不少预计10月开盘的项目表示，推盘策略将取决于蓄客情况。

城建·北京密码预计10月开盘，主推60平方米LOFT商住户型。

　　金色九月，北京楼市也传来成交企稳的好消息。据亚豪机构统计，截至9月23日，9月新盘网签套数为6049套，刨除自住房数据后成交量创下今年高峰。

　　但业内人士表示，9月成交冲高仍是“以价换量”，但由于客户量不足，楼市10月恐后劲不足。据亚豪机构数据统计显示，10月北京商品住宅市场预计仅有22个项目（包含1个自住房）入市销售，其中包括中建·国际公馆、北京城建·北京密码、方庄公馆等12个纯新盘。在9月阶段性冲高之后，10月楼市项目开盘入市意愿骤然下降。

　　中高端项目蓄客忙

　　10月入市项目中，刚需盘明显减少，除了北京密码、常楹公元·自由派两个50年产权的商住项目有总价100万元/套的房源外，仅有住总万科·金域国际、毛坯的首开·国风美唐两个项目能沾上刚需盘的边儿，售价分别为35000元/平米、32000元/平方米。

　　记者了解到，万科、首开的项目都确定会在10月入市，而如泛海国际、华润万橡府、合景映月臺等售价在6万元/平方米以上的高端项目则成为10月预计入市楼盘的主力，但多个项目都对记者表示，还不确定具体开盘时间和推售套数，需要看预售证获批时间、市场反馈情况等。也有房企人士直言“开盘条件不成熟，从蓄客量来看，10月开不了。”

　　“9月27日开放样板间，预计年底前推售100来套房源，项目售价10万-12万元/平方米，配备精装，但具体入市时间还要看市场情况，”泛海国际项目负责人表示，项目位于东四环的朝阳公园板块，即将推售的是360平米、460平米的大户型，为9-10层南北通透的板楼。

　　位于北五环海淀区上地的合景映月臺则计划十一期间开放样板间，推售洋房和别墅产品。“我们片区内有上地实验小学等名校，售价肯定超过6万元/平方米，”据合景相关负责人介绍，由于项目仅有102套，并不急于推盘，预计在年底前入市，其洋房为96平米两居、107平米-110平米三居，而别墅仅有12套。

　　而7月份开盘创下日光佳绩的华润万橡府也难确定10月是否再加推。“10月份开始蓄客，但何时开卖还得看市场情况，”万橡府相关负责人表示，此次主推236平米的大户型，售价比一期略有上涨，报价为65000元/平米；而北京市住建委网签数据显示，项目7月开卖的成交均价为56000元/平方米。

　　明星楼盘试水市场

　　“大多说10月要开盘，都是试探一下市场水温，一是政府还要审查高端盘的取证价格，加上最近政策传言很多，比如要放松限贷等；二就是现在找客户很难，大家都想等一等再推，”北京一家房企营销负责人对记者表示，最重要的还是蓄客量，只要客户充足，也可以采用提前选房、先交定金等手段锁定客户。

　　记者了解到，比如远洋地产位于北五环的亚奥万和四季就采用了提前锁定客户的方法，项目9月23日获批预售证，但其9月13日就组织了客户集中选房，据项目相关负责人表示，当天去化率约在80%，均价47000元/平方米，年底是否会加推房源还不确定。

　　此外，融创位于亦庄的地王项目——紫金壹号院可谓10月预计入市项目中最受关注的明星楼盘。据销售员介绍，项目精装洋房产品为180平米，总价700万元/套，预计售价仅为3.9万元/平方米，不足四万元的价格大幅低于业内预期。

　　“洋房产品今年不会卖，只卖合院类和联墅产品，售价在7万元/平方米起，”融创中国北京公司营销中心总经理楼艳青对此回应，紫金壹号院洋房只占了很小比例，主要以别墅类产品吸引泛CBD客户，每套在2000万元以上，9月底将开放样板间，但具体入市时间还未定。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，9月9日北京调控新思路表明今年政策方向依然是以收紧为主，在没有宽松救市政策刺激的前提下，房企难以完成多次快速蓄客任务，因此不会出现短期频繁推盘现象，在9月出现一个市场小高潮后，接下来的“银十”市场情况则不容乐观。

　　■ 老盘后期

　　华润·公元九里：

　　“十一”小长假将推特惠房源

　　位于黄村区域的华润·公元九里，其负责人告诉记者，他们目前并不急于赶在十一期间加推房源。“我们的项目将按照蓄客情况来决定销售计划。不过十一期间还是会推出一些优惠活动。”

　　据她介绍，十一长假期间，华润·公元九里每天都将推出一批特惠房源。购房者只要在合同规定期限内签约就会送一部iphone6手机。而最近一批推出的房源价格相比此前也会有略微下调，目前该项目的房价在3.7万元/平方米左右。

　　■ 新盘探营

　　城建·北京密码

　　商住产品低价突围

　　今年以来，一些商住类项目依靠着不限购的优势，以低价突围，获得了一些市场关注。10月也有不少商住项目开盘，比如记者走访的位于大兴魏善庄板块的北京城建·北京密码。

　　据了解，该项目预计于10月底开盘，主推60平方米LOFT商住户型，均价大约在1.8万元/平方米左右，采用精装修标准交房。目前，该项目还有2万抵8万的优惠活动，而在“十一”期间，优惠额度将降低为2万抵6万。

　　据项目销售人员介绍，北京密码首期开盘将放出大约1000套左右的房源，而目前蓄客人数已接近1000组。“我们是LOFT户型，得房率高。现在在北京，能够以100万元以内的价格买到的房子，已经不多了。”该销售人员表示。

　　9月24日，记者在该项目位于公益西桥附近的售楼处中大概逗留了半个小时左右，前后有大约5组购房者光临。大多数人在售楼处内只是了解项目情况，最为吸引他们的主要是该项目的不限购以及价格优势。

　　仅有一位中年女士表达出想要给孩子在城南置业的意愿。“我们孩子在大兴黄村那边上班，但是那边的房价也已经不低了，我们承受不起。”该女士向销售人员表示。不过她也认为，北京密码这个项目目前的交通还不是非常便利，没有私家车的话出行很不方便。

　　另据记者了解，同处于魏善庄板块的在售项目一品嘉园，目前的售价约为18000元/平方米-19000元/平方米。