北京二手房成交量大跌36% 房价翘尾致全年均价同比上涨4%

　　有市场人士认为，“量跌价涨”是2014年北京二手房市场的主旋律，但年度涨幅为近六年新低

　　■本报记者 王丽新

　　2014年楼市马上收官，备受关注的北京二手房市场经过几番起落后，“量跌价涨”成为其主要走势。

　　据伟业我爱我家市场研究院统计，截至12月25日，北京市二手房网签量为100874套，预计全年约为10.4万套，比去年大幅回落35.9%；成交均价为29963元/平方米，虽然同比增长了4%，但年度涨幅为近六年来新低。

　　成交量大跌近四成

　　从成交量方面看，据中原地产监测数据显示，今年前10个月，北京二手住宅网签量一直徘徊在1万套以下，仅9月份超过9000套；而2013年全年，有9个月单月网签量超过1万套，甚至单月最高网签量高达4.3万套以上。

　　对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，“量跌”是由多方因素造成的。在经过了2013年16.2万套的成交释放后，在价格门槛逐步走高的同时，市场有效需求出现阶段性断档；此外，受宏观楼市下行因素的影响，北京楼市需求在前三季度观望情绪持续较为浓厚，入市节奏比往年显著放缓。

　　胡景晖还表示，2014年年初，银行信贷收紧，楼市需求的购买力支持力度相对不足也影响了购房人群的有效入市。尽管在5月份，央行[微博]、银监会先后喊话支持首次自住型人群置业，但效果始终有限，直至“930”房贷新政发布之后才逐步有所改观。

　　成交价年度涨幅为近六年新低

　　而从价格方面来看，从今年3月份后，北京楼市价格就已经进入了下降通道，月度成交量也在6月份触底。在“930新政”之后，四季度二手房价开始反弹。进入9月份之后，二手房成交均价跌幅明显收窄，大部分区域出现止跌现象。

　　据中原地产统计数据显示，今年10月份成交均价为2.9万元∕平方米，环比上涨了1%；从11月份的表现来看，价格再次有轻微上涨，成交均价达到了2.96万元∕平方米。而从全年来看，成交均价直逼3万元∕平方米。

　　对此，胡景晖认为，“930”新政后，改善型需求被释放，该类人群多在成交单价较高区域购房，从而拉高了全年的实际成交价格。

　　事实上，“930”新政和降息确实加速了改善型需求入市。根据链家地产[微博]市场研究部统计，降息后四周的链家平均成交量较降息前三周高12%，成交均价较降息前有0.06%的累计涨幅。

　　链家地产市场研究部张旭认为，从目前的情况来看，未来北京市二手房市场将不会出现大幅振荡的局面，年底前价格将会持续稳定。

　　而对于未来一年北京市二手房市场的走向，胡景晖认为，2015年北京楼市成交量整体上将好于2014年，但价格显著上涨的可能性不大。

　　胡景晖称，受各类政策影响以及2014年的市场调整后，具备一定资金实力且有相对迫切居住需求的改善型人群已经占据了市场主体，但由于此类需求的规模相对有限，难以再度促成成交均价的大幅度上涨。

　　此外，在不动产统一登记、房产税以及自住房等举措的不断推进下，楼市发展预期已经产生变化。

　　鉴于此，胡景晖预计，明年北京二手房市场整体或将表现为“量增价稳”。