华景新城一套91平方米的物业,且可改善居住环境,总价225万元。

　　首付减负,月供减量,二次置业者借央行房贷新政轻松置业

　　从首付七成变首付三成;从利率上浮30%到按基准利率计算,9月30日出台的央行房贷新政成为二手楼市逆转的关键因素,地产人士认为“银十”可期。在这一大波“跑步入市”的改善型置业者当中,有学位房买家,有为父母改善居住买电梯房,有“小换大”的自住型买家。以往楼市只有“独沽一味”的首次置业者,如今各种各样住房需求的二次置业者蜂拥而至,终于为二手楼市交投重新注入活力。记者从各大中介行以及按揭公司了解了多个10月份因房贷新政入市的置业个案,相信未来数月类似的改善型置业潮将涌现,现在正在看房的人士说不定在年底就成业主了,或许读者可以从这些“跑步入市”的置业故事中获得一些有用的参考信息。

　　文/图:记者李凤荷

　　换房客

　　青睐300万~500万物业

　　据合富置业芳满分行主管高海涛表示,最近要求看房的客人呈现增加的趋势,也有部分买家依然选择观望。10月上半月,有购房意欲的买家比较活跃,咨询的买家比房贷新政出台前增加了将近一倍,买家都以改善型需求为主。他们比较关注面积为90~170平方米的三房、四房单位,总价集中在250万~400万元左右。

　　合富置业富力现代第一分行主管余昌胜表示,房贷新政利好是换房客增多的主要原因,加上近期放松限购的吹风也有些影响。换房客买房积极性会比之前要高,选择二、三、四房户型的换房客都有,总价都在200万元以上,73~140平方米。

　　合富置业锦城二分行主管黎湛表示,现时东风东板块的换房客积极性比之前有所提高,很大原因是与房贷松绑政策的利好有关。该板块大多数购房买家都是改善型买家,自新政出台后,改善型买家的看房量明显增大了。黎湛表示,该板块的换房客多数因为学位房而购房,近期楼梯楼的成交有所下降,电梯楼成交较多。现时换房客一般会选择总价约400万~500万元,面积约90~100平方米的三房电梯楼单位为主。

　　合富置业东湖二分行主管陈东升表示,自从央行出台关于房贷新政以及陆续有银行出台细则后,很多换房客看好后市,加上10月份是传统的置业旺季,所以换房客入市信心增加不少。陈东升表示,目前,大沙头和东湖片区的换房客会把手头上的楼梯楼置换为电梯楼,也有部分客户为父母购置物业,改善居住环境。打算购置电梯房的换房客,一般会选择总价段是220万~300万元的三房单位,面积大约80~110平方米单位。

　　置业案例一:买家还清贷款即入市买学位房

　　中原地产水荫路分行高级营业经理钟志明介绍,近期分行成交了一套嘉诚国际公寓,买家因银行首套房认定松动而加快了入市的步伐。据了解,该套嘉诚国际公寓是面积约37平方米的单间,带水荫路小学学位,业主是在2007年左右一手购入,当时购入价约1.1万元/m2,购入后一直用于出租,这种户型的租金约3000元/月,由于有资金周转需要所以放盘,初始放盘价约118万元,后由于急卖,降价至108.5万元成交。

　　而买家购房预算在100万元左右,且购入该套单间前已有一套住宅在供,但在上个月时已还清贷款。正是由于银行对首套房认定的放松,因此,买家看房约两三个月,最终决定入手这套嘉诚国际公寓的单间。

　　置业案例二:看房两天即入手文德路学位房

　　中原地产文明路分行高级营业经理陈海虎介绍,近期分行成交了一套仰忠街楼梯楼低层三房单位,买家是二次置业,购房打算用于自住,该套三房面积约75平方米,总价约210万元,折合单价约2.8万元/m2。

　　买家购房预算约210万元,且看中该套单位带文德路小学学位,较符合买家要求,由于银行首套房认定政策调整,使买家在买二套住房的首付压力减轻,因此,促使买家提前还清首套住房贷款,购入该三房单位,买家看房仅两天左右,最终顺利首付三成,按揭购房。

　　置业案例三:“小换大” 总价405万首付仅三成

　　中原地产先烈中路分行高级营业经理朱澄锋表示,近期分行成交的一套凯城华庭电梯三房,面积约120平方米,总价405万元,折合单价约3.4万元/m2。由于银行首套房认定松动,买家最终买到自己的心仪单位。买家原来已有一套住宅,出于改善居住环境的需要想再次置业,看房时间约有半年。

　　最近,银行对首套房认定的调整,使不少买家有机会再次享受到首付三成的优惠,无论是在减轻资金压力方面,还是增加楼市信心方面,都加快了买家入市的步伐。而这位买家在还清了第一套房的贷款后,得益于首付压力的减少,最终选择到了这套面积120平方米的心水三房。

　　按揭案例一:首付减轻 利息减少

　　亿达按揭业务三部总监肖婉婷介绍,客户本来拥有1套90平方米的物业,该物业已结清在银行的贷款,因为要改善居住,现需要购买一套120平方米的物业,以便一家人居住,成交总价300万元。审批过程中,只需提供原贷款合同,结清证明,原物业的查册表审批,最终批复了七成贷款210万元,利率为基准利率。若按照旧政策,此客户只能申请办理三成的按揭贷款,利率按基准上浮1.1倍执行。

　　按揭案例二:

　　结清贷款 “三套房贷”也可首付三成

　　亿达按揭肖婉婷介绍,客户本来拥有1套市区物业,该物业才30平方米,已结清在银行的贷款并卖掉。以他当时的经济能力买不起市区房,就在增城碧桂园买了一套物业,第二套贷款最近刚结清。经过考虑,想孩子入读一些好学校,就在华景新城新购一套91平方米的物业,且可改善居住环境,总价225万元。按原来政策,业主已有两次贷款记录,这次买房算第三套房贷,此客户只可做某银行商贷,该产品要基准利率上浮1.3倍,但新政后,不但可借七成,还可享受基准利率。

　　按揭贴士:如何申请提前还贷?

　　中原地产汇瀚按揭高级业务经理莫静表示,结清贷款可算首套房贷,因此近来多了不少提前还贷的客人。按照程序,按揭客户需向银行提出提前还贷申请,一般来说开始供楼6个月后可部分还贷;供楼1年后可全部还贷。银行收到客户的提前还贷申请后会进行审核,通过后将通知客户准备提前还贷的扣款。提前还贷的扣款时间与客户提出申请的时间一般相隔1个月左右,有的银行在批准还贷申请时会明确告诉按揭人士扣款时间,有的则是模糊处理,叫客户等电话通知。

　　目前正在还贷的客户中不少享有利率7折优惠,如今首套房贷款大部分是基准利率,少部分可打9.5折利率优惠。

　　亿达按揭肖婉婷建议按揭买家,人行的征信系统需要一定的时间才能更新信息系统,所以必须以结清证明为依据;为能挑选到更适合客户的贷款产品,建议办理时咨询专业的按揭机构;央行房贷新政为限贷松绑,但目前广州市中心区域仍受限购政策影响,持有两套房屋的本地家庭不可新购房屋,多套房业主仍需要通过卖出房屋才可以腾出名额购房。