夜幕已降,空中下着毛毛雨。腊月廿八的傍晚,经过两个小时的车程,记者和家人终于来到了离家只有两三公里的高速收费口。

　　由于高速口离市区较近,向车窗外望去,便能看到市区已经提前燃起的绚丽烟火,听到“砰砰砰”的鞭炮声。

　　年已近,家已近。

　　依稀记得四年前,记者第一次跟随丈夫来到这个城市时的情景:当时,这座小县城的房地产业正处于高速发展期,在接近高速口时,便能看到离高速路不远处排排站立着的楼盘,有的正在建设,有的已经“待字闺中”,总之场面颇为壮观。

　　“这是城的最南面,是新区,很多楼盘都在建。”当时,丈夫指着不远处的楼盘给我介绍。丈夫的老家是江苏的小县城,GDP在省内同等城市中数一数二。

　　如今,这些楼盘已竣工许久,但许多仍是寥寥灯光,一副“人迹罕至”的模样。

　　“这么多年过去了,这些楼盘为何还是没人住?是卖不出去么?这只是这个县城特有的现象还是普遍现象?”看着一栋栋空楼从眼前晃过,记者的心中萌生了诸多疑问。

　　由于职业病作祟,春节期间,“探究”上述疑问成为记者走亲访友拜大年之外的主要“任务”。

　　忙着撤出

　　“咚咚咚。”

　　当记者敲响李先生办公室门的时候,有些尴尬。当时,他正在和财务激烈地讨论着什么,门外还有一些人徘徊,似乎在等着什么。此时已是大年三十的下午。

　　李先生是这个县城最老的一批房地产开发商之一,也是当地开发商中规模较大的公司,当地很多楼盘都是其公司开发的。

　　由于提前电话沟通过,　所以,见到记者的到来,李先生并没有意外,只是和财务人员交代了几句,便过来招待记者。

　　“我已经彻底退出房地产业了。”之前已经知道记者的来意,李先生开门见山。他指着在门外等候的那些人告诉记者,“那些都是过来结账要款的合作伙伴,大家都等着钱过年,所以除夕也要加班”。

　　为何要退出?在《国际金融报》记者提问的同时,李先生已经点燃了一支烟,深吸一口之后,沉默了几秒,才缓缓回答,“市场环境太差,能早撤出全身而退实属万幸”。

　　李先生告诉记者,在城区北面的一个大盘是他在该城市的最后一个楼盘,虽然该楼盘地段稍偏,但优势在于学区。该市最好的高中就在该楼盘对面,所以,这个楼盘的销售相比于其他楼盘来说,已经算是不错了。

　　据李先生介绍,目前该楼盘的一期已经交付,二期三期都在建设中。去年国庆期间,该楼盘就销售了超过百套。

　　但他就是决定把这个售卖情况不错的楼盘转卖了出去。

　　“这个城市的人口就五六十万人,大约每年能消化的新增面积最多20万平方米,而每年在建和完成的新建住宅面积却达50万平方米,如此算来,就现有在建和已建新楼盘就需要5年的时间来消化。这还不包括大量的安置房、动迁房。”李先生说,这就是促使其最终做下撤出决定的原因。

　　在他看来,对于一个县级城市来说,房地产市场已经趋于饱和,市场供给已经大于需求,现在已经有很多空置房,没有必要再建新的了,所以,退出从投资角度考虑也是必要的。

　　“再加上现在银行对于房地产业的放贷收的很紧,所以像我们这些小开发商日子过得还是挺艰难的。”李先生告诉记者,最近一年,政府的土地拍卖已经基本上都是流拍,在市场不好的情况下,大家都比较谨慎,能脱手尽量脱手。

　　李先生说的不假。假期,记者调查发现,该县城的新建楼盘的确很多,主要集中在城市南面,大大小小的楼盘有二三十个。

　　“卖不动,很难卖。”一位售楼人员在与《国际金融报》记者聊天时介绍,去年不少项目甚至连续几个月的销售业绩都是零。“除了靠医院、学校这一带的房子好卖一点,其他都很难卖”。

　　该销售人员指着面前一条马路告诉记者,基本这条路再往南的楼盘就卖不动。“现在买房的都是刚需,县城的刚需们对于地段、配套要求比较高”。

　　进退两难

　　相比于李先生的全身而退,邓先生就没这么幸运。

　　邓先生所在的城市也是江苏的一个县城。而他本人是从2005年开始投资做这个城市的房地产开发。

　　“如此算算也有十年之久了。”在与记者的聊天中,回忆起这十年的起伏,邓先生有些感慨,其中滋味儿也只有自己才能体会。他告诉记者,在过去十年的房地产上涨周期中,楼市给人的感觉就像是“没有卖不出去的房”,只要能拿到地、融好资,依靠政府在土地、规划和税收方面的支持,并用土地抵押来融资,就能轻松获得超额收益。所以,很多人都一拥而上,拿地、建房。加上地方政府的助推,间接刺激更多的实体企业进入房地产。

