新总价地王、公积金可贷120万元、首套房利率88折， 2015年刚开局，楼市就显得很不平静。不平静的表象下，会不会也是暗流涌动？关于利率、税费、房价和限购政策，本报记者采访了业内专家，做了四大猜想。

　　引子：86亿元　西南四环地块总价创新高

　　起拍价最高、最贵自住房。昨天，备受关注的南四环外丰台白盆窑村地块落下重槌，以总价86.25亿元被华润首开平安联合体竞得。刷新了北京总价地王纪录，成为北京新的总价地王。

　　根据公开文件，北京市丰台区花乡白盆窑村地块具体位置为：东至规划张新路西红线，南至规划六圈路北红线，西至规划郭公庄路东红线，北至规划五圈南路南红线，为丰台区城乡一体化白盆窑村旧村改造项目，用地性质为居住、基础教育用地，建筑控制规模41.9万平方米，起拍价70.7亿元。

　　值得注意的是，该地块41.9万平方米中，需配建16.3万平方米的限价房和12.3万平方米的自住房，前者销售限价为1.7万元，后者销售限价为2.9万元，被媒体称为北京最贵自住房。除配建限价房、自住房外，再扣除6880平方米的教育设施，白盆窑地块剩余可供销售的普通商品房最多12.6万平方米。中原地产首席分析师张大伟测算，该地块纯商品住宅部分楼面单价约为3.8万元。而其中一家拿地企业计算纯商品住宅部分楼面价为3.2万元。

　　万科集团高级副总裁毛大庆等代表的万科也参与了昨天的竞拍，但是万科并没有举牌。竞拍完成后，毛大庆表示，从2012年7月至今以来，北京公开出让的土地中，楼面地价超过2.5万元水平的地块就有60余块之多，3万元以上的地块也有近30块。若今年二季度开始入巿，北京将有70多个项目开盘价格将在5万元至7万元及以上，且这些地块多在五环或之外。D155

　　首套房利率能打85折？

　　“利率动，楼市就动。”利率被视为刺激楼市的主力因素。2014年，央行在9·30新政中提出，首套房利率最低可执行85折。不过到目前，85折利率优惠并未落实。

　　85折利率优惠会出现吗？业内人士判断并不一致。伟嘉安捷分析师吴昊告诉记者，从存贷比看，85折利率会出现存贷倒挂，银行不会做赔本生意。但中原地产首席分析师张大伟态度乐观：“银行揽储手段很多，存息还是要低于贷息，85折利率的空间还是存在。”

　　营业税免征期5年改2年？

　　相比于河南地税执行的直系亲属间可自行定价政策，二手房营业税政策才是涉及到全部购房人的税收政策。实际上，早在2014年底，市场就传出财政部已就“营业税免征期由5年改2年”的课题，召集北京大型二手房中介开了座谈会，调研北京住房市场状况。

　　营业税免征期由5年改2年，就是由原来的满五年二手房免征营业税，变为满两年二手房即可免税。那么，“5改2”能否在今年推出？中原集团首席分析师张大伟表示，这种可能性是有的。清理和优化过去五年房地产行政干预政策是大趋势，以后楼市价格将更多地利用市场价格形成机制。“不过，央行的9·30新政推出才一个季度，至少要观察效果后，政府部门才会考虑要不要继续放松行政手段。”

　　房价真会大反弹吗？

　　“从成交层面看，从去年第四季度起，市场成交量在逐步回升，预计今年整年都会维持稳定；从地价层面看，新房的地价在逐步攀升，售价自然拉不下来。”对于2015年北京房价的趋势，业内人士均给出了会“反弹但不会暴涨”的判断。“这两年拍出的很多高价地多数尚未入市，加上税金、利息等，这些地块成本比拍得时又有近20%以上增加。”万科集团高级副总裁毛大庆表示，从2015年第二季度开始，北京将有近70个以上项目逐步入市，而这些项目的开盘价格都将在5万元以上。“这标志着从2015年开始，北京楼市的普通商品房价将进入6万元时代。”

　　限购政策今年退出？

　　目前，除北上广深四个一线城市外，楼市限购政策已经在其他城市全面退出。今年有没有可能在北京也全面退出？中原地产创始人施永青就向记者给出了肯定答案。不过，亚豪机构营销总监郭毅却认为北京2015年全面解禁限购的可能性基本为零。“住房限购政策不仅承担着控制房价过快上涨这一房地产调控目标的重任，更是北京控制常住人口继续增长的有力手段之一，因此短期内仍会在北京继续执行。”郭毅指出，在2014年房地产成交量深度下跌的大背景下，为了防止楼市失速下滑出现崩盘风险，从央行到北京地方，已经对限价、限贷等调控政策有所放松，“如果这些政策均无法提振楼市，未来有可能会对限购政策加以微调、局部放松，但绝不会全面解禁。”本报记者 赵莹莹