原标题：险资入楼市 抄底还是玩资本

　　4月21日晚，金地集团（600383）发布公告称，收到生命人寿通知，其通过二级市场交易，累计持有金地总股本的19.8087%。这是从2013年1月开始，生命人寿第六次通过二级市场交易买入金地股份。在此前的4月10日晚间，金地方面确认，生命人寿已成为公司第一大股东。同一时间举牌金地的另一家险资安邦保险所持金地股权比例则悄然增至10%，而原大股东福田投资方面共持有金地8.023%股权，实际已退居第三大股东。除了入驻金地，此前生命人寿还曾联合佳兆业直接拿地，保险系企业频繁进入房地产市场，是否地产业曾经对险资的禁令已经全面解除？将对房地产市场带来什么样的影响？

　　金地背后的大股东之争

　　一山难容二虎，或是担忧安邦保险“篡位”，已夺取金地集团大股东宝座的生命人寿又传出继续加仓金地集团，以巩固其大股东地位。生命人寿上位金地集团大股东仅11天，金地集团就牵涉六笔神秘大宗交易。据北京商报记者统计来看，六笔交易共涉及1.73亿股，斥资9.37亿元。而颇让人玩味的是，买方一栏都是机构席位。

　　正在业内纷纷猜测是生命人寿增持之时，生命人寿却对外澄清，该大宗交易并非生命人寿所为。那斥资近10亿元入股金地集团的神秘买家究竟是何来历？对此，一位接近生命人寿不愿署名的人士向北京商报记者表示，如果隐身大宗交易平台背后的买家不是生命人寿，那么就很可能是安邦保险。通过过往记录，安邦保险较常利用大宗交易平台进仓，去年12月举牌招商银行就是典型的例子。但截至发稿时，北京商报记者并未得到安邦保险是否加入金地大股东争夺战的相应回复。

　　而生命人寿的再加仓似乎说明这点。4月21日与神秘大宗交易几乎同时，金地集团发公告表示，21日收到生命人寿通知，生命人寿通过二级市场交易累计持有公司股份数达8.86亿股，占公司总股本19.81%。其中，具有股东表决权股份数达6.71亿股，占公司总股本15%。

　　事实上，生命人寿在金地集团夺权过程中的确是一波三折。资料显示，2013年的1月25日，生命人寿第一次公布举牌金地集团，到2013年11月1日，生命人寿旗下两款产品已合计持有金地集团7.85%股权，以极细微的优势超过金地集团第一大股东深圳市福田投资发展公司。

　　2013年11月5日，福田投资联合自然人何大江成一致行动人，合计持股比例至8.02%，暂时保住了第一大股东位置。但生命人寿并未就此止步。仅耗费十个交易日，到2013年11月15日，生命人寿将持股比例增加至8.009%，再度逼近福田投资及其一致行动人。就在控股权之争愈演愈烈之际，生命人寿“以退为进”，上演了“让渡”表决权一幕：将所持2.15亿股（占比为4.808%）全权授予福田投资行使股东表决权，期限截至2014年6月30日。

　　一边，暂时稳住金地集团原大股东；而另一边，生命人寿又开始了增持计划。2013年11月27日，生命人寿持有金地集团的股份表决权已达5%；今年2月11日，生命人寿的股份表决权达到10%。就在4月10日，金地集团公告称，生命人寿持有公司股份表决权已经达到12.865%，并夺取了金地集团大股东地位。但至此，刚坐上第一大股东之位的生命人寿显然不能高枕无忧。截至4月8日，安邦人寿通过安邦人寿保险传统账户购买金地集团股份累计达到2.23亿股，占上市公司总股本的5%。加上安邦保险旗下另一家子公司安邦财险5%的持股比例，安邦保险合计持有金地集团达4.47亿股，占上市公司总股本的10%。在前十大股东排名中，位列生命人寿之后。

　　政策松绑加速投资步伐

　　险资投资收益率连续下降，监管层酝酿对险资投资领域和范围进一步松绑，刺激险资入局房地产领域的步伐明显加快。

　　今年2月，保监会下发《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》，其中规定险企投资于不动产类资产的账面余额，合计不高于本公司上季末总资产的30%，保险业等来新一轮政策红利。