　　“我们这建筑业比较强,因此有很多建筑企业过来建总部,政府就会配送一些土地给他们,他们就会拿这些土地来开发房地产。”邓先生表示,同时,地方政府在土地整备、区域开发上,也需要更多的企业进入房地产市场,特别是一些实力较强的龙头企业和上市公司,而通过这些,地方政府也能获得丰厚的财政收入以及好看的政绩。

　　“之前确实尝到甜头。2008年之后,资产升值很快,房价几乎每天都在涨,从最初的2500元/平方米一直升到了7500元/平方米,翻了三倍。”回忆起之前的盛况,邓先生的语气有一丝激动,融资也方便,只要是房地产开发,银行都会放开大门。

　　“但现在不行了,这轮调整周期开启后,房地产之前的诸多优势基本消退。”邓先生告诉记者,最明显的表现就是房子卖不动。

　　据邓先生介绍,他目前的楼盘都是现房,售价在6000元/平方米左右。但每月的销售量只有五六套。

　　邓先生表示,相比于其他同等级城市,该城市的空置房、库存量更为严重。“我们这边的库存至少还要消化七八年。”

　　房子卖不动带来的最大难题就是融资难。“由于市场行情不好,原来土地融资的功能急剧减退,物业抵押也很少能借贷款,不仅从银行贷不到款,还被催还款。”对此,邓先生表示很无奈,银行担心风险,甚至还想出一招“骗我们还贷”。即如果能提前还款,就能重新获得获得贷款资格,结果,我们用了民间资金去还贷,最终却还是贷不了。

　　“所以,现在资金链非常紧张,钱都在项目上,项目又卖不动。”邓先生很是苦恼。

　　既然卖不动,为何不降价出售?对于记者的疑问,邓先生坦言,以上述6000元/平方米的楼盘为例,其实还有1000元/平方米的降价空间,但由于政府限价,降价是“被禁止”的。

　　记者获悉,该地政府自己成立了一个城投公司,专门从事房地产开发,其销售的房源要比同一地段的其他楼盘便宜500元/平方米。“这是政府托市的手段,怕大家都降价从而引起崩盘。”邓先生解释。

　　在听记者转述李先生退出的案例后,邓先生羡慕不已。他坦言,如果能找到接盘者,他也会选择退出,改变如今“进退两难”的现状。

　　仍将持续

　　事实上,记者通过春节期间的走访发现,空置率高、库存量大等并非上述两个县城独有的个案,而是县级城市、三四线城市普遍面临的现状。

　　“2014年全年,受银行信贷紧缩等因素影响,整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来,尽管下半年以来各类“救市”政策出台,楼市年底也出现了“翘尾行情”,但是,大多数大中城市成交量仍然同比2013年下滑两至三成,个别城市成交量甚至同比2013年下滑四至五成。”在接受记者采访时,同策咨询研究部总监张宏伟表示,从2015年初大中城市市场库存及去化周期来看,大多数大中城市楼市库存仍然偏高,2015年市场仍然普遍面临着“去库存”的压力。

　　“在此背景下,对于大多数中小房企来说,仍然面临资金面的紧张的压力。”张宏伟表示,尤其在专注在三四线城市甚至是县城的中小房企。

　　记者了解到,2014年以来,受到银行信贷紧缩、“钱荒”、销售业绩不佳等因素的影响,房企深陷资金链危机的现象频现。

　　继2014年年初浙江出现兴润置业倒闭的现象之后,中小房企频频出现资金面的危机。比如广东光耀集团,青岛君利豪集团,南京福地、西安浐灞·新天地、赛高国际、紫翰庭院、汉城湖畔项目的四家开发商,杭州中都集团等。

　　张宏伟认为,进入2015年,即使2014年下半年以来各类“救市”政策出台,楼市在年底也出现了“翘尾行情”,但是,市场库存偏大的基本面没有改变,楼市“惜贷”常态化的基本面也没有改变,对于大多数中小房企来讲,2015年仍然会面临资金面紧张的状况,仍然有可能出现债务违约风险。

