救市或不救，下行都正在发生

　　住建部缄口央行发声

　　地产商赞“营救得及时”

　　5月12日，面对15家银行行长和负责房贷业务负责人，央行副行长刘士余忧心忡忡地说，希望各家银行能够合理定价利率，提高效率。“请各位回去给党委传达，这不是我个人意见，是央行党委会的意见，事关百姓的切身利益。”

　　行长们心里比谁都清楚，尽管不少银行对外口径仍然是首套房贷利率最低可打9折，但从去年开始，房贷就已经开始收紧。打折早就成了传说，上浮则是常态。

　　有银行在会上提到，受市场需求和资金成本上升的影响，按揭贷款的定价有所提高。据了解，目前工行首套执行基准利率；招行新发放的首套房利率由9.7折提高到基准利率上浮7.6%；中信首套利率上浮8%。

　　也有人提出，尽管现在还没有发生大规模的“弃房”现象，但已经出现了很多大额房贷断供现象。

　　刘士余听着各家商业银行提出的关于房贷的各种问题，态度开始变得强硬起来。“各行要在现有资源情况下，根据市场需求，优先确保住房消费贷款的资源配置。”

　　第二天，刘士余的发言就通过网络光纤传递给几乎所有终端，尽管并未提及“放松房贷政策”，但这也已经足够让市场群起激昂，颓败的房地产业仿佛找到了救命稻草：政府要救市，央行身先动。5月13日，100多只地产股全线飘红，甚至大面积涨停，有地产商也大赞央行此次“营救得及时”。

　　不过，有学者提出，恐怕市场过于乐观了，毕竟房地产的“娘家人”住建部依旧缄口不语，这让市场揣摩不透监管层对楼市的真实态度。金融问题专家赵庆明就认为，房贷利率似乎并非救市的主要环节，究竟怎么救房地产行业，还要看住建部的具体措施。

　　还有更加悲观的评论人士认为，即使政府再度出台刺激政策托盘楼市，但在如今中国经济下行的情况下，恐怕效果也不可能立竿见影，甚至也无法阻止楼市下跌的现状。

　　晨报记者姜樊

　　救市之城增至7个

　　花样百出效果却不被看好

　　“房价还没怎么跌，地方政府比我们还着急。” 面对不断涌现的“救市”苗头，一位开发商如此说。在很多人看来，地方政府依赖土地财政的惯性难改，这是地方政府加快推出救市政策的最大驱动力。区别在于，一些地方政府明确发文“救市”，而一些地方政府则是以窗口指导的形式对市场进行调整。

　　据统计，加上扬州，目前“救市”城市已经增加至7个，此前，广西南宁、天津滨海、杭州萧山、江苏无锡、安徽铜陵、河南郑州已出台救市措施；而传闻救市的城市已经超过10个。

　　对于地方政府救市行为，中金公司和瑞银证券均表示，如果未来房地产活动进一步下滑，可能会有更多地方政府出手“救市”。中原地产首席分析师张大伟认为，后续在房地产市场继续降温的情况下，可能会有超过30个城市放松调控，而调整措施也不仅仅局限于直接取消限购，而会更多元化。

　　尽管地方政府刺激楼市的举措花样百出，效果却不被看好。“救市之后，将死得更快。”财经评论人吴其伦指出，救市的本质不是救市场，而是救地产商，将激化社会矛盾。而救市后，地产商可能会死扛房价，难以激发有效需求。 财经评论人水皮则指出，地方政府的救市之举并不会改变趋势，供求关系才能决定一切，“短期或许有所反应，但是长期副作用更大，取消限购限贷不但不能释放购买力，更有可能加剧人们持币待购的心态”。

　　在信贷没有明确放松的前提下，地方政府小打小闹的救市举动，并没有令成交下滑态势得以停止。在业内人士看来，在银行信贷不放松、个人住房按揭贷款政策不变动的背景下，地方政府能够做到的仅仅是为需求松绑，却无法为需求提供有效的购买力，“楼市的走向取决于银行的态度”。

　　晨报记者陈琼

　　万科表态放大市场焦虑

　　任志强成为少数的“看多派”

　　只有开发商，对楼市的真实情况了然于心。5月初，万科副总毛大庆万字讲话稿搅动整个地产江湖，随后万科总裁郁亮提示风险，并抛出“行业已经进入下半场”的观点。这场由房企老大领衔的大戏拉开了楼市拐点论的激烈争辩。

