东方IC 图

　　中资机构进军美国房产市场的最新一宗交易诞生。中国银行已达成以近6亿美元购买曼哈顿办公大楼的交易，该大楼是位于曼哈顿40街与六大道交汇处、28层玻璃外观的办公大楼7 Bryant Park，总面积4.37万平方米，位于美银大厦南边。这笔交易成为继今年10月安邦保险集团以19.5亿美元收购纽约华尔道夫酒店之后，中资海外买楼的又一大手笔。

　　根据德意志银行纽约分行独家向《国际金融报》记者提供的信息显示，在纽约置业的中国资本从2012年9月后有了迅猛增长。截至目前，已有包括中国银行、安邦保险集团、海南航空集团、搜房控股、复星国际控股有限公司、绿地集团等16家中资公司在纽约置办了办公场所，中资也成为海外买楼的中坚力量。

　　银行保险首当其冲

　　中行并非是最早在国外金融重镇购买办公楼的中资银行，早在2010年，作为全球最富有的银行，中国工商银行就决定替换原先的租楼模式，在英国伦敦购买办公室，进一步扩张事业版图。

　　工行伦敦分行的总经理许金雷曾向媒体自豪地宣布，伦敦分行是所有海外机构中第一个拥有全产权物业的中资银行，而且购置费用完全靠当地收入来支付。时至今日，实现全产权物业依然是一件了不起的事情。

　　2013年以来，险资在另类投资的比例不断攀升，其中，不动产的投资增速更是令人关注。在国内不动产投资正面临新的发展阶段之时，保险公司海外投资不动产可以拓宽融资渠道，降低资金成本，是提升企业运营灵活性的方法之一。

　　让我们细数一下那些频赴海外扫楼的中资保险公司。首例保险资金投资海外不动产由中国平安发起。2013年7月，中国平安保险集团以2.6亿英镑，从德国商业银行旗下不动产管理公司Com merz Real手中，购入伦敦金融城标志性建筑劳埃德大厦。

　　今年6月20日，中国人寿保险股份有限公司和卡塔尔控股以7.95亿英镑（约合人民币84亿元），受够伦敦金丝雀码头10 Upper Bank Street办公楼，其中，中国人寿将持有该楼70%的股权，卡塔尔控股将持股20%，金丝雀码头集团持股10%。这是险资在伦敦的第二单。

　　金丝雀码头集团目前握有1600万平方英尺面积的土地，日前又获得1100万平方英尺的规划许可，主要位于道格斯岛地区的中心地带，该集团正计划再次开发新的商业办公中心。

　　据悉，10 Upper Bank Street大楼是全英国5家占地超过1000万平方英尺的办公楼之一。这5所办公楼都位于金丝雀码头商业集群地带。

　　该大楼目前每年的租金收入4435万英镑，大部分租约将持续到2028年。目前它的主要租户是高伟绅律师事务所。金丝雀码头集团是该大楼的权益拥有着，同时负责该大楼的物业管理。

　　按照中国人寿和卡塔尔控股7.95亿英镑控股90%股权计算，该大楼全部估值8.33亿英镑，以年租金收入4435万英镑计算，中国人手该笔地产投资的年回报率约为5%。

　　去年10月，复星国际7.25亿美元收购纽约地标——位于纽约Liberty大街16-48号的第一大通曼哈顿广场。其之前曾为大通曼哈顿银行全球总部。这笔收购成为去年外资在纽约的最大笔商业地产投资。同年，潘石屹与太太张欣以家族名义联合巴西富翁Safra出资7亿美元买下纽约最著名的办公楼通用汽车大厦40%股权。

　　海外买楼的考虑

　　“从去年李嘉诚家族在英国购买资产的新闻传出后，联系我们购买英国写字楼的中资机构越来越多。”仲量联行国际资本集团中国代表部负责人施政在接受《国际金融报》记者采访时说。

　　在伦敦金融城有两座标志性建筑，一座是劳合社大楼，另一座是俗称“小黄瓜”的“圣玛丽埃克斯30号大楼”。而就在去年，中国平安集团以23.7亿元人民币的价格成为这里的新业主。

