本刊特约记者 乔磊(发自洛杉矶)

  虽然美国股市一直在向上攀升，但富有的投资人已把眼光转向开始反弹的房地产市场。摩根斯坦利的一项调查显示，美国的富裕阶层，在2014年的投资选项上将房地产视为首选，其次是私人公司股票，排在第三位的则是贵金属。

  摩根斯坦利的一项调查显示，美国拥有可投资资产百万美元以上的富裕阶层，在2014 年的投资选项上将房地产视为首选，其次是私人公司股票，排在第三位的则是贵金属。近三成的富裕阶层受访者表示会在2014 年购买住宅或是商业房地产，也有23%的人表示会投资到房地产投资信托基金上。虽然美国股市一直在向上攀升，但富有的投资人已把眼光转向开始反弹的房地产市场。在过去的12 个月，美国商业房地产的价值上升了8%，比2009 年房地产陷入低谷时的价值上升了71%。而全美20 个城市的住房价格指数，2014 年比2012 年上升了24%。

  有钱人将投资目标转向房地产，其中的原因包括股市的成本升高以及贷款利率在未来几年中将保持稳定甚至是下降，这些都对投资房地产带来可获得较好回报和收入的益处。美国老虎21 组织成员拥有的可投资资产都在1000万美元以上，在2013 年第四季度他们就已经将自己的投资组合进行了调整，对房地产的投资由19%提高到21%。在一些富人眼里，2014年股市会比较脆弱，而发展中国家经济增长放缓很可能让股市跌跟头。在这种情形下，投资房地产就成了较佳的选项。2013 年美国的股市的确红火，真可谓牛市，虽然2014 年股市不见得会成为熊市，但现在开始有点“瘸腿”了。

  投资房地产成美国人的致富经

  美国人的财富占有比例表明，富有人群的资产多集中在金融资产上，而普通民众的资产主要体现在住房上，也就是房地产。对于多数美国人而言，要想通过投资股市赚钱或是成为富人的几率并不是很高。相反，由于家庭住宅兼具升值和出租等特点，不起眼的家庭住宅反而成了普通美国人的一个致富经。

  美国家庭住宅拥有率曾达到过70%，但房市危机后很多人的住宅成了“溺水屋”，一些老百姓想拥有一个家反而变成了难事。所以美国人投资房地产第一步是购买自用住宅，而在购买第一套自用住宅时可以获得较为优惠的贷款利率。一般美国人投资房地产的致富经很简单，不求大富，但求有回报。购买家庭住宅最大的优势是房价会上涨，一般情况下美国人到退休时会考虑将居住几十年而且已付完住房贷款的房子卖掉，获得收益后，再到房价较低的地区购房，这其中会有一些剩余，结果就成了养老钱。当然这是最原始的投资房地产致富经，不过这也是最基本的投资房地产赚钱方式。

  投资住宅赚钱的三种方式

  美国人投资房地产特别是家庭住宅的观念不是居者有其屋，这意味着买房子的目的不是为了安身立命，而是通过购买住宅使家庭财富能得到扩张。因此购买住宅在美国被视为一种投资，而这种投资的目的是要能有盈利，否则就是赔本的买卖。既然房地产是一种投资，这就意味着有赚也有赔。而过去几年对于一些美国人而言，最大的教训就是投资房地产跌了大跟头，本来做着拥有住宅的梦，最后反而失去了立足之地。而更多家庭则因房地产市值下降，家庭财富大幅缩水。

  尽管如此，为何美国人现在仍热衷于投资房地产呢？这就是房地产市场的一个规律，房价永远会有升有降，但从长期来看，一幢住宅在20 年、30 年后的价值总会比购买时高出许多，这必然就有了盈利的空间。家庭住宅成为美国人投资的最基本方式，而且长久不衰，其原因就是房地产的这种特性：作为长期投资，可以获得升值的回报，这是投资家庭住宅赚钱的第一种方式。投资家庭住宅赚钱的第二种方式是获得现金收益。美国人在购买一幢自用住宅后，只要有能力就会购买第二幢甚至更多幢的住宅，当然这种投资的目的不是为自己享乐，而是为了赚钱。购买住宅出租是美国人较为常见的利用房地产赚钱的方式，虽然每年的租金不见得很多，但一般会和房屋贷款额差不多，获得租金用来还房贷，等于是借鸡生蛋，当了房东最后赚下一幢房子。投资家庭住宅赚钱的第三种方式是获得个人所得税减免的优惠。美国的税法有条规定，租房子付的房租不享受税收上减免优惠，而拥有住宅者，住房贷款所付的利息以及房地产税则可以享受税收上的优惠。这样一来，买房者就比租房者占了很大的便宜，每年在住宅上就可以为家庭节省不少税金。

