赠送学位的审核,所有新莞人业主子女要读书需要通过积分入学申请,对于曾经获得学位的楼盘可保留学位,两年内消化完。

　　2013年5月17日,

　　南城成为第二个叫停“购房送学位”政策的镇街,并说明“由于公办学位供求矛盾突出,为规范楼盘业主子女入读公办学校的管理工作,今后南城不再受理房地产公司委托办学”。

　　买了公寓

　　才发现不能入户

　　■相关

　　如果你是单身的集体户,而且首次置业,想买了商业公寓后把户口迁到公寓解决学位问题,那么这是行不通的。因为商业公寓不能入户,业主的子女不能拥有楼盘所在地的户口,也就失去了入读地段小学的资格。

　　市民黄先生大学毕业后来到东莞工作,户口和档案一直寄放在广州人才市场。今年,黄先生打算与女友结婚,并将其户口迁出人才市场,希望通过购房入户将其户口迁到东莞,并通过入户解决孩子的学位问题。

　　最近,黄先生在城区物色符合条件的心水房,位于莞城的某楼盘的广告宣传语“首付5万元起,市中心学区房限时限量抢购”引起了他的注意。该楼盘位于城市最中心区域,主推173-238平方米的户型,另有32-92平方米精装小户,均价10000元/平方米,首付4万起,现购房可享85折优惠。

　　经过多次看房,黄先生心想赶紧敲定92平方米的精装户型。“那楼盘处于城市中心区域,其房价还能接受,买房还有优惠,关键是可以入户送学位。”黄先生说,后来无意中发现该楼盘并非所有户型能入户送学位,因为他看中的92平方米精装户型是不能入户的。原来,该楼盘主推的173-238平方米的户型能入户送学位,而92平方米的精装户型属于商业公寓,商业公寓按规定不能入户。

　　黄先生坦言,由于缺乏经验,第一次看房的时候,销售人员说买该楼盘能入户送学位。之后,黄先生并没有细问具体的入户事宜,他也以为买了房就解决入户和学位问题了。

　　随后,黄先生打电话咨询该楼盘的销售人员,重新咨询落户的事宜,结果得到的答复是该楼盘173-238平方米的户型是住宅性质,能入户有学位;92平方米的户型属于商业性质,集体户和外地户口无法落实入户和学位问题。

　　业内人士提醒,城市中心区一些名校附近有不少的商业性质的公寓在售,由于商业公寓单位不能拥有学位,因此售价要较同地段的住宅楼盘低。因为购买商用公寓是不能入户的,这些备受市场青睐的城市中心物业的升值潜力将大打折扣。

　　据悉,如何判断商业公寓可从以下几方面考虑:首先,用途不同,商业性质的公寓可作为办公场所注册,但不能迁入户口,住宅性质的公寓可以入户,但不能注册办公场所;其次,使用年限不同,商业期限是40年,住宅期限则是70年。

　　撰写:南方日报记者 叶永茵