胡芳洁 朱熹妍

  几乎是一夜之间，保定被推到了聚光灯下。

  保定政治副中心的提法出现以后，反应最快的是保定的楼市，价格迅速拉升。不过，情况很快就发生了变化，首先是发改委辟谣政治副中心是媒体误传，随后北京市领导亲自到通州调研，强调通州是城市副中心的地位。京冀之间的微妙关系，在这一较量中，又一次得到生动体现。

  保定的尴尬地位，在这一背景下拉开序幕。根据中原地产3月29日提供的数据，2013年1月至11月保定商品房库存去化时间高达42个月，是北京的6倍。

  热过之后

  4月1日，克而瑞信息集团(CRIC)、易居房地产研究院、中国房地产测评中心联合发布2014年3月其所监控的全国288个城市一手房价格指数，河北省保定市以4.80%的环比涨幅居全国首位。

  除了价格明显上升的新房市场，保定的二手房市场，可能也是目前全国最火的市场。

  4月9日晚上9点钟左右，经济观察报记者在已经下班的保定市房地产交易中心门口，看到有市民已经开始在此排队。“等到明天上班时间再来，可能就拿不到号了。”一位排队的市民对记者说。次日上午9点多交易大厅里已经人满为患，大门上贴着一张告示，大意是因近日来此办理业务的人众多，要求大家不要相信民间发放的排号单，以在交易中心领的号为准。

  保定市房屋中介公司民生地产的一位经纪人告诉经济观察报，大概就是在10天前，保定的二手房房价突然上涨了1000元左右/平方米，这一情况使得本来就有买房计划的保定市民、保定周边区县人士开始提前出手买房，当然也包括一部分外地的投资者。“保定市场一直不活跃，以前开发商往廊坊，涿州走，真没关注到保定，没想到会有今天。”保定下属市县一开发商说。

  从4月8日起，本报记者走访了保定市的多个楼盘，包括北城枫景、东湖印象、PARK湾、秀兰尚城、京南一品等项目，发现价格确实出现了明显的上涨，例如北城枫景在售的两居、三局的高层房源，目前均价7600元/平方米，而在3月初这一价格是6200元/平方米；此外，大多数项目都表示高层房源基本售完，目前在售的都是大户型的洋房、或楼王产品，价格则在1万元/平方米左右。这与此前保定普遍5000-6000元左右/平方米的房价已经相去甚远。

  然而，在保定市场交易人群积聚、房价涨幅热闹的背后，正在传来阵阵寒意。

  记者在丽景蓝湾售楼处吃了闭门羹，这个项目售楼处大门紧锁，售楼员也不见踪影。不仅仅是这一项目封盘，领秀世纪城、清山公爵城也是同样的境地。这缘于4月初，保定市政府部门对“五证”不全项目的查处，不允许继续销售。保定的五证不全项目，不仅仅是手续不齐全，而是类似于小产权房性质，这些项目有的是在拿地阶段手续就不全，先在集体土地上建设、销售，后期要补齐手续，则需要重新缴纳土地出让金等。

  这只是冰山一角，本报记者采访多个保定市场人士认为，保定存在大量此类五证不全的项目。目前没有准确的统计资料，估算约占整体市场的一半左右。此外，与一般城市小产权项目主要集中在城乡结合处、较为偏远地带不同，保定的这类项目，地理位置与手续齐全的商品房位置基本没有差别，错落分布其间，属于完全的直接竞争关系。例如手续齐全的PARK湾，紧邻一条马路的另一边，就是手续不齐全的领秀世纪城项目。

  这一供应格局，将是计划进入这一市场的开发商需要考虑的问题。由于这些项目存在补齐手续变身为商品房的可能性，有一定的可信性，这就使得保定市的库存量，可能远高于统计数字。根据中原地产3月29日提供的数据，2013年1月至11月保定商品房累积成交150.919万平方米，平均每月去化约14万平米，按照当日可售面积584万平米计算，保定库存去化时间高达42个月，是北京的6倍。

  从保定最近两年的房地产开发投资额来看，则可以用惨淡来形容。根据保定市统计局的数据，2012年，其房地产开发投资额同比下降1.7%，2013年 1-11月，则是同比下降10.9%。而国家统计局的数据显示，2012年全国房地产开发投资额同比上升16.2%，2013年，这一数据是同比上升19.8%。保定的房地产开发投资额的增速，与全国总体水平存在巨大的差距，在发展方向上，也是背道而驰。