　　最新数据显示，截至4月8日，安邦保险通过安邦人寿保险传统账户购买金地集团股份累计达到2.23亿股，占上市公司总股本的5%。加上安邦保险旗下另一家子公司安邦财险5%的持股比例，安邦保险合计持有金地集团达4.47亿股，占上市公司总股本的10%。在前十大股东排名中，位列生命人寿之后。

　　而以股权投资方式进入房地产业，不仅仅是生命人寿和安邦保险举牌金地集团，还包括险资入股万科A、远洋地产、佳兆业、华侨城等众多房企。公开资料显示，热衷于投资房地产上市公司的生命人寿，目前还持有港股房产公司佳兆业9.12%的股份。而寿险龙头中国人寿自2010年开始不断认购远洋地产股份，直至2013年9月，认购远洋地产发行的股票共计6.36亿股，中国人寿在远洋地产持股比例达到29%，继续位居远洋地产第一大股东地位。

　　去年6月初，华侨城旗下的香港上市平台华侨城亚洲曾宣布，为筹集营运资金发展商业平台，拟进行配股融资。在这次融资动作中，华侨城亚洲提出引入新华人寿和中再资产两家保险公司进行股权投资认购。

　　此外，2013年8月，中国太平保险集团与华侨城集团签署战略合作协议，合作协议内容涵盖代理企业财产保险合作、资金融通业务合作、金融投资合作等多个领域。当时，中国太平还进一步表示，将积极推进与华侨城在一揽子保险服务领域的合作，比如深入研究以债权投资或项目资产支持的形式。

　　事实上，从2010年8月保监会发布《保险资金运用管理暂行办法》至今，监管层对险资投资领域和范围已经进行多次松绑。而在监管层放松地产投资的背景下，保险机构在地产上的资金配置愈加灵活多样，包括投资成熟商业地产、写字楼及养老社区等，在各大城市近几年的大宗物业投资中，险资是最主要的投资者。

　　抄底背后另有目的

　　房地产是高风险、高回报的投资领域。保险企业为何要进入房地产行业？是为了多元化布局，还是另有所谋？保险公司身上鲜明的资本属性，使得外界不得不怀疑，保险公司进入房地产只是寻求短期的财务投资，“赚一把就撤”。

　　有熟知险资投资的业内人士告诉北京商报记者，当前险资进入房地产，分为不动产投资和股权投资两大类。其中，不动产投资分为基础设施类、非基础设施类以及不动产相关金融产品，股权投资则分为直接和间接两种。“险资投资地产最常见的模式是投资地产项目，比如写字楼、商业地产、物业公司等，以期获得稳定的租金回报。”业内人士称，险资介入房地产企业后，通常会以投资股东或管理股东身份存在，慢慢向管理职业经理人的管理架构转换。生命人寿资产管理公司的人士就表示，未来是否会插手经营，还需要公司总部的资产管理中心研究再定夺。“我们只是负责执行。”

　　险企进入房地产，和其资金实力及投资结构有关，房地产行业的高利润也吸引险资踏入。比如投资商业地产，可获得长期稳定的高回报率租金收益，相对于保险公司5.5%的投资收益假设，商业地产的投资收益假设一般都在8%左右。这样的收益，一来为保险资金的保值增值做准备，二则可以优化此类险资的资产负债结构。而举牌标杆房企以获得控制权，则是险资的进一步诉求。

　　以生命人寿为例，不仅是生命置地，早在2012年，“生命金融城”就已经在长春、襄阳、东莞、扬州、西安等多个城市开花。随后，“生命金融城”被指是生命人寿“圈地游戏”的消息会偶见于报端。以东莞项目为例，该项目是生命人寿2011年4月获得，为松山湖高新区所管辖的三宗“科研设计”地块，产业类型为“研究与试验发展”。按照规划，项目将相继建成16栋6-33层不等的办公楼。有报道称，生命人寿打着建设金融城的旗号拿下大片的科研用地，实则用于商业地产开发。

　　德佑地产高级研究经理陆骑麟分析表示，生命人寿实际控制人张峻旗下控制的“富德系”早年是房地产开发起家，现在涉足保险、证券等金融领域。此次控股金地，更多的可能是地产和金融的业务整合。而针对生命人寿旗下资金一直采取的激进投资策略，坊间盛传这或与“明天系”有关。 据了解，生命人寿注册于2004年4月12日，初始股东为彭思棋、尚世骏、姜兵，原本只持有生命人寿9.94%的股权。2012年10月，与“明天系”关系密切的张峻出任生命人寿法定代表人、总经理、董事长一职。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进对此表示，不动产此前就是险资资金池投入的重心，保险企业不甘心只做项目投资，而且希望从股权控制的角度进行布局。当前，房地产行业低潮期显现，房地产公司估值较低，险企善于寻找估值低的投资标的，抄底再运用长线投资策略。

