关注理由 位于福州北江滨CBD的万科金域中央，是万科地产在福州最高最豪华的超高层住宅楼。近日，这个高端楼盘，被指在没有取得预售许可证的情况下，出售超高层豪宅，每套需要一次性付款三四百万元，且暂不能办产权证。

　　连日来，记者暗访金域中央售楼部，售楼顾问直言，45层以上的超高层，确实没有获得预售许可证，因此，开发商才决定价格降低卖，但要一次性付款，平均单价仅1.8万元。这个价钱，比同栋楼低楼层的单元房还低30%。

　　对此，福州万科房地产有限公司表示，45层以上超高层部分确实没有取得预售许可证，但是他们没有出售，而是用于出租，因此不存在“违规售卖”。福州房管局相关负责人昨日明确表示，商品房在没有取得预售许可证的情况下，不得进行买卖。

　　签租赁合同共签40年 

　　近日，记者暗访万科金域中央售楼部，一售楼顾问告诉记者，由于万科金域中央45层以上的超高层，目前属于“无产权房”，这部分单元房，目前以比较优惠的价格出售，但是不能做按揭贷款，只接受一次性付款。

　　售楼顾问告诉记者，这些房子的面积都在200平方米以上，每套房子的售价在380万元到490万元不等，平均算下来，每套房子的单价在1.8万元左右。而记者发现，同样是精装修，万科金域中央同栋楼的低楼层单元房，均价都在2.5万元左右。对此，记者询问了售楼顾问：“为什么这么低?”售楼顾问说，是因为现在没有产权证。记者又询问：“没有产权证，你们怎么能卖?”售楼顾问回复，可以签租赁协议，但是需要一次性付款，目前已经成交了数套。

　　据售楼顾问透露，签的合同是租赁合同，共签40年，分两次签，第一个20年租期满之后，自动执行第二个20年的租期，但是如果以后能办产权证了，每套要加5万元到10万元不等的费用。

　　根据万科金域中央售楼顾问的说法，超高层部分没有取得产权证，原因是限高，导致不能正常出售，因此，才采用租赁的形式。售楼顾问还告诉记者，1号楼共63层，2号楼共58层，45层以上的部分，都是没有预售许可证的。

　　记者昨日从福州市房屋登记中心查询得知，万科金域中央的备案名称为“万科金域花园”，共有1号楼和2号楼两栋楼，根据预售许可证显示，这两栋楼都仅仅审批至45层。从查询结果来看，与售楼顾问所说的情况相符，万科金域中央45层以上的超高层单元房，确实没有取得预售许可证。

　　万科：是出租，并非“以租代售” 

　　万科金域中央45层以上超高层部分的单元房，是否以租赁的形式对外出售?

　　昨日，万科金域中央开发商——福州市万华房地产有限公司回应，万科金域中央项目位于闽江北CBD商务区，规划高度分别为178.7米和193.45米，由于受到限高影响，暂时无法取得预售许可证。由于无法取得预售许可证，不能进行售卖，所以公司是通过租赁形式进行经营处置。

　　福州万科房地产有限公司销售部经理吴小虹也表示，万科金域中央并非出售，而是出租，公司并未与租赁客户签订任何形式的《商品房买卖合同》，签的是租赁协议，因此，不存在所谓的违规售卖问题，并非“以租代售”。

　　部门：不得售卖 

　　昨日，记者又采访了福州市房管局相关负责人。该负责人表示，商品房在没有取得预售许可证的情况下，是不得进行买卖的。房地产开发企业须在商品房预售之前，向主管部门提出预售申请，经审查核准，领取商品房预售许可证后，方可进行预售。凡未取得商品房预售许可证的房地产开发项目，不得以任何方式进行预售或内部认购，不得以任何形式收取定金、诚意金、会员费等。

　　对于可否租赁，相关人士表示，未取得预售许可证的商品房，用于租赁是允许的，但是合同约定的租赁期限不得超过20年。

　　律师：无产权证权属仍在开发商 

　　昨日，记者就此事采访了福州中银律师事务所郑少芬律师。

　　“最大的问题是能否完成正常的竣工验收。”郑少芬说，从物权法来看，开发商的确有权出租，出租本身并不违规，但是涉及住宅的问题，就需要慎重对待，且没有产权证，从本质上说，房屋并不属于租客所有，权属也仍是属于开发商。

　　如果存在部分楼层可以办理预售许可证，部分楼层又不能办理，说明这里头就存在问题，这些问题本身就是风险，将会影响到整栋楼的竣工验收、消防验收等，一旦不能完成验收，那么就无法达到交付的标准。郑少芬还说，此外，如果要求一次性交付欠款，“租客”也会面临最大的风险。