继去年跨过年销售额千亿台阶后,截至10月底,万科、保利、恒大等房企再次以优异的销售业绩迈过千亿大关,前10月业绩轻松破千亿,让调整之年房企巨头业绩逆势增长。业内人士表示,当房企规模化达到一定阶段,势必会面临多元化转型的问题。　　　　　　京华时报记者邢飞

　　多家房企业绩破千亿

　　11月4日晚,地产龙头万科发布的10月份销售简报显示,2014年10月份,万科实现销售面积190.6万平方米,销售金额220.9亿元。2014年前10月,公司累计实现销售面积1454.4万平方米,销售金额1711.4亿元,分别同比增长了14.8%和17.3%。而万科今年前十个月1711.4亿元的销售金额,也超过了去年全年的1709.4亿元。

　　继万科之后,10月,保利、恒大、中海也顺利跨入千亿阵营。据恒大地产集团11月7日公布数据显示,今年1月至10月期间,恒大集团累计的物业合约销售金额约为人民币1072.9亿元,累计的合约销售面积及销售均价分别约为1498.9万平方米及每平方米人民币7158元,较2013年同期分别增长17.6%、10.8%及6.1%。按恒大地产此前公布的1100亿元目标计算,其前10个月的完成率为97.45%。

　　中原地产市场研究部统计数据显示,截至11月12日,公布10月销售业绩的35家上市企业,“银十”明显比“金九”表现更好。这35家房企10月单月销售业绩合计1747亿元,环比涨幅达到了14.7%,35家企业中有26家企业环比上涨。

　　随着千亿门槛轻松跨越,链家地产市场研究部张旭认为,从房企销售目标的完成情况来看,今年前10个月,目标完成率超过80%的有5家,至10月,恒大目标完成率达到97.5%,率先完成年内业绩目标已基本无悬念。此外,绿城、中海、越秀、融创也有望继恒大后超额完成全年目标。

　　10月单月创新高

　　自8月起,房企整体销售额连续3个月出现了较大幅度的增长,10月单月,不少房企销售面积及销售额创下年内新高。今年“金九银十”两个月,27家数据公布较完整的房企整体销售面积及销售额同比分别增长4.8%和13.7%,销售情况并不逊色于去年“金九银十”。

　　链家地产市场研究部监测的31家上市房企公布了10月销售数据,从数据情况来看,10月大部分房企销售额延续了8、9两月上升的趋势。根据链家地产市场研究部统计,2014年10月,万科、保利、恒大等31家房企总销售额为1688.3亿元,合计为12330.3亿元,同比增长8.2%。

　　链家地产市场研究部张旭认为,10月房企销售额环比保持10%以上增长主要由于:一方面,季节性因素影响明显,9、10两月为传统销售旺季,十一假期更是已成为房企的黄金营销期,房企的推盘及优惠力度更大,随着9月以及十一期间的认购进入签约环节,带动10月成交量继续出现明显上涨;另一方面,政策利好促进需求释放,继三季度起二三线城市一轮限购放松后,9·30新政的出台,又从贷款方面对市场形成刺激,且政府此轮救市举措短期内对于需求的撬动作用更为明显。

　　转型成关键词

　　前10月业绩轻松破千亿,让调整之年房企巨头业绩逆势增长,然而,转型成为众多房企思考的重点。

　　“我现在不跟你讨论销售额了,因为我觉得再讨论销售额就是死路一条,没完没了。也没有哪个国家的开发商天天谈销售额。”万科集团高级副总裁、北京公司总经理毛大庆表示。

　　在6月万科集团首届商业合作方大会上,万科集团总裁郁亮提出房地产市场已经进入“白银时代”的概念。今年以来,在库存、营销等的多重压力下,许多大型房地产开发商已经开始转型,而全球最大住宅开发企业万科,而立之年定位做“城市配套服务商”。

　　据万科明源系统统计,截至2014年11月3日,北京万科(不含京外项目)今年前10月已突破170亿元的销售额。该数字再一次刷新了北京万科自身历史同期销量纪录,更是刷新了房地产行业城市级公司前10月销售纪录,与全年200亿目标一步之遥。

　　作为率先转型的房企巨头,转型的变化已经从万科业绩体现。以北京万科为例,毛大庆表示,在今年目前170亿元的销售额中,销售结构与往年并不相同,以前多年基本上都是住宅销售,今年的销售业绩占比则比较复杂,大概有130亿元来自住宅及部分散售型物业,其次是政府回购15亿到16亿元的保障房部分,剩下的则是来自零星的社区商业销售。

　　10月23日,北京万科在京宣布其社区养老将启用“万科幸福家”这一品牌,并已初步选定10个项目布局,其中包括北京8个项目。目前,万科北京首个社区养老服务项目正式开业运营。据万科相关人士介绍,该项目已签约48个客户。

　　“像北京这种成熟性的大城市,再过几年,城市间将更注重功能性,不再是简单居住,产业地产、体验式消费肯定会多元化。”对于万科转型思路,毛大庆表示,“凡是跟人有关系的事情都特别有意思,万科很有兴趣。”

　　在新形势之下转型的还有龙湖,龙湖地产北京公司总经理宋海林说:“在北京这个市场单纯追求规模上的扩张并不科学,会伴随高点拿地、存货量提升等风险,北京龙湖会秉承集团‘扩纵深、近城区、控规模、持商业’战略:一方面,持续做精品开发,另一方面把部分资金沉淀到持有型物业的发展,做到有质量的增长,让持有业态成为龙湖稳定的利润‘蓄水池’。”

　　寻找新增长点

　　值得注意的是,在国内楼市不断逼近“天花板”之下,包括绿地、万达等房企将目光聚焦海外,寻找新的业绩增长点。

　　绿地控股集团董事长、总裁张玉良表示,绿地一直在实践中思考,如何进一步转型升级、如何更加创新和国际化,如何把企业的国际化与国家的全球战略有机结合、默契配合,绿地也将不断积极总结经验为引领中国新一轮资本及产业走向全球所用。2014是稳健提速与收获之年,新进英国伦敦、加拿大多伦多、马来西亚新山;追资澳洲、韩国,竞标布里斯班大型城市综合体项目;一批项目启建并收获,“洛杉矶绿地中心”正式开工,济州项目首批产品交付,优异品质成为韩国市场新标杆。

　　房地产主业之外,绿地集团还在计划实施海外非房地产业务的投资发展,特别是顺应中国市场消费结构和消费需求转型升级的趋势,围绕快消品、日用品、医疗健康等“大消费”相关的领域,对接全球优质资源,服务中国市场。在绿地的规划中,未来5年,将强化全球经营,多元发展,使企业的全球投资布局更加完善,跨国经营水平全面提升,到2020年企业跨国指数达到25%以上,使企业的资产配置更加科学、产业结构更加合理,在若干领域培育一批“绿地系”的行业领军企业。此外,10月25日至11月16日,万达首个海外项目“伦敦ONE”在英国伦敦、香港、新加坡、北京、上海、广州、厦门进行巡展,正式展开全球发售。据悉,目前该项目一期产品已全部售罄,二期将于11月23日加推。

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示,当房企规模化达到一定阶段,势必会面临多元化转型的问题,尤其是在传统住宅市场已经进入“白银时代”的大背景下,房企面临多元化转型,包括以分享城镇化为核心的“地产+X产业”、以分享老龄化为核心的养老地产、分享城市化为核心的商业地产等各种业务布局,甚至积极与互联网公司合作等。