2013年底国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出,要开展老年人住房反向抵押养老保险试点,即“以房养老”。分析认为,“以房养老”是政府保基本之外的一种市场行为,本质上是一种金融创新产品,属于商业养老保险,有条件的老年人可以自由选择。然而,借“以房养老”概念,部分地区出现了以“养老”名义,游说老年人抵押个人住房进行消费贷款,贷款购买无金融从业牌照的私人企业发行的“理财产品”,获取“分红”,疑似非法集资的行为。专家提醒,这样的行为暗藏群体性、道德性等三重风险,应引起重视并强化监管。

　　无牌公司游说老人抵押房产“理财”

　　重庆尊享老年产业有限公司(以下简称“尊享公司”)就是推出了“既能保留产权,又能获得收益”的“养老产品”:老人将名下住房抵押,获得贷款可自己处理,也可交由尊享公司“理财”;公司承诺每月定时为老人偿还银行利息,并每月回报理财额度千分之五(年化收益6%)的“红利”回报;理财到期后,本金归还银行,住房产权重新回到老人手中。

　　业务人员游说,“以房养老”是国家明确支持的项目,而该公司是政府授牌的“以房养老”试点单位。然而记者调查发现,该公司的“试点”牌匾由重庆市老年基金会发放,该基金会没有政府职能。记者查询得知,重庆尊享养老产业有限公司成立于2013年12月20日,经营范围为“养老项目开发;利用企业自有资金从事对外投资(不得从事银行、证券、保险等需要取得许可或审批的金融业务)”。经多部门查询,尊享公司并未获得重庆辖区内金融服务营业资质。按照《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》等法律法规规定,未经监督管理机构批准,任何单位或者个人不得从事银行、证券、保险等需要取得许可或审批的金融业务。

　　无独有偶,北京、杭州等地均出现了类似项目,借“以房养老”政策概念的推出,引导老年人将房产抵押变现后投入借贷平台、理财项目等。虽然未得到许可,但在收获红利的同时,仍能持有住房的产权,这一看似两全的方法引起了众多中老年产权人兴趣。年近6旬的刘冠平告诉记者,“以前也听说过‘以房养老’,但是老了要把房子给银行,怕女儿不乐意,这样一来,既能自己有点余钱,又能把房子给女儿,我挺愿意的。”

　　尊享公司业务员还给记者打起“强心针”,称公司以房养老试点项目得到了保险公司保险保障,“本金有保证”并出示了一份太平洋保险保单,但记者短信咨询太平洋保险重庆分公司,该公司明确,该财产性保险第一受益人为重庆尊享老年产业集团,并未为老人个人提供风险覆盖。

　　“押房理财”存三重风险

　　专家认为,“以房养老”是经国家审批的保险创新产品,有保险公司信用背书;而类似尊享公司的“押房理财”则是无资质公司的自发“理财”,本质上是完全不同的项目,将“押房理财”冠以“以房养老”,是对概念的故意混淆,将导致三重风险。

　　一是老人面临居无定所,债务乃至法务风险。一旦公司经营不善倒闭,老人将面临房屋产权被冻结;而根据相关规定违反申请用途的“消费贷款”申请人将被银行诉讼追责,平静安稳的老年生活将被扰乱。二是银行面临抵押不足风险。银行业人士告诉记者,这一类模式的风险在于,根据最高人民法院关于民事执行相关规定,被执行人生活所必须的居住房屋,人民法院可以查封,但不能拍卖变现或抵债,这可能导致银行债权无法实现。三是经营方涉嫌非法集资风险。最高人民法院主要依据非法性、利诱性、不特定社会公众性等规则判断是否存在集资行为,这类“两全”模式与熟人社会的民事借贷关系不同,通过了一定方式向社会公众进行了宣传,存在违涉嫌非法吸收公众存款的法律风险。

　　重庆大学法学院经济法研究中心副主任陈晴认为,稳健而非收益是考量养老金管理的第一要素,这类公司不具备金融从业资质,从事的是“押房理财”,却打着“以房养老”的名号,实质上是混淆了政策概念,一旦经营不善,将给老年人带来“老无所居”的风险。对于此类机构,地方金融监管部门应加强监管,避免造成不良影响。

　　以房养老实为反向抵押

　　“以房养老”最早出现在20世纪80年代美国,实质上是一种“以产权换现金”的金融产品创新,因资金流向与传统商品房抵押贷款相反,又被称为反抵押。传统的住房分期抵押贷款,是买房者在支付卖房者一定的房款后,其差额款通过以所购房屋作抵押向银行贷款支付给卖房者,然后由买房者在一个较长时间内分期偿还给银行。

　　而反向抵押贷款刚好相反。所谓以房养老,是一种产权换现金的模式,拥有房屋产权的老年人,把房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构,由相应的金融机构综合评估借款人的年龄、预计寿命、健康状况、房屋的现在价值及未来的增值折旧等因素后,将房屋的价值化整为零,一次性或每月或每年支付给房主一笔固定的钱,一直到房主去世为止。

　　在整个抵押期间,房主将继续享有房屋的居住权,并负责维修。当房主去世后,相应地,金融机构将获得房屋的产权,并对房屋进行处置,可以销售、出租或拍卖,所得用来偿还贷款的本息,金融机构同时享有房屋的升值部分。值得注意的是,无论正反向抵押贷款,均为产权人直接与金融机构发生借贷关系。国内最早研究“以房养老”反向抵押学者、浙江大学经济学院教授柴效武认为,反抵押贷款为老年人的养老提供了稳定的现金来源,可大大提高老年人的生活质量,同时对于盘活社会沉淀资产、实现社会资源的更优配置。