　　施政表示，某种程度上讲，目前中资机构在英国购买物业是一种“羊群效应”，在纷纷将目光转向英国的背后，可能是对于国内写字楼市场的担忧。施政为记者算了一笔账，尽管今年北京写字楼租金价格飙涨，但经测算，目前北京国贸甲级写字楼的净投资回报率只有4%。而英国劳埃德银行私人银行日前公布的最新调查显示，截至今年10月，英国商业地产的投资回报率达到20.1%，高居九大关键投资类别之首。

　　综合报告来看，9大关键投资产品的年度收益率从去年10月的4.6%下降至今年10月的3.9%。除了英国商业地产以及全球股票（12.8%），其他回报率较高的投资产品分别是英国住宅地产（11.3%），英国债券（6.7%）以及国际债券（5.5%）。

　　劳埃德银行私人银行业务投资策略部门的负责人Ashish Misra评论道：投资者对于经济前景信心的恢复促进了英国商业地产的投资回报率的增长。“无论是自用的还是投资的英国商业地产，在过去两年内的增加非常强劲。再考虑到英国商业地产的市场供应反映迟缓，从而推高了租金收益和资本增值。就在伦敦商业地产表现突出的同时，随着需求的增长，其他地区的表现也开始显示强劲增长的迹象。”

　　施政坦言，中资进军纽约、伦敦市场最主要的还是看重那里较高的透明度和稳定的收益率。与国内城市相比，伦敦写字楼市场是一个高度成熟的市场，这就意味投资英国并不需要面对较多的不确定性。在伦敦，写字楼的租约要比国内长得多，“20年租约很常见，而国内写字楼签订3年的租约就算长了。”同时，英国的写字楼租户需要承担物业几乎全部的运营费用。而业主只需要坐等收取租金。在英国购买和持有写字楼需要缴纳的税费要大大低于其他国家。“英国的税收政策与美国相比很有优势，可以合理避税的环节很多，总体下来税负很低。”

　　但“保值”依然是中资机构最看重的目的。“很多与我们接触的中资机构都表示，公司在近十年的中国经济增长中完成了初步积累，未来中国经济难以保持此前那样的高速增长似乎已成共识，如今他们更关注如何规避风险。”

　　纽约伦敦仍是首选

　　对于中国投资者2013年以来不断地在全球最重要城市购买房地产的行为，全球商业和经济趋势分析公司荣鼎集团研究人员蒂洛·赫恩曼表示，在市场和政策的支持下，中国投资者把目光放到了一些海外市场的房地产上，这些市场规模比较大且稳定，比如纽约或其他大城市。美国商业房地产市场的潜在回报率将高于世界其他地区。写字楼空置率下降，租金价格趋于平稳，这些都预示着美国经济环境的改善。

　　据美国《华尔街日报》统计，自2004年以来，中国民营企业和非国有上市企业的海外并购数量一直稳步增长。2013年迄今为止共完成交易238笔，金额243亿美元。在本土已大赚特赚的中国投资者现在把投资目标投向海外市场，以期寻找更安全、更稳定回报的资产。他们正撤离中国本土昂贵的房地产市场，且日益升值的人民币让纽约、旧金山等地的房价看起来不再那么高昂。

　　英国《经济学人》杂志将中国投资房地产市场的行为与日本上世纪80年代投资美国房地产市场的行为进行了比较，认为中国私人资本的海外投资目前看上去更为合理。

　　1989年，日本三菱集团花费14亿美元购买洛克菲勒中心大厦的举动被认为是美国衰落、日本崛起的象征。但随后日元升值、日本房地产泡沫破裂，经济出现萧条，而美国则趁机将洛克菲勒中心以低价回收，三菱集团损失超过10亿美元。英国《经济学人》指出，中国投资者为避免重蹈三菱集团覆辙，从而小心谨慎地选择投资，努力在交易中保持公平，不会让交易在眼泪中结束。

　　上海君庭置业有限公司总经理陈志伟在接受《国际金融报》采访时坦言，下一阶段中资海外买楼的趋势较目前不会发生太大变化，尽管房价逐年攀升，但是纽约、伦敦依然是各类中资“出海“的首选。“这些国际一线城市所能提供的回报率和增值空间是其他城市无法取代的，无论是对于企业还是个人。以前很多人认为，中国人海外置业就是奔着移民去的。但美国的数据证明，40%的在美中国买家就是单纯的投资，这显然超出了投资移民的要求。”