一季度楼市的低迷从二手房可一窥端倪。

　　截至3月底，全国70个大中城市中有超过14个城市二手房价格出现下跌，包括北京在内的一线城市二手房市场普遍降温。2014年3月，全国70个大中城市二手住宅价格平均环比指数为100.12，比上月下降0.03点，连续5个月出现下调。二手住宅价格环比下调和止涨的城市数量达到28个。

　　进入4月后，申城楼市仍未见起色。统计数据显示，4月前半个月，上海二手房成交量比上月同期下跌了25%。业内预计，在缺乏外部利好刺激的情况下，上海4月二手房成交量恐将跌破2万套大关。一度被认为房价不会下跌的北京，据监测数据显示，截至4月15日，北京二手房成交3956套，环比下降13.4%。

　　从历史上来看，二手房市场的成交低迷和价格下跌会传导至新房市场，并叠加其他因素改变楼市的供求关系，影响市场预期。北京中原地产市场研究总监张大伟说，因为各地降价案例的出现，导致北京楼市观望情绪浓郁。需求庞大的一线城市，也开始出现价格调整的迹象。在供需矛盾缓和、购房者观望情绪加深的情况下，市场定价的话语权重心发生转移，这是房价出现进一步下调的先兆。

　　数据：房企拿地资金锐减

　　楼市成交量价增速双降

　　近日，国家统计局相继发布了“2014年1－3月份全国房地产开发和销售情况”和“3月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据”。

　　作为中国房地产行业的“一季报”，这组数据显示，今年前3个月，全国楼市成交出现量价增速双降：

　　2014年1－3月份，全国商品住宅销售面积17825万平方米，同比下降5.7%，相比去年全年增幅下滑23.2个百分点；住宅销售额11075亿元，同比下降7.7%，降幅与去年全年相比下滑34.3个百分点。

　　房价方面，3月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，3月份68个城市涨幅回落；与2月相比，4个城市的新建商品住宅价格现已下降。

　　DTZ戴德梁行董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏认为，虽然一季度是传统市场淡季，但2014年一季度楼市成交量下滑更重要的原因是，经历了2013年市场成交量和房价的大幅上升后，市场开始进入调整期。

　　20强房企4月拿地额不足1月一成

　　今年年初以来，各地楼市的成交量开始持续萎缩，而近期各地频频传出的降价消息更是不断刺激着市场的神经。

　　中原地产研究部统计数据显示，截至4月23日，排名国内销售额前20位的房企，用于拿地的资金明显减少，虽然前4个月上述房企的拿地总金额达到了1237.11亿元，超过了去年同期的1101.37亿元。但从月度变化上看，在仅剩一周的情况下，4月份20家房企用于拿地的资金只有55.95亿元。而去年4月份，20家房企全月拿地额则达到了291.17亿元。

　　从数据上看，20家房企已经连续4个月减少了在土地方面的支出。其中1月份为年内最高点，拿地总金额高达600.99亿元，随后便逐月下调，2月份拿地总额相比1月份近乎腰斩，为325.62亿元，3月份则进一步下滑至254.54亿元，4月份截至23日，更是只有55.95亿元。包括万科、华润、远洋在内的14家房企，4月份至今还没有一块土地入手。

　　市场：多城市迎来大幅降价

　　杭州开发商“比赛”降价

　　4月23日，杭州市发改委宣布，房企涉及大幅价格调整之前，需向政府部门通报。

　　统计数据显示，1-3月份，杭州市区商品住房成交10112套，同比下降了37.8%。这个成交量，是2009年以来的平均水平。市区商品住房成交的均价是15388元/平方米，同比下降11.3%，仅仅高于2009年和2012年。

　　价格在下降，可售房源在增加，这是一个危险的信号。

　　“有些板块，降价太密集了，就跟降价比赛似的。像在一桥的桥南区域，万科的一个楼盘刚刚想降价，世茂就降价来‘截和’，然后绿城巧园也跟着降价。”一位在杭州滨江板块有项目房企代表说。2013年11月底，新盘万科璞悦湾公布了18800元/平方米的起价，随后，与万科璞悦湾相距不到一公里的绿城巧园来“截和”，总价一口价150万元，相当于17000-18000元/平方米。

　　“没办法撬动市场，只要你一动，周边的楼盘就跟多米诺骨牌一样，跟着降，而且主打的就是你的客群。”上述人士称，市场价格越来越低，开发商定价越来越没有底线。

　　成都一楼盘价格骤降5000元

　　今年3月初，由雅居乐和星河湾联合开发的成都城南高端楼盘“铂雅苑”，突然宣布降价，最高降价幅度近6000余元/平方米。3月29日，九龙仓御园数百名业主封住售楼部，这次激怒购房者的主要原因是九龙仓御园二期、三期、御公馆降价达5000元/平方米。

　　然而就在今年2月，该楼盘还以11170元/平方米单价出售，某业主买房后一个月，立即就亏了37万元。

　　业内人士分析，随着银行信贷收紧，限购政策的不明朗，地产商正在加速跑量，回笼资金，“房子不好卖，开发商正处于水深火热中”。

　　自今年2月份杭州楼市打响降价第一枪以来，楼盘降价态势开始蔓延，其中台州市的楼市降温迹象明显。最新数据显示，台州一季度销售下滑明显，库存压力较大，已有部分房企大幅降价。