  新的契机，能够彻底扭转保定的这一局面吗？

  前路

  市场人士认为，国家层面的首都经济圈规划，从长远来对河北市场利好，但是模糊的政治副中心提法、没有出台的规划、北京一直以来强势的利益争夺者的角色，都是摆在保定面前的难题，这些因素都不足以持续支撑目前保定热闹的房地产市场。“五证不全的项目，一直都不让卖，并不是现在才有的政策。”保定市委宣传部一位负责人对经济观察报表示。这位负责人表示，外来购房者到来、房价上涨，这都是市场行为，政府不会因此出台新的政策，限制外地人买房。尽管如此，保定市目前实行的限购政策，从贷款的角度而言，是非常严格的：目前只有河北户籍人士可以在保定贷款买房，外地户籍人士要买房一律只能全款，不存在本地纳税满一定期限而放行的可能性。

  继续前行中的保定楼市，犹如一个实力并不怎么好的小演员，突然站到了一个大舞台上。它能演好这场戏吗？为楼市买单的人群固然是一个方面，而“赞助商”们也扮演着关键角色。

  经济观察报记者采访了两家银行保定分行行长，其中一位表示，京津冀一体化是国家战略，这没有什么可怀疑的，但问题在于具体进程现在没有落实，而保定的房价却已经开始了快速的上涨，这对保定房地产市场的发展非常不利。“首先对于当地居民来说，居住成本大幅上升，另外，产业转移带来的动力并没有出现。”该行长表示，保定可能需要经过3-5年的发展，人口才能到300万左右，和现在的石家庄相当，石家庄目前的房价是8000元左右/平方米，而保定的房价目前已经接近这一水平，相当于是透支了未来几年的空间。

  他说，目前该银行的业务，在地产开发贷款方面，主要是和大开发商合作，例如进入廊坊等区域的房企，接下来会不会在保定市增加此方面的业务，则主要还是看开发商和项目的情况。“每家开发商的规模、实力都不一样，如果是万科来保定可以考虑合作，如果还是小企业，会继续保持谨慎。”该行长表示。

  而另一家银行的态度则相对积极一些。“对于保定的房地产市场，还没有梳理出更准确的判断。但我们和当地的房企交流过，大家都认为要抓住这个契机。”这家银行的分行行长表示，金融机构此前在保定市场的房地产贷款并不积极，这将是一次发展业务的机会，如果关于保定有了准确的定位、规划，他们会积极跟进，同时也在关注外地大型地产商的进驻意愿。

  信托公司也比较消极。即便有京津冀一体化带来的涨价潮，也不能让信托公司改变对一线城市以外房地产项目的态度。公开资料显示，除陆家嘴(600663,股吧)信托发行过两期商贸贷款项目外，信托公司基本未参与到保定的城市开发中。“看涨也没用。”一位信托经理表示，在定论出来之前，保定等河北城市的定性与其他三线城市一样，不可能通过内部审控。他透露，确实曾有保定当地的房地产商找来，不过都被他婉拒。

  对于其他刚刚拿到资产管理资格的金融机构来说，这也许是个好机会。因为监管环境相对宽松，一些信托难以成行的项目被介绍到这里。一家基金子公司的项目负责人认为，只要开发商资质不错、对价合适，这些项目就可以发行。他认为现在是介入保定房地产最好的时机，一旦一体化战略确定，他们将迎来其他金融机构的竞争。另外，即使对于这些机构来说，保定当地的项目大多是中小开发商，这也增加了交易的难度，就算是能做，对价也要得高。

  据本报了解，目前保定的开发商，绝大部分都是本地开发商，唯一一个大型企业开发的项目，是中国铁建(601186,股吧)下属的京南一品项目。经济观察报记者联系了中国铁建房地产集团一位负责人，该负责人表示，保定项目并不属于中国铁建房地产集团，而是同属中国铁建系统的兄弟单位的项目，目前中国铁建房地产集团也暂时没有进驻保定的计划。

  保定本地房企金阳地产一位负责人表示，接下来肯定会关注政府的供地计划，继续增加在保定的土地储备。而几位北京的房地产市场相关人士，则更倾向认为这一轮保定热潮只是一种短期炒作。“最近和北京市政府的人座谈会闲聊，他们讲到京津冀一体化对于北京而言，主要想借此把北京一些远郊区县发展起来，把一些企业迁出去。这才是北京的真实想法。”上述一位人士说。

  

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