在资金与市场的夹道：棚改突进

　　距离北京天安门4100多米开外，南二环与三环之间的永定门外，有一片五十年代修建的平房区。房屋面积狭小，缺乏修缮。冬天漏风寒冷，夏天漏雨酷热。从十几年前开始，住这里的8000多户居民就开始盼望政府进行改造。

　　此处被命名为望坛危旧房改造项目，2013年，纳入北京市棚户区改造计划。

　　今年5月，北京城建(600266.SH)副总经理张财广在北京参加某论坛时透露，望坛项目近期将启动，北京城建将受益于国家队棚改政策的推动。

　　棚改红利

　　在华远地产董事长任志强[微博]看来，棚改对房地产开发商最有益处，并且资金回笼快。

　　因为参与棚改，券商们分别给予北京城建积极的评价。申银万国[微博]甚至认为，北京城建是棚改新政中受益最大的企业。除了望坛项目以外，北京城建还拿到了动感花园棚改项目。过去两年公司很多项目通过招拍挂形式取得，成本较高，而动感花园项目按照棚户区改造外迁对接定向安置房相关政策直接获得二级开发权，望坛项目也有望以平衡资金的形式获得二级开发权，均不需要走招拍挂程序。望坛项目规划建筑面积近100万平方米。

　　2013年，北京城建耗资74.2亿元先后在北京拿下7宗土地，其中不乏高溢价。由于频繁拿地，北京城建2013年经营活动产生的现金流量净额为-41.81亿元。或受制于资金压力，今年北京城建开始抛售一些项目。

　　申银国际认为，参与棚改，北京城建有可能获得80 亿元的低息贷款；同时参与一级开发获得的补偿款比例有望从8%提升至15%。国泰君安也持相似观点。

　　不仅仅是北京城建，券商重新修正估值逻辑，挑拣出一些和棚改有影响的公司，在报告中推荐。

　　7月30日，证监会[微博]审核通过了新湖中宝(600208.SH)的再融资申请，其募集资金主要用于两大棚改区改造项目，普陀区的上海新湖明珠城三期3、4标段和闸北区的上海新湖青蓝国际，建筑面积分别达到19.99万平方米和32.28万平方米。

　　棚改的政策支持力度也在悄然加大。国开行7月14日的新闻稿中称今年争取发放棚改贷款4000亿元，已超年初预期。按照国开行提供的数据，上半年国开行新增承诺棚改贷款6760亿元，是去年同期的18倍；今年4月2日国务院常务会议以来，国开行发放棚改贷款1949亿元，同比增长433%。

　　和望坛危改区情况相似，北京乃至全国都存在很多类似的小区。在虎杰投资首席分析师张寅看来，过去很多棚改项目进展缓慢，最根本的问题是缺乏资金。“这部分资金本来应该由地方财政来出，但是地方政府没有钱。”张寅对21世纪经济报道记者说。

　　保障与市场

　　一谈到棚改的话题，任志强总是忧心忡忡。他在接受21世纪经济报道记者采访时称，棚改就像“强制拆迁”。

　　任志强在最近一次公开演讲时称，保障房本来应该保障的是基本居住需求，一个国家必须保障公民的基本居住权利，1998年政府提出要保障基本需求，但前10年并没有解决好。在十二五期间才提出要大量建设保障房。

　　任志强提出，现在的棚改其实是很多旧城区的改造，但里面也有很多好房子，把这些好房子都拆了，再建起来的也不是什么好房子，再过30年还是要拆了重盖，因为它不能满足市场的需要。“我认为只要是非市场化的，不管你用它解决房价的问题还是什么问题，最终都是错的。”任志强说。

　　但棚户区改造如果按照市场化来运作，几乎没有哪个企业愿意做，拆迁成本太高了。中国房地产学会副会长陈国强认为任志强的观点有偏激之处。但他也同意，今天保障房的概念已经发生变化，棚改的范围也有所扩大。而旧城区改造既属于保障房领域，也有超出的部分。棚改对上下游投资拉动明显，可以对冲房地产投资下降带来的影响。从民生的角度来看，对于许多居民来说是彻底改善居住环境的历史机遇。但旧城改造对任何城市难度都十分大。取决于地方政府的财政能力，能否依靠市场化方式运作等。

　　一位不愿透露身份的学者则向21世纪经济报道记者透露，去年他曾到黑龙江某地级市参观。当地官员将棚户区改造视为最大政绩展示时，这位学者不禁担忧。他发现，那里的房子外观建得整齐、漂亮，但几乎没有任何商业配套。住在里面的居民，不缴纳水电费、物业费，政府也不敢停水、停电。当地没有太多的就业机会，一些居民外出打工，将房子出租出去。这位学者担心，新的贫民窟正在换一种面貌出现。

　　如果仅仅将棚改作为地方政府的政绩来推动，显然有违中央的本意。8月4日，国务院印发了《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》(以下简称《通知》)明确提出，要完善住房选点布局，改进配套设施规划布局，加强质量安全管理。配套设施应与棚改安置住房同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用。力争超额完成2014年470万户的目标任务。