　　据台州市统计信息网显示，台州市一季度商品房销售面积为53.94万平方米，同比下降40%，销售下滑明显。商品房待售面积96.56万平方米，同比大增64.8%，库存压力较大。

　　在此种情形下，台州部分楼盘价格出现了明显下滑。据当地知情人士透露，台州开元名都置业有限公司开发的台州银河名苑项目推出了内部员工7折购房活动，部分户型甚至达到5.9折，另外还加送车位。

　　浙江台州楼盘现6折内部“甩卖价”

　　房地产商：亟须回笼资金

　　信贷“两头紧” 资金成刚需“紧箍咒”

　　自去年年底以来，房地产类贷款出现了“两头紧”的窘境。全国工商联房地产商会名誉会长聂梅生表示，今年一季度的特点是房地产企业取得资金的渠道和成本比较紧张，而购房者想获得按揭贷款同样不容易。

　　业内人士认为，银行利率上浮，银行放款放慢，导致开发企业对于资金的需求度迅速提高，部分开发企业或由于过去拿地用力过猛消耗资金过多，同时销售层面面临周转率下降，资金面短缺的危机。

　　一方面，在楼市成交整体低迷的大环境下，个人房贷政策丝毫没有放松的迹象。中原地产数据显示，在其监测的35个重点城市中，有25个城市出现停贷现象，占比超过70%。

　　另一方面，银行对房地产开发类贷款的审批日趋谨慎，使开发商在资金方面捉襟见肘。

　　其实在今年早些时候，香港地产大鳄新鸿基开始打出首轮降价后，万科董事长王石就公开表示2014年楼市非常不妙，曾预言房价上涨的任志强也一改口风认为市场受库存量影响2014年房价将开始回落。

　　大型房企怕影响跟地方关系不敢大肆降价

　　万科集团董事局主席王石近日公开表示，2008年因为楼盘降价，万科被南京市政府罚款4000万元。此言一出，一石激起千层浪。

　　尽管此事有其特殊性，但大型房企降价在地方上引起的反弹并非孤例。王石在接受媒体采访时称，另有几个重点城市因万科降价，进驻万科查账、查税。2008年有地方政府召集房企开会时，主题可以概括为“不许降价，远离万科”。

　　上述万科内部人士向记者透露，如今万科不敢轻易提降价，一方面害怕前期业主闹事，另一方面也怕得罪地方政府。

　　业内人士则表示，由于调控任务，地方政府有控制房价上涨的压力，但从自身利益出发，地方政府显然更不愿意看到房价下跌。业内人士透露，长沙、杭州、宁波等地方政府召集开发商座谈时，都谈到开发商不要轻易降价抛盘，以免引起市场悲观情绪蔓延。

　　地方政府：土地依赖症不减

　　无锡“绕道”救楼市：购60平方米户型即可落户

　　楼市不温不火且库存居高不下的无锡，从户籍角度入手，开启了救市之路。

　　4月22日，无锡市公布《无锡市政府印发关于无锡市户籍准入登记规定的通知》，从5月1日起，无锡市范围内(包括无锡市区和江阴、宜兴二市)执行统一的户籍准入登记规定，在本市购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平方米以上，且在本市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。

　　第一季度地方财政55.4%靠“卖地”

　　根据最新财政数据显示，“土地财政”在地方政府财政收入中的主角地位依旧稳固。今年第一季度国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元，同比增长40.3%，而同期地方本级财政收入1.95万亿元，“卖地”收入与地方公共财政收入的比例达1比1.7。

　　与此同时，由《中国经济周刊》与中国经济研究院联合发布的23个省(市)“土地财政依赖度”排名显示：23个省(市)最少的有1/5债务靠卖地偿还，浙江、天津2/3债务要靠土地出让收入偿还，分别达66.27%和64.56%。在被审计调查的市级政府中，承诺以土地收入来偿债的占比高达81%，县级政府也超过50%。

　　“对地方政府而言，现在调控房地产、营改增，首先冲击的就是地方财政。”安邦咨询高级研究员贺军表示。

　　让房地产市场充分调整

　　《中国证券报》评论员

　　当前房地产市场的区域分化现象显著。一线城市供需仍然失衡，由于房价已背离市场购买力，加之买涨心态作祟，市场对降价并不买账；部分二三线城市供应过剩，消化能力不足，量价均存在下行压力。

　　房地产市场低迷，不仅会影响到地方政府的土地收入和房地产相关税收，也会“拖累”数十个上下游产业。这就不难理解为何每次楼市低迷之时，地方政府总会产生救市冲动甚至付诸行动。

　　但这种做法真的利于房地产市场健康发展吗？从历史经验不难看出，救市政策的出台虽然有助于投资需求恢复，但这部分投资的恢复带有一定盲目性，既造成供应过剩、风险累积，又进一步强化房地产业的“挤出效应”，恶化产业结构。

　　市场化和差别化是未来房地产调控思路。在逐渐去除行政手段的同时，要允许各地根据自身市场条件进行调整。但在这个过程中，应把握好调整力度和节奏，避免将其演变为调控松绑，要留给市场足够的自发调整空间。