国务院国有资产监督管理委员会(以下简称“国资委”)正推进新设国有资本运营公司，部分央企将纳入试点。

  据国资委知情人士透露，房地产央企将成为本轮改革的主体之一，如果改革能够顺利完成，将会加速78家央企退出房地产的步伐。

  中国房地产报记者获悉，国有资本运营公司成立后，将掌控中央企业的资本运营(“财权”)，届时，作为政府职能部门的国资委将主要负责管理中央企业的行政职能(“事权”)。

  “事实上，国资委现在已不干预企业日常的经营，只是在方向上做引导。”国资委内部人士对中国房地产报记者表示。

  将于10月推出

  国有资本运营公司由国家财政出资70亿元注册成立，是国资委主任主抓的重点工程。

  国有资本运营公司专门以股东身份从事国有资本的经营管理和实际运作，将会采取现代化公司制度形式，分类性质管理国有资产。

  中国房地产报独家获悉，国有资本运营公司争议已久的产权归属问题已经落定。国有资本运营公司将直接隶属于国资委，已被国资委全面深化改革领导小组写入2014年工作要点，具体正式文件的出台将在10月份。

  在国有资本运营公司的主体方面，该内部人士向记者透露，应具备三个条件：

  一是独立法人资格的经济实体和市场主体。

  二是以国有资本的保值增值为经营目的，并承担明确责任。

  三是在国有资本代表(政府或有关部门)的有效监督管理之下。

  国资委内部人士向记者透露，中央将采取政企分开形式来统筹国有企业。国有资本运营公司将设立董事会，下设战略决策、提名与薪酬、审计三个委员会，下辖部门可根据产业性质划分，如钢铁部、汽车部、电信部等，主要模仿淡马锡模式的国企改革思路。政府不干预企业决策，采取无为而治的控股方式和完善的经理人市场。

  但这种模式并不是一致被看好。

  “抛开现有集团公司新设国有资本运营公司，这种叠床架屋、画蛇添足的做法不太可取。”前述国资委内部人士告诉中国房地产报记者，“所以在成立国有资本运营公司之前必须把规矩给定好。否则会造成委托代理链条的无意义扩展及国资监管成本的无谓增加，极有可能出现其与现有集团公司争地盘、争利益、与国资委撞车的混乱格局”。

  房地产先行改革

  “房地产企业将成为本轮改革的重要内容。”国资委一位内部人士告诉中国房地产报记者。

  房地产央企的整合工作始于2004年6月，迄今已有10年之久。彼时，国资委发出《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》，贯彻主辅分离、精干主业的要求，决定由中房集团、保利集团、华侨城、招商局和中国建筑工程总公司5家企业牵头整合国资委168家央企旗下的房地产资源，正式拉开央企房地产整合大幕。

  此后两年，国资委先后4次公布了央企主业，最后认定14家以房地产为主业的央企。

  2010年，国资委确定了包括中国建筑总公司、中国房地产开发集团、中国保利集团、华侨城集团等在内的16家地产主业央企。

  2011年，鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团获准保留地产业务。伴随这5家央企被国务院国资委特批，允许做地产的央企由此前的16家，扩至21家。

  近一年以来，在混合所有制的推动下，中国海外发展有限公司、中国中冶集团等都启动了混合所有制改革试点。

  而今年下半年开始的国有资本运营公司试点，将进一步冲击目前房地产行业的格局。据悉，国有资本运营公司将对现有的央企进行重新组建，这种组建形式将采取分类形式，比如房地产央企归属房地产部门统筹。

  具体有哪些房地产央企将进入国有资本运营公司的首批试点，以及具体的时间表，国资委人士都三缄其口。但国资委内部人士透露，此举将加速78家央企退出房地产业务的目标。

  78家将退出房地产

  “按照国资委此前的公布，配合‘十二五’规划步伐，在3年至5年内完成78家央企的全部退出。但一直进展不大，这次改革会加速央企退房的计划。”上述国资委内部人士透露。

  2010年3月18日，国务院国资委召开新闻发布会，宣布78家不以房地产为主业的央企退出房地产业。但是，国务院国资委并没有给出78户央企退出房地产业的时间表以及具体进展。

  几年来，被列入名单的78家央企经历了“八仙过海式”的调整，转让、并购、剥离、继续开发，但退出的步伐极为缓慢。

  中国房地产学会副会长陈国强在接受中国房地产报记者采访时表示，央企退出房地产行业进程缓慢的原因主要有二，一是利益纠葛，二是缺乏具体操作方式和时间表约束。

  “2014年，国务院国资委可能会在78家钢铁、煤炭、建筑、食品、汽车等竞争性央企中，合并10家企业左右”，其目标是促进分类监管的实施，在实现“一企一策分好类”之后，第二步就要重组，组建资本运作平台，形成“国资委-国资运营/投资公司-国有企业”的三层架构。“区别于此前单纯央企之间的重组合并，这种重组更侧重引入多种所有制经济，其目标就是要加快国有企业股权多元化改革，积极发展混合所有制经济。”业内人士表示。

  据记者了解，这次国资房企重组不同于2010年的78家央企“退房令”，将主要采取以下步骤：

  一、以投融资和项目建设为目的让国资房企变为混合控股性质。

  二、等国资房企混合所有制稳定成熟后，参考新加坡淡马锡资产管理公司的运营模式，演变为纯粹控股性质的资本公司、股权投资公司、产权运营公司。

  三、条件成熟后，彻底实现由集团公司向国有资本运营公司的转变。

  四、从属于国资委领导的国有资本投资运营公司，将对已经转变成功的国有资本运营公司(由国资房企演变)进行重新组建。时势造英雄。在全面深化改革的大背景下，新一轮国资改革拉开序幕。国企特别是大型央企下的地产企业格外引人注目。十八届三中全会后，处于市场化竞争的房地产行业无疑也是重点。

  关于房地产行业的央企改革，未来要面临的一大环境变化，可能就是集团母公司层面股份制改造的可能性。比如中信股份整体注入香港上市公司中信泰富、中国建筑将中建地产注入香港上市公司中海地产，这种集团的再造，或将有利于激发集团的市场化活力。

  或许，这一轮涉及央企与地方国企的改革浪潮，也将冲击目前房地产行业的格局。“强者恒强”的定律或将被打破，只为哪家企业能抓住这轮房地产企业变革的先机。

  

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