　　“当前金地股权分散，生命人寿和安邦保险或增持到一定程度后成为金地大股东，进而对金地的经营管理做出一定控制的考虑，也不排除仅是出于看好未来房地产投资空间”，严跃进表示。

　　率先酝酿养老地产泡沫

　　万科总裁郁亮就曾公开称，目前内地有上千家房地产国企，而混合制改革可能自北京、上海慢慢开始，“我们很愿意跟这些机构合作，能够持有一些股权，把它们从国企改制为混合所有制企业，这是机会，也在跟不少机构洽谈”。对于险资大规模流入，房地产可谓是喜忧参半。被险企轻松拿下大股东控制权的金地，就传出声音表示，愿意从产权制度改革的角度去看待生命人寿和安邦保险的进驻，大股东易主，并不意味着公司会发生动荡，反而是对公司有利的改变。

　　基于对股权结构优化的考量，不少开发商对险资欲拒还迎。严跃进表示，险资进入房企，在一定程度上缓和了目前房企资金状况紧张的格局。从整个行业角度看，房地产市场的投资主体多元化对于增进市场公平竞争机制、促成市场交易理性化等具备积极意义。对于一些具备高成长性的房企，未来也不排除会被此类险企收购。有业内人士称，险资进入后，可能引发地产行业的变革。因为当前开发商采用的是“建筑-销售”的短期模式，而保险公司往往采取长线投资，它们希望一处地产能提供至多20年的现流，这将催生对投资级优质地产的需求。

　　房地产行业一直处高压宏观调控的状态下，险资的涌入，是否会推高房价预期，造成房地产市场的泡沫放大，从而加速其破灭，都成为普遍担忧。北京商报记者了解到，由于《保险资金运用管理暂行办法》允许保险企业以不动产投资形式进入养老社区，因此在这份《办法》出台的同时，保险企业的养老地产“圈地”运动也同时展开。目前，包括泰康保险、新华保险、太平保险、中国人寿、平安保险、合众人寿、中国平安等多家险企都在做养老地产相关项目。

　　“险企更多是地产投资商的角色”，南开大学风险管理与保险学系教授江生忠表示，不动产投资比例按照保监会规定是将近10%-20%之间，规模大的公司这方面的投资资产规模会很大。但是从国际经验来看，美国是3%，日本是5%，现在中国达到了20%，确实存在很大风险，应当引起管理机构和险企的警惕。

　　养老地产有“只租不售”的特质，开发者无法做到资金尽早回笼，需要将大量资金长时间耗费在一个养老社区上，因此并不受房企热捧，而保险公司则对这一业务十分热衷。“从国际经验来看，没有一家保险公司像中国的保险公司，从拍地、开发、投资、运营什么都做，持续时间至少需要30年，这种投资模式并非是可持续的。”江生忠表示。

　　有消息称，从2010年起险企发起的养老地产跑马圈地已经告一段落。随着地方政府收紧城市周边土地资源，进入养老地产的保险公司再不像过去那样能轻松拿到地，如上海周边及长三角地区，多地政府从2013年下半年起就不再向保险企业出让养老建设用地，原因是险企在这些地区拿地的成本过低，而政府更倾向于以商业地产或住宅地产的用地标准对外出售土地。（李芊 陈婷婷）

　　险企松绑大事记

　　2009年10月 新《保险法》实施，首次增加了“投资不动产”的内容。

　　2010年8月 《保险资金运用管理暂行办法》出台，险资不能直接从事房地产开发建设。

　　2010年9月 《保险资金投资不动产暂行办法》出台，要求险企不得以投资股票方式控股房地产企业等。险资投资不动产账面余额不得高于险企上季度末总资产的10%。

　　2012年7月 《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》出台，允许险企投资未上市企业股权、股权投资基金等相关金融产品。

　　2014年2月 《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》，其中规定险企投资于不动产类资产的账面余额，合计不高于本公司上季末总资产的30%。