22日，住房城乡建设部和工商总局联合发布了新版“商品房买卖合同”的示范文本。该版本是在2000年版的《商品房买卖合同示范文本》基础上修订而成，新版的商品房买卖合同最大的特点是，将分为预售合同和现房合同两个文本，除此之外还增加了部分有利于购房者的保护细则。对此，商报记者请到了相关专家对新版商品房买卖合同的五大变化，进行了详细解读。

　　分预售和现房避免纠纷

　　新版合同与老版合同最大的区别是分为了两个版本，分别针对商品房预售和商品房的现房买卖。

　　点评：住建部相关工作人员告诉记者，由于商品房预售存在许多不可预测的因素，以往购房者和开发商也经常因为商品房预售时的承诺与最终交房时的标准不一致而产生纠纷，因此新版合同分成了两种版本，分别进行规范。这更有利于开发商按照预售的承诺交房，既可以避免纠纷，也为消费者约权增加了凭据。

　　注重买受人权益保障

　　合同示范文本完善了商品房交付条件和交付手续，增加了房屋交付前买受人查验房屋的环节，明确了出卖人的保修责任和最低保修期限，细化了业主对建筑物专有和共有部分享有的权利。在预售合同中新增了商品房预售资金监管条款，明确出卖人应将出售商品房的全部房价款存入预售资金监管账户，有效防范交易风险。

　　点评：上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，新规明确赋予购房者验房的权利，同时用预售资金监管账户给房企套了紧箍咒，这将让购房者买房更具保障。

　　引导双方作出承诺和告知

　　对签订合同过程中容易忽视的问题进行提示，引导买卖双方、对合同重要事项作出承诺和告知。合同示范文本明确由出卖人对所售房屋不存在“一房多卖”、“司法查封”、房屋地基基础和主体结构问题等作出承诺，买受人对使用期间不擅自改变房屋用途和承重结构等作出承诺。明确出卖人将合同签订后发生的规划设计变更、预售合同登记备案情况等重要事项告知买受人的义务。增加买受人信息保护条款，明确出卖人对买受人信息负有保密义务。

　　点评：克而瑞研究中心研究员杨科伟认为，新版本对商品房交房时的一些细节做出规范，监督开发商更好地履行自己的责任，更好地保障消费者的利益，有利于中国房地产市场摆脱过去重速度不重质量的粗放发展模式，形成健康的发展环境。

　　引导双方约定细节

　　对法律法规没有明确规定的事项，引导买卖双方自行约定，避免引发纠纷。针对法律法规规定不详、买受人又最为关心的小区公共服务配套设施建设完成情况，小区内车位、车库、会所等配套设施的所有权归属，室内空气质量、建筑隔声标准等房屋质量问题，合同示范文本引导买卖双方进行约定，明晰权利义务关系。

　　点评：21世纪不动产分析师贺兆顺认为，此前部分物业设施的归属不明确，物管公司、房企、业主之间往往有各类纠纷。自行约定后写进合同，可使此类纠纷减少。另外，此类规定在约束买房双方行为的同时，也利好社区邻里的建设。

　　引入惩罚性赔偿金等内容

　　细化了买卖双方的违约责任，合同的适用性和可操作性增强。明确解除合同的条件、程序以及利息计算方式。引入惩罚性赔偿金内容，对存在“一房多卖”、房屋主体结构不合格给买受人造成损失等严重违约情形的，出卖人除退还买受人已付全部房款和利息外，还要支付已付房价款一倍或者买受人全部损失的赔偿金。

　　点评：上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，在信息不对称的情况下，购房者往往是弱势群体。惩罚性赔偿金制度显然有震慑力，使得买卖行为将趋于规范，这样也会使得各类交易快速达成。