据多家房产机构统计显示，由于自住房等大量入市，今年4月北京普通商品房将迎来供应高峰，将有累计38个项目入市，这也是2013年以来住宅项目供应量最多的一个月。然而，4月第一周，浓重的观望情绪让市场迎来并不乐观的开局，业内预计全月成交会依旧低迷。在这样的背景下，加速跑量吸金仍然是开发商们选择的主流应对策略，短期内调低定价、做差异化市场，中长期提升服务改变品质，成为赢得市场的有力法宝。

  悲观开局

  据中原地产、伟业我爱我家统计，上周(3月31日-4月6日)，北京住宅市场(包括新建商品住宅和二手住宅)网签总量为2587套，同比下调22%，其中清明小长假前两天仅成交190套。

  统计数据显示，上周北京新房网签量仅为772套，二手房成交量为1815套，均创造了最近数月的同期新低。其中，清明节假期头两天(4月5日-6日)北京全市住宅(新房和二手房)网签总量仅190套，日均网签量与2014年元旦假期相比持平，与2013年国庆、中秋、端午等节假日日均网签量相比，网签量都呈现明显下跌。

  中原地产首席分析师张大伟表示，4月市场依然未见明显起色，楼市在信贷收紧影响下，北京房价上涨开始出现乏力，特别是受到贷款影响最大的二手房，价格开始持续阴跌。4月首周，北京二手房成交均价3.12万元/平方米，相比3月成交均价再次下调了0.6%。二手房房源挂牌议价空间继续增加，有60%的房源挂牌价格都在一季度出现了下调，4月首周二手房议价空间从一季度的2%左右上涨到3%。因为各地降价案例的出现，导致北京楼市观望情绪浓郁，新增客户量比一季度继续下调了10%。

  加速跑量吸金

  尽管如此，进入4月，北京新建住宅供应呈现逐渐加速之势。

  据亚豪机构统计数据显示，清明小长假期间北京共有两个项目推盘入市，分别是位于通州台湖板块的东亚·台湖印象和位于密云的北京城建·上河湾。其中东亚·台湖印象共推出309套房源、北京城建·上河湾则大手笔单次放量460套，两项目共为北京楼市新增769套商品住宅。

  相比去年开发商单次往往仅推数十套的惜售心态，今年春节之后，众多楼盘开足马力大举推货，单次三四百套的供应量越来越趋向常态化。数据显示，今年春节后开盘的29个项目中，推货量在300套以上的就有10个项目之多，占比超过三分之一，而去年同期的48个开盘项目中却仅有8个项目大批量推货，市场占比仅为1/6。

  中原地产研究部统计，预计本月入市的项目将明显增加，合计有38个项目将在4月入市，包括东亚·朗悦居、金隅澜湾等纯新楼盘和近30个老项目，其中大部分是中低端项目。

  亚豪机构副总经理任启鑫也表示，自住型商品房冲击导致楼市整体销量水平大幅下滑，影响到了开发企业上半年业绩目标的实现，加之下半年市场状况恐怕仍会每况愈下，开发商普遍改变了推盘策略，将“按价推货”的方式改为“按需推货”，也就是在排号客户相对有限的前提下，以实现销售数字为目标。为了尽量提升排号客户转化为认购的比例，因而大量推货的同时调低定价，以满足购房者预期。

  差异化路线

  市场的持续低迷表现让越来越多的开发商资金压力骤增，乐观的开发商逐渐减少，不少房企甚至开始调低二季度的销售目标。

  张大伟告诉记者，在自住型商品房、信贷等多方因素冲击下，大部分项目的供需结构出现了变化，2013年北京2万元/平方米左右的刚需项目供需比基本是1:4，但目前看已经逐渐降低到1:2，库存量也出现了持续上升，这导致当前房企与客群之间的博弈已经出现了微妙的变化。

  “今年会重新启动高端市场，将有一批中高端项目集中入市”，某民营房企北京区域负责人告诉记者，这是为了规避大量入市的自住房的冲击，走差异化路线。而另一家房企负责人告诉记者，公司仍会继续以刚需项目为主，除了在价格上适当让利达到快速跑量的目的外，还会尽量增加项目的卖点，通过提升服务改变产品品质，从而实现差异化营销。虽然对未来市场整体走势不乐观，但上述业内人士均表示，在全国住宅市场分化日益严重的背景下，北京市场由于仍有巨大的需求，尚有潜力可以发掘，因此并不十分悲观。