在过去的数个月里，不时有媒体抛出“长沙商业地产写字楼隐现泡沫”之类的观点，其依据无外乎用相关机构统计的长沙数百万平方米写字楼存量除以当前市场的月均去化率，算出需N年方能消化掉来推断出长沙也有“地产泡沫”的结论。

　　事实上，情况或许更糟。一个数据是，2012年长沙写字楼存量为157万平方米；2013年存量达到225万平方米。长沙新城区的建设，以及新兴商务区的发展，正推动着写字楼市场的不断向前。大量写字楼的入市，让市场供应陡增。而在整体经济形势影响之下，在产业发展的现有格局中，如何快速消化写字楼新增供应已成为了一大难题。

　　湖南中原地产研究中心数据显示，2014年长沙在售写字楼90个，其中甲级或5A级15个，占比17%；未来三年，仅高端写字楼市场供应达到308万平方米的巨量，供求严重失衡。

　　2014年长沙在售写字楼90个

　　与其他城市一样，城市综合体近两年来席卷长沙，蔚为壮观，但也引起了市场担忧。

　　来自长沙市发改委发布的2014年重大项目投资计划的统计数据显示，2014年长沙开工兴建、开业运营的城市综合体超50家，体量超过2000万平方米。湖南省工商业联合会副会长喻春光曾向媒体表示，2014年长沙商业地产集中放量，但人气不足。

　　与城市综合体一样，长沙除了倾力打造的宜居环境之外，其宜商环境近年来也被重点强调，所以写字楼扩张也迅猛异常。

　　公开信息显示，目前长沙写字楼分布主要集中于以芙蓉路沿线为顶级写字楼聚集地，南城则以性价比产品居多，河西基本为在建在售项目。

　　湖南中原地产发布的数据报显示，2014年长沙在售写字楼90个，未来预计上市写字楼20个，全年市场累计供应108.94万平方米，其中，1-10月累计成交52.54万平方米，同比下跌28%。近几年商业地产迅猛发展，写字楼开发规模较大，供应放量已成市场常态，新增供应不断突破历史新高，但市场有效需求不足，成交量没有出现相应的增长，而是持续下滑。

　　湖南德思勤投资有限公司营销总监谢春华指出，这两年来，长沙写字楼市场确实出现了结构性过剩、区域性过剩的现象。他认为，长沙比较缺高端的、有档次的写字楼。上述数据透露，开福区中心板块写字楼（甲级）供应量为114万平方米，大面积领先于其他方位，成为写字楼供应的主导区域；芙蓉区因土地稀缺等原因，今年零供应；其他方位供应大体相当，新增写字楼进一步向岳麓区市府、滨江板块集中。

　　高端写字楼均价1.5万元/㎡

　　从今年开始，长沙城市综合体方面在经历了相当一段时间的发展之后，已处于提升阶段。以德思勤城市广场、九龙仓国金中心和开福万达广场为代表的商业，将进一步拉升长沙商业的档次，同时也拉升了优质写字楼的价格。

　　从2010年开始，长沙的写字楼售价进入到了一个上升通道，数据显示，位于城市核心地段，更具升值潜力的甲级高端写字楼整体均价从1万元/㎡逐步攀升至1.5万元/㎡左右，其他类型写字楼价格也从8000元/㎡涨至1.2万元/㎡左右

　　在写字楼供大于求及空置率高企的背景下，长沙商业地产泡沫论甚嚣尘上。事实上，仅以开福区沿芙蓉路为例，这里就集中了不少品牌开发商的优质项目。目前在售的写字楼包括北辰时代广场、天健壹平方英里、泊富国际广场、华远国际中心等；预计上市的包括世贸广场、富兴环球金融中心、佳兆业广场等六个高端商业地产项目。在大河西先导区，超过30个综合体将在2014年续建或新建，其中，包括楷林国际、恩孚财富岳麓、富基广场、钱隆中心等。

　　业内人士普遍认为，一座城市的经济总量和未来发展空间决定了写字楼的总量和未来发展，写字楼是经济的晴雨表。此前有媒体报道，去年在全国50个热门开发城市中，11个城市的综合体(除去住宅)规模超过了1000万平方米，长沙位列其中。同时还预测，2015年长沙将迈入2000万平方米综合体规模城市阵营。 （记者 邹双）