　　在一位资深市场人士看来，市场对毛大庆讲话的激烈反应，反映了当下人们的脆弱心态，而毛大庆看空楼市的言论进一步放大了市场的焦虑。“其实，不看好2014年楼市的不只万科一家，但是万科的分量不一样，不是因为万科是市场无可争议的老大，而在于万科对于市场把握的精准”，财经评论家水皮指出，万科在2008年的“拐点说”曾准确地预言了楼市的下行，“这一次也就不得不防。”

　　而江湖气更重的另一位房企大佬任志强则在一片“风声鹤唳”之际，成为少数的“看多派”。任志强日前在微博上开腔反驳楼市唱空论，称中国没有房地产泡沫。在他看来，今年房地产销售增速下降并不可怕，在城镇化推进背景下，房地产市场整体形势并不会变。

　　看空也好，谨慎看多也罢，对开发商而言，今年的日子的确没有往年好过，去年买的地像打湿的被子一样压在他们身上。成交的冷淡也明显影响了房企的资金回款的速度，使资金链承压。从政策方面来看，银行信贷政策的持续收紧，一方面加大了房企尤其是中小型房企的融资难度，另一方面，个人房贷难度的增加，也使房企资金来源中以个人按揭贷款为主要构成的其他资金出现了较为明显的下降。此外，2013年土地成交量大幅上升，使得房企的待开发土地建设资金需求倍增。

　　业内人士指出，在这轮调整中，有资金实力和融资能力的大型房企尚且有可以撑下去的资本，而中小型房企的处境正变得岌岌可危。链家市场部分析师张旭指出，一些中小型房企从银行渠道贷款更加困难，开始将目光更多转向民间借贷资本，发展风险明显加大。

　　“轻轻松松谁都能赚钱的时代已经过去。”郁亮的总结一针见血。在郁亮发表的万科观点中，保持警觉的字眼频频出现，“目前并无数据表明中国房地产市场已经泡沫化。但我们应该对此一直保持警觉。对于企业来说，就是不要把盈利建立在房价大涨的预期上。”

　　晨报记者陈琼

　　数据说

　　70城房价下跌范围加速扩大

　　北京二手房价

　　比上月跌0.2%

　　晨报讯（记者孙春祥）越来越多的数据显示，房价正在迎来拐点。国家统计局昨日公布全国70大中城市住宅销售价格变动情况，70大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格下跌城市数量正在加速扩大，楼市开始明确周期性调整。

　　与上月相比，70大中城市中，价格下降的有8个，较上月增加4个；持平的18个，较上月增加8个；上涨城市则减少到44个。二手房方面，价格下降的达到22个，较上月再增8个；持平13个，较上月减少1个；上涨的减少到35个。

　　与去年同月相比，70大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。二手房价格下降的城市有2个，持平的城市有1个，上涨的城市有67个。

　　从数量和深度上看，4月份房价环比下降城市数量较前两月有大幅增长。其中，4月份二手房价格下降城市数量增长近6成，如果包含持平状态，非价格上涨城市数量已经达到一半。新建商品住宅降价和止涨城市数量接近4成，大量二线城市和部分一线城市加入降价阵营。

　　链家地产市场研究部张旭认为，从今年房地产下行趋势确立以来，降价城市数量不断增长，原本属于需求恢复期的4月，房价下调却出现大幅度升级。在央行住房金融服务专题座谈会的支持下，4月份之后，虽然首套自住商品房方面的放松或使得一部分需求回归市场，但房地产行业今年内的整体下行趋势将持续。

　　在市场整体出现下行趋势的背景下，北京二手房价格在4月份出现0.2%的环比下跌。北京中原地产提供的数据显示，4月份，北京二手房签约合计只有7616套，比3月份下跌14.8%，连续4个月成交量不足万套，这种情况仅在2011年出现过。基于上述数据，中原地产认为，5月份市场依然难以升温。

　　看多或唱空，拐点就站在这里

　　“春天派”专家所剩无几

　　观点从未像这样一致悲观

　　2014年的楼市转向，正在从最开始的扭扭捏捏，演变成今天的歇斯底里。一个全新的市场格局或将出现，这让学界专家们开始认识到了问题的严重。对比近几年来楼市专家们的发声，观点从未像现在这样一致悲观，“春天派”已经所剩无几，唱多的观点再无市场。

　　交通银行首席经济学家连平日前在参与一个论坛时指出，虽然中国的房地产市场不会出现大幅下跌，但以前那种由于供需关系不平衡导致的房价阶段性上涨可能已经终结，房地产市场将进入一个波动发展的阶段。

　　如果说来自银行业的观点还算乐观，那么来自券商界的专家观点则明显悲观。海通证券首席经济学家李迅雷日前表示，中国房地产价格或将在2015年或2016年全面下跌。他认为城镇化因素支撑房价的观点站不住脚，房地产市场受周期性影响因素较大，按照美国楼市的运行规律，国内楼市在今年成交量明显萎缩之后，明后年将会出现价格的全面下跌。

