最近，一线城市以外的房价出现波动引起了各方关注。部分地区在因地制宜的酝酿各种各样的措施以防止房地产拖当地经济的“后腿”，相当一部分的中小房地产开发企业则将希望放在了调控措施的调整上。在笔者看来，这些变化正是房地产分类调控效果显现的特征，但房价下跌的阵痛不会改变房地产调控的大方向，各方要做好忍受这种痛楚的准备。

  “针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”这是今年的政府工作报告提出的房地产调控大方向。尽管今年的政府工作报告中并没有出现“房地产调控”的字眼，但调控的重点显然已转向“因城因地分类进行调控、建立长效机制”。这种变化说明，房地产调控是免不了的，但会迥异于以往。

  下面的几件事情其实就可以证明房地产分类调控效果已经开始显现。

  首先，昨日有媒体报道称，九龙仓集团有限公司副主席周安桥日前表示，由于某些地区性市场需求疲软且供应过剩，不排除对中国住宅地产项目进行降价销售的可能性。他说，预计未来几个月地方政府将放松楼市调控，调控措施不能无限期持续下去。

  据悉，这家在香港上市的开发商在大陆有超过50个地产项目，自3月份以来，已经下调了东部常州市和西南部成都市的部分楼盘售价。

  这家公司的表态和做法其实代表了相当一部分房地产开发商的态度和做法：积极采取措施应对分类调控的新思路，同时寄望政府采取因地制宜的措施稳住房地产市场的形势。

  其次，昨日有一家媒体报道称，福建省已经在省内口头传达10项促进房地产市场健康发展的措施。其中包括对商品房预售许可部门对预售价格变动不再进行限制，区分高端住房项目与普通住房项目，实施分类管理，对当时不实行网签，物价部门对商品预售价格机器变动幅度不再进行备案，加强商品房预售资金监管，加快在售项目建设进度，防止出现烂尾楼。

  从媒体报道的情况看，这些措施也体现了房地产分类调控的原则，很难与“救市”扯上关系。

  第三，房企上市公司再融资开闸。3月17日晚间，金丰投资重组方案出炉，公司拟通过资产置换和发行股票购买资产方式进行重组，拟注入绿地集团100%股权。值得注意的是，绿地集团已于去年借壳高盛置地成功登陆港股市场。之后，又有几家房企上市公司再融资方案获批。

  房企上市公司再融资开闸释放了这样一个信号：大型优质房企将受到资本市场、商业银行乃至国家政策的眷顾，只要其发展方向不偏离经济转型升级的轨道，资金不成问题。这其实也体现了房地产调控的分类原则。

  第四，3月18日，央行官方微博发布消息称：“个别外媒报道《中国央行紧急讨论救助小型房地产公司》，与事实不符”，并强调“人民银行未参与浙江兴润置业相关风险处置”。这个案件引发业内广泛关注，其原因是将浙江兴润置业的债务危机看作是中小房地产开发商走向“末路”的开端。

  这个案例仍然是房地产分类调控效果的体现：中小房地产开发商的“生死存亡”由市场决定，政府和金融部门不会再施以援手。

  笔者认为，今后的房地产调控原则将主要体现在三个方面：一是因城因地分类调控，二是抑制投机投资性需求，三是建立长效机制。只要不阻碍实现这三个目标，房价下跌就只能是改革进程中的阵痛，相关各方应主动采取措施进行应对而不是等待政府再施援手。

  

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