为全年到期最高峰 部分信托项目兑付风险或加大

　　即将到来的5月将成为房地产信托集中到期的高峰月份。据业内人士估算，下月到期的房地产信托或超过1000亿元。分析人士指出，在部分地方楼市降温、开发商资金链紧绷的情况下，一些信托项目兑付风险或加大，不过，券商资管或成房地产信托最后的接盘者。

　　用益信托统计数据显示，今年共计有8547个信托产品到期，总规模达到12733.06亿元。其中，房地产信托兑付高峰集中出现在二季度。

　　据海通证券测算，2014年房地产信托到期量约为6335亿元，其中全年到期的最高峰值出现在5月份，到期量在全年中占比达到20%左右。也就是说，粗略估计，5月到期的房地产信托项目规模或超过1200亿元。

　　据海通证券的不完全统计，从2012年8月到今年年初，至少共有16个信托项目处于压力之中。涉事企业以规模不大的民营企业为主，行业分布上，房地产行业为重灾区，10个项目与房地产相关。

　　有信托行业人士指出，随着国家调控政策的收紧，三、四线城市房屋供给压力会比一、二线城市更大，此外，就融资主体实力而言，在资金链紧绷的情况下，中小型开发商融资难度更大，其发行的信托项目或更容易出现兑付风险。

　　不过，他认为，目前房地产信托相对于矿产等其他高危信托仍较为安全。“房地产项目一般都有土地或房屋进行抵押。一般情况下，房地产项目的抵押率都在30%~40%左右，即使融资方出现实质违约，信托公司也可通过处理抵押物来覆盖本息。”

　　投资提醒

　　首选一、二线城市

　　资质良好项目

　　广州民信投资执行董事廖伟华指出，选购信托产品，首先要关注管理人实力和经验；其次要看融资方的实力和还款意愿；再者，项目的资金用途是什么，融资方还款的第一、二来源是什么。

　　渤海证券的分析师康凯则建议，投资者需谨慎配置房地产类信托产品，首选一、二线城市中资质良好的房地产公司开发的项目。而海通证券则认为，随着地产需求的释放，行业增长放缓，应主要投资龙头企业。

　　解套

　　方式

　　资金链断裂?券商资管项目或成接盘者

　　一方面是房地产信托到期规模巨大，另一方面是信托融资规模的下降，对一些长期项目而言，是否会造成资金链断裂？对此，业内人士指出，并非所有房地产项目都要通过信托来借新还旧，“需要对接的只是极其个别的项目”。

　　某大型信托公司人士指出，去年不少“中”字头信托公司已经提前兑付了很多房地产信托，一方面是因为担忧风险，另一方面则是这部分项目已提前收回资金，或者找到新的接手资金，这些接手资金一部分是来自于银行，另一部分则是来自资管项目。

　　“比如说，有些项目已经封顶，或者四证齐全可以开始卖楼了，此时银行就可以通过按揭贷款来介入；此外，对于一些没有开发贷额度的银行，还可以通过买入返售的方式来贷款。”他说。

　　据介绍，买入返售业务是银行同业业务的一种，具体操作方式是：银行按返售协议约定先买入金融资产，到期后再按固定价格返售给另一家银行。

　　“买入返售主要是通过三方来完成的，比如说，A银行想向其大客户放贷，但由于授信额度或其他原因受限而放不出去，这时候A银行就找到信托公司，成立一个单一信托向企业放贷。”上述信托公司人士解释称，“那单一信托放贷的钱由谁给？A银行就找到B银行，让B买下这个信托。A向B出具一份‘兜底函’，信托到期后溢价买回信托收益权。”

　　业内人士指出，买入返售的实质是银行通过交易市场将手上的钱以抵押的形式贷出。此间，信托、券商、基金等都是充当“中介”角色，收取一定的通道费用。据不完全统计，信托受益权买入返售业务占到银行表外业务的一半。

　　此外，上述信托公司人士指出，信托融资虽有下滑，但基金和券商的房地产项目今年以来有“狂飙突进”的势头，“若加上资管项目，房地产项目融资的总额只会增加不会减少。”他说。