　　与金融部门的观点相比，来自官方智囊的观点更有代表性。住建部政策研究中心主任秦虹作为房地产市场长期以来一直的看多派，日前对未来预期也开始松动。尽管她依然不承认房价会出现“断崖式”下跌，但也暗示房价将会“窄幅波动”，因为在需求量仍然很大的基础上，短期供应量会更大。

　　来自行业管理部门官方智囊都已经不太表示乐观，行业内的地产大佬自然会趁机添油加醋。

　　首创集团总经理刘晓光一向被认为是地产界的老大哥，虽然他口头上依然说，“今年地产供求结构并没有多大变化，所谓的拐点论，不过是短期需求的压抑”。但却话锋一转，建议政府应该从可持续角度出发，学习美国“两房（房地美和房利美）”，建立专门的政策银行，政府以贴息来保障刚性需求。

　　尽管看空派已经占了绝对优势，但市场永远都会有死多头存在。以北京师范大学房地产研究中心董藩为代表的“春天派”依然认为，中国经济不能离开房地产，在经济下滑严重的阶段，货币政策势必会放松，楼市终将回到快速发展的轨道。当然，这个逻辑的出发点和落脚点也没有变——“房价还会涨”。

　　晨报记者孙春祥

　　卖房的发现看房的越来越少

　　中介称“前所未有的迷惘”

　　“姐，你再不来，玉兰湾就收官了。”过去的这个周末，陕正毅频繁地给客户打电话、发短信游说对方来排号，他代理的通州一个楼盘月底要开盘，目前正在排号阶段。“我们这个项目非常火爆，两天时间排了一百多号，你再不来就错过这次机会了。”陕正毅极力渲染楼盘排号的火爆程度，而实际情况是，这100多号是整个楼盘的排号数量，陕正毅所在的销售小组业绩十分惨淡，这个8人的销售小组目前只有3个排号的客户。

　　在楼市陷入沉寂之际，民间买卖链条上的每个群体都心思复杂。对房产中介顾问而言，二手房成交逐渐降至冰点，收入锐减让他们开始动摇，更煎熬的是，他们不知道情况什么时候能好转。

　　北京通州梨园云景南路这条并不长的路上，分布着不下10家房产中介，小杨所在的中介门店已经连续两个多月没有卖出一套房子。由于置业顾问的收入主要靠提成，小杨的收入已从最多上万元下滑至2000多元。小杨的一些同行已经开始逃离，有的去卖车了，还有的转行去卖医疗器械。对于未来，小杨感受到了前所未有的迷惘，目前他仍然选择和门店继续坚守，从业经历超6年的小杨经历了2009年楼市萧条期，见过大风大浪的他相信低潮期总会过去。

　　对买卖双方而言，眼下的博弈正在加剧。从中介的殷勤程度以及业主的报价变化上，李群清晰地意识到，现在是完完全全的买方市场。和大多数人一样，打算购置婚房的李群从去年起踏上看房之路，眼前市场的变化更加剧了他的观望。李群的心态代表着大多数人，链家市场部分析师张旭指出，二手房市场情况来看，购房者深度观望的情绪仍未有任何改善，多数购房者认为房价未来还有进一步下降的可能。

　　而侯冰则是这轮楼市调整中最纠结的一群人，从去年年底到现在，他挂出的房子仍未出手，更多中介顾问开始劝他实际点。让他着急的是，看房的人越来越少，而一些新盘打折后比二手房的价格还要低。

　　晨报记者陈琼

　　纵深

　　全世界都在

　　操心中国楼市

　　英国《金融时报》：中国楼市确有崩盘危险

　　英国《金融时报》日前刊发瑞银独立经济顾问乔治·马格纳斯的文章称，在过去几年里，关于中国房地产市场即将崩盘的预言不绝于耳，但它们始终未能应验。不过现在应该担心了。

　　巴克莱银行：中国楼市泡沫两年内逐渐破裂

　　巴克莱银行认为，目前的房地产衰退趋势将延续至2015年。该机构的首席中国经济学家常健表示，他们继续保持中国房地产泡沫将在2014年到2015年逐渐破裂的共识。

　　摩根大通：房地产是中国最大宏观风险

　　摩根大通中国首席经济学家朱海斌表示，房地产市场是今年最大的宏观风险。不过，他表示，从金融风险考虑的角度看，虽然房地产风险在上升，但基本可控，今年房价不会出现大幅下滑，房贷或开发商大量违约发生的可能性也相对较小。孙春祥整理