　　一位不愿具名的地方政府人士也告诉《国际金融报》记者,在过去的两轮调整中,楼市下调是因为政策推力导致,而非需求性下滑,但现在的情况与以往大不相同,并非因政策挤压所致,而是行业趋势性下行,在三四线城市,甚至更小的县城,供应已经超过目前的需求。

　　“尽管一些占据区位价值较好的项目或者公司仍能找到合适的接盘者,但不排除无人接盘式的破产倒闭案例可能大幅增加。”该人士表示。

　　张宏伟认为,从2015年上半年银行信贷大背景来看,即使央行[微博]降息也不会改变银行继续“惜贷”的行为,从实际市场表现来看,银行对于中小房企的贷款仍然是比较谨慎,并没有出现实质性松动,银行等金融机构不会无限制再给房企更多的“救命钱”,甚至当前金融机构为了控制投资风险已经开始对于中小企业“停贷”、“锁房”,这些因素成为2015年初类似于佳兆业等这样的房企出现资金危机的导火索。

　　“有三类企业最容易受到上述因素的影响。”张宏伟分析,具体来讲:第一类,产品类型偏高端周转率较慢的企业,这些企业的销售业绩最容易受到影响;第二类,前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业,或盲目多元化扩张,导致房地产主营业务受到影响的企业;第三类则是一部分资信不太好、贷款受限的中小企业,由于难以获得银行贷款,这些房企在2015年或将面临被银行等金融机构“锁房”的风险,如果这些房企无法及时化解这样的危机,届时,仍然会面临资金链断裂的市场风险。

　　期待转型

　　对于存在的危机,李先生和邓先生显然比局外人更加了解。

　　“这一轮下调和此前的两轮确实有所不同,所以我才会选择及时撤出。”李先生表示,他打算趁这段空档期,理清一下思路,打算在其他行业做一些投资和试水,物流会是他考虑的方向。

　　李先生告诉记者,此前他已经和物流方面的一些企业和相关人士接触,基本确认物流会是一个有前景的行业。

　　当然,李先生口中的物流并非传统的钢铁、煤炭、水泥、矿石等“黑货”物流。在经济全球化和电子商务的双重推动下,物流业正在从传统物流向现代物流迅速转型并成为当前物流业发展的必然趋势。

　　前瞻产业研究院发布的《2013-2017年中国物流行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》指出,“十二五”期间中国第三产业年复合增长率将达到16%,供应链管理、专业第三方物流和冷链服务等高端业态将迎来快速发展期,考虑到物流行业整体增速可以达到10%,以及基础物流服务增速仅在7%左右,预计“十二五”期间高端物流服务将可以迎来年均25%左右的持续增长。

　　“物流市场需求新特点是‘黑冷白热’,网涨店缩。业内普遍认为,随着经济结构调整的深入,钢铁、煤炭、水泥、矿石等‘黑货’增速进一步趋冷放缓,而属于生活消费品的‘白货’预计不会低于两位数增长。”李先生向记者分享他最近的研究。

　　数据显示,2014年前三季度,全国网上零售额1.82万亿元,同比增长49.9%,继续引领内需增长。麦肯锡的研究报告表明,电子商务新增消费比例在三四线城市高达57%;县域地区单个网购用户人均网上购买力高于一二线城市,农村物流需求正在成为新的增长点。2014年,农村新增快递网点5万多个,农村包裹超过20亿件。此外,线上与线下结合的社区物流服务、“门到门”的末端消费潜力逐步显现,个性化、多样化、体验式服务成为“新亮点”。

　　所以“白货”物流会是他未来投资的一个主要方向,另外,跨境物流、冷链物流服务等竞争还不是很激烈的高端业态也会是其考虑的重点。

　　而对于仍在房地产中奋斗的邓先生,他也在打着转型的心思。转投他业对资金的需求更大,由于资金限制,他暂时还是想在本业上动些心思。

　　“现在养老地产、旅游地产、文化地产等概念很热,我也在和一些企业联系,看能否将一些尚未消化的楼盘改造,与其他行业的企业合作,看能不能走出一条新路。另外,我也在不断思考消费者需要什么样的楼盘,尽量去考虑消费者的需求,完善配套。”邓先生认为,房地产和其他行业一样,房子也是商品,只要去花心思考虑消费者的需求,把好品质关,还是会有市场的。

　　邓先生表示,他并不灰心,市场有起有伏,有让你赚得钵满盆满的时候,肯定也有低谷期。“房地产的暴利时代肯定已经过去了,但房地产还是赚钱的行业。关键看你怎么做”。