豪宅项目几乎都面临买一个少一个的局面供图/CFP

  导读：北京一季度超千万豪宅成交524套，成交均价为50214元/平方米，相比去年四季度均价上涨2.8%。业内预计，随着一批10万单价的豪宅入市，北京超级豪宅价格水平还会继续上升。

  一季度豪宅成交量下滑

  据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2014年一季度北京全市成交总价超千万的新建商品住宅的交易量为524套，环比上年四季度的771套减少247套，跌幅逾三成，同比去年一季度的660套减少136套，跌幅逾二成。

  从成交量上看，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉北京青年报记者，成交量下跌有四大原因。第一是受豪宅市场年度成交周期的影响。“这一季度，节假日密集，天气寒冷，项目歇业。整体而言，在北京市场，一季度的豪宅市场成交通常是全年季度成交量的谷底，2014年一季度的市场成交情况也不例外。”

  第二，一季度房地产市场观望情绪也影响了豪宅体系。“今年一季度北京楼市整体市场看跌舆论此起彼伏，刚需人群观望情绪浓厚。作为豪宅产品的购买者，在市场走向并不明朗的情况下，也产生了一定的观望情绪。”

  第三，政策层面也影响了豪宅成交量。“去年的入市价格‘限高令’在今年2月刚刚解禁。受此因素影响，1月、2月两月仅紫宸院、五矿万科·如园等高端项目获批入市，市场供应相对较少，一定程度上也限制了市场成交。”

  第四，回到买房人的心理，一季度CPI涨幅低于预期，这也会挡住购房人脚步。“近一个季度以来，CPI涨幅较低，通胀率低，宏观经济相对看稳。对豪宅购买者来说保值需求不十分迫切。”

  预计多个单价过10万项目将入市

  从新供应来看，3月份，包括格林云墅、西山艺境、鸿坤·林语墅、世茂维拉等项目在内，北京共有9个别墅项目开盘。二季度预计供应量将大增，香江别墅、九章别墅、远洋天著等别墅项目也将入市。

  3月份，北京有24个在售公寓豪宅报价超过5万元/平方米，包括五矿万科·如园、紫御华府 、西山壹号院、红玺台等，共有16个项目的套均价格超过1000万元。

  业内预计，融创农展馆地块、中赫·万柳书院、骏豪中央公园广场这些项目很有可能在今年入市。从定价上看，这些都是单价过10万的项目，堪称豪宅标杆。不过，由于北京对价格监管一直未放松，能否顺利拿到预售许可证仍有待观察。

  豪宅市场量减价增趋势明显

  虽然成交量是低谷，但是成交价格才是反映豪宅市场冷暖的指标。根据统计，一季度，北京交易总价超千万的新建商品住宅的成交均价为50214元/平方米，环比去年四季度的均价增长2.8%，与去年一季度同比增长6.4%，量减价增趋势明显。

  其中，一季度总价超千万的别墅类产品的成交总量为158套，较上年4季度下跌40%，同比上年一季度上涨10%。价格方面，一季度总价超千万的别墅类产品的成交均价为47238元/平方米，环比增长9.1%，同比增长15.6%。

  胡景晖认为，从千万级豪宅一季度市场成交情况来看，尽管成交量有所下跌，但与目前市场整体低迷的情况相比，豪宅市场的成交情况依旧可算保持了相对稳定的成交态势。成交均价的上涨也从侧面表明豪宅产品在区位、资源等方面的稀缺性和保值特征，仍然是豪宅购买者更关注的产品属性。

  北京豪宅价格越开越高

  一般而言，业内把成交总价在一千万以上的统称豪宅。大家最广泛接受的自然是别墅类项目，比如中央别墅区的各种豪宅，动辄两三千万。而在通州运河岸上的院子，最贵的售价数亿。

  由于“限墅令”的缘故，地理位置好的别墅价格始终坚挺，而且经常报出天价。整体而言，中央别墅区、西山别墅区、奥北别墅区由于土地越来越少，价格也是越开越高。

  除了别墅类，高档公寓类也是豪宅的主力军，这些房子大多位于四环以内，户型较大。

  而四合院则是完全脱离普通豪宅的估价范围，因为历史文化内涵等诸多因素在内，不同院子价格相差极大，但在北京城区已经很难找到1000万以下的四合院了。

  此外，有些堪称豪宅闻名京城，则是因为特殊功能，比如说有学区房概念。此前五道口曾出现过单价每平方米10万的学区房。不过，严格意义上讲，这类房子不该算豪宅，因为此类房一般面积不大，总价不到1000万标准。本组文/本报记者 范辉

  提示

  买豪宅什么时候最划算

  整体而言，降价的时候买豪宅最好。但这几年，豪宅价格稳中有升。所以从购买上看，建议买房人在淡季买豪宅，这时候因为成交量小，优惠幅度、赠送项目多一些。

  北青报记者查阅了豪宅的交易规律，这一市场拥有典型的年度交易周期，每年的5月至11月是传统交易旺季，这几个月的交易总量一般占全年交易的70%以上，价格也最为坚挺；进入12月至第二年的3月，成交量一般会迅速减少并在低位徘徊，每年2月份是全年交易量的最低点。

  因此，如果从这个角度来看，购房人比较适合介入。尤其是在2月份春节前后，不少生意人可能需要资金周转，在价格上会松一些。有中介向北青报记者介绍，去年2月份撮合的一套大望路金地花园的豪宅，原来房东报价1400万，但因为房东着急用钱，最后1280万成交。这在以往是很难谈成的买卖。

  买豪宅和普通房产不太一样，更是一种博弈关系。无论是一手房还是二手房，豪宅买家都会对信息进行反复比较，购买起来也是谨慎而理性，不会一看房子就交定金。而卖家也深知这一点，一般都会端着卖，销售手段富有节奏性，不会像中、低端市场一样采取放量的策略。

  观察

  开发商继续看涨豪宅

  胡景晖认为，虽然今年一季度北京豪宅交易量不比去年，但是从近五年来北京千万级豪宅市场的成交情况来看，今年北京豪宅市场的开局非常不错。在目前楼市整体冷淡的情况下，综合过去几年的成交情况，一季度的豪宅市场成交是相对乐观的。

  据资料显示，2013年全年千万级豪宅市场的成交总量为890套，较2012年增长约33%，成交均价41095元/平方米，较2012年增长约17%。如果按照今年一季度的50214元/平方米成交均价，可以说豪宅价格接连上台阶。

  “豪宅资源日渐稀缺已成不争的事实，四环以内住宅用地几乎绝迹，加上多年以来 ‘限墅令’的作用，豪宅项目几乎面临买一个少一个的局面。”胡景辉表示。在楼市预期渐明朗的二季度，随着供应量的进一步增加，豪宅市场成交量预计也将进一步增加。

  另外，从开发商的角度，天价地一般只能建豪宅。而从今年一季度几宗土地的成交来看，开发商继续看涨豪宅。比如，龙湖盟科联合体获得丰台区西局旧村改造地块，和裕旗下联创盛业拿下顺义区赵全营地块。其中，丰台西局地块注定为三四环间的城区豪宅，而顺义赵全营地块因1.3的容积率，适合建设洋房、联排，甚至独栋等低密度产品。这两宗交易一定程度上显示了年后房企对北京豪宅市场的看好。

  

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