老牌学区稳中微跌

　　北京商报记者在海淀、西城、东城、朝阳等多区域走访调查时发现，价格波动较大的房源多为涉及新教改房源，而片区未发生变化的老牌学区房则一直价格坚挺。

　　海淀区苏州街以东、中关村东路以西的区域内聚集着中关村第一小学、中关村第二小学、中关村第三小学、双榆树中心小学、农科院附小等多个学校，在这里从事房产经纪四年多的小张介绍，今年海淀区学校服务片区的划分与去年基本一致，因此并未对周边房价带来过多刺激。

　　“中关村一小的一套学区房去年的成交价格在460万-470万元之间，可是今年只卖到435万元，还有一套去年报价380万元以上的房子前不久以365万元成交。”在小张看来，海淀区多个学区房也未能摆脱北京二手房量价下行的影响，从年初至今，不仅房子可议价的空间多了，新增房源也比往年多了近两成。“这个片区以上世纪80年代的老房源为主，稍新的房子面积就会比较大，这两类房源最不好出手，所以可商量的余地也大。上周双榆树中心小学的学区房就成交了12套，总价都要比去年便宜30万-50万元。”

　　打开链家在线的网站，点击“学区房”标签，在海淀区、朝阳区、石景山区的二手房页面里，多半房源的价格显示绿色，一位链家工作人员介绍：“绿色意味着降价，每页12套房源中，红色上升的房源有2-3个，其余绿色房源降价幅度都在5%左右。”

　　和平里中介门店的置业顾问也总结道：“房价上涨的环境下，学区房的价格是往上蹿得最快的，可是在市场疲软的时候，多数学区房也会跟降，只是抗跌性好于其他房源，以上半年和平里片区的二手房市场为例，普通房源成交价格降幅在10%-15%之间，而学区房的降幅为3%-5%。”

　　除了价格的普遍下降外，学区房的成交量也出现了不同程度的下滑。21世纪不动产北京区域总经理寇海龙介绍：“二手房市场先有量的下跌，才会有价格的跟进下跌，上半年学区房成交量也相应同比下降了5%。” 在他看来，上半年贷款申请难度加大、放款速度放缓也制约了一部分买房人。上述海淀区置业顾问也向北京商报记者介绍，由于是老牌学区房，售价一向偏高，以一套总价350万元、40平方米的房子为例，按照3万元/平方米的地区指导价格计算，即便是首套购房者，最多也只能贷款84万元，而其余266万元都要由买房人首付付清，“我的客户中多数是以房换房的，手头房子卖不掉，就买不了新房，一环扣一环，自然就影响了学区房的交易”。

　　摘掉“学区”即降百万

　　寇海龙说，小学就近免试入学政策催生了“学区房”这一概念，随着中国家庭对教育的重视，家长不惜花费重金购置属于教育质量好的学区房产现象越发普遍，尤其是重点学区房因其稀缺性而备受家长青睐，房价也因此水涨船高。

　　但并非所有学区房业主都可以“傍着学区”一路笑下去。在朝阳区砖角楼北里小区，业主杨先生默默地锁上了房门，他的房子是顶楼61平方米的小两居，虽然是1988年的老房子，但因位于三环内，且对口和平里第四小学，售价一直比较理想。今年辖区内学校重新规划了招生范围，该小区对口和平里四小的资格被取消，杨先生的房子也因此被搁浅至今，未能售出。

　　“去年我报价320万元，现在降到210万元了，如果真心想买，也可以让到205万元。”虽然杨先生一再退让，但比起周边的重点学区房，杨先生的房子没了最重要的保值砝码。

　　今年4月，北京市正式公布《2014年义务教育阶段入学工作的意见》，实行小学免试就近入学，小学升初中实行单校划片或多校划片区入学，根据该文件，上半年全市各区县对辖区内的教育资源以及对口服务住宅小区进行了重新整合调配，就在此轮调整中，像杨先生的房子一样，一些二手房的命运被悄然改变。

　　在东城区工作的一位置业顾问向北京商报记者介绍，按照今年的新规划，位于东城区安定门外安德里北街的青年湖小区对口小学可以直升北京市第一七一中学，小区居民本以为是件好事儿，但是后来才发现，一七一中学的片区只包含小区三栋楼，不是涉及所有房屋。该置业顾问坦言：“这样一分，过不了多久这三栋楼的房价就会异军突起了。”

　　另外，也有一些不确定因素同样影响着买房人对学区房价值的判断。刘女士在海淀区看中了一套科育小区的房子，该小区的住户可以直接上中关村第三小学，但是最近传来学校可能要拆迁的消息，刘女士开始动摇了：“其实，我也没有孩子上学的需求，只是觉得学区房价格会涨得更多一些。”

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