  美国可投资的房地产类型

  在很多人眼里，投资房地产就是买房子，实际上美国人投资房地产是一个非常广泛的概念，房子、土地都包括在内，有的甚至还包括土地下的资源。美国地大物博，土地价格不高，这几年曾兴起一股风，就是买地。一些尚待开发的地区，如果有开发前景，买下一小块地也许就能发了财。当然买地是有风险的，土地不开发，反而会成为负担。也有的人会投资农场土地，买了块地种菜、种水果，这种投资赚钱较快，而且买下的土地不会闲置。买地的潜在获利还得看运气，比如买下的地下面有水资源、石油、天然气乃至矿产资源，那就是买到了宝地，土地拥有者可以转让资源开发的权益，搞不好会大赚一笔。

  当然，在投资房地产上，最流行的方式是购买独立的家庭住宅，也就是买下房子和房子周围的土地。家庭独立住宅出租容易，转手卖掉也不难。购买独立住宅需要有较大的现金流，美国人通常购买的第二套家庭住宅价格在15万至30 万美元，每个月可收取租金1000 至1500 美元，这也是一笔可观的房地产收入。

  美国还有一类小型的家庭集合住宅，可供2 到4 户家庭居住，这类小型集合住宅的价格不算太高，对于一些资金不多但希望投资房地产的人来说是一个不错的选择。由于出租的住房数量比独立住宅要多，因此在现金收益上会积累得较多。如果想做稍微大一点的投资，美国也有不少5 户至50 户之间的公寓可以去投资，投资这样的公寓在贷款上条件会苛刻一些，会被要求按商业房地产而不是住宅房地产来获得贷款，这样贷款利率会较高。但在经营上，租金的收入有很大的提升空间，而管理费用也容易得到降低。对于拥有100 万美元投资能力的人而言，投资这类房地产是比较理想的。

  如果有雄厚的资本，投资大型公寓可以获得更丰厚的回报。美国人目前的住房拥有率在下降，很多人在未购买住宅前只能靠租房作为过渡。大型公寓的管理要求较高，但市场需求量比较稳定。投资大型公寓需要上千万美元的资本，但营收回报也是相当可观的。

  在商业房地产方面，投资写字楼是一种，而资本不是特别雄厚的美国人则很喜欢投资商业区内的各类商铺、餐馆或是小型旅店。小型商业区的房地产投资成为不少人的喜爱，因为投资额不算特别高，只要房子能租出去，每年就可以坐在家里靠着收租金来过活，看起来也是很潇洒。

度假屋成为楼市新宠

  景色优美的湖边小屋正成为美国人房地产投资的热点。全美房地产经纪人协会的数据显示，2013 年度假屋的销售数量上升了近30%。全国房地产经纪人协会的经济学家表示，受益于股票市场的强劲表现，美国家庭净资产增长迅速，这为他们购买用于消遣的财产提供了足够的资金和信心。但他同时也表示，销售的度假屋数量仍比2006 年高峰期低三分之一。

  数据显示，2013 年销售的度假屋为71.7万栋，远高于2012 年的55.3 万栋。售出的房屋中间价为16.87 万美元，同比增长12.5%。其中南部的度假屋最受投资者青睐，占所售度假屋的41%，西部占28%，东北部占18%，中西部地区占14%。该协会发现，越来越多的买家将度假屋作为投资的一部分。调查显示，受访者表示他们会在6 年后将房屋卖出。同时，5% 受访者表示已将新购度假屋售出，另有9%受访者计划在今年将其出售。另外，该协会还发现投资者购买住房的数量下降了8.5%。分析称，这很大程度上是因为全美大部分地区房价出现大幅上涨造成的。该协会表示，这一数字还不包括机构投资者购买房产数量下降的因素。

  投资房地产成全球趋势

  2008 年，全球私人财富有1460 亿美元投资在房地产上。到了2012 年，私人财富投资房地产的金额增长了111%，达到3080 亿美元。尤其是在亚洲国家，房地产成为富人投资的主要领域。根据调查，在亚洲拥有可投资资产3000 万美元以上的富人中，有28%的人所赚的钱主要是来自房地产行业。亚洲国家尤其是中国的富人在国外投资突出的特点是选择房地产，很多中国富人最初是在欧美国家购买自用住宅，然后发展成为购买商业房地产或是住宅公寓以获得收入。

  “福布斯”杂志2013 年曾经引述报告说，未来几年，富裕的中国人花在美国房地产市场上的金额将达数十亿美元。地产网站报道说，在加州，中国人是房地产市场上第三大外国购买者群体，仅次于墨西哥人和菲律宾人。而在纽约，中国人是仅次于多明尼加富翁的第二大买家群体。在美国50 个州中，中国人购买的美国房产比印度人、墨西哥人或英国人要多。尽管墨西哥人在加州和美国南部是一个庞大的购屋群体，但中国人购屋量在50 个州中的44 个州都排名前五位。中国人既把海外房产看作一个投资机会，也将它视为在中国之外的第二处个人住房。眼下，住宅物业和商业房产一样火爆，中国投资公司正四处购买商业房产。中国投资者认为，美国房地产市场在经历了经济衰退以来最糟糕的危机后，价格非常便宜。美国相对便宜的住宅价格，正推动中国人对美国住宅和商业房地产市场的投资创下历史纪录。

  

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