限购松动能否阻止楼市下滑？

  柳九邦

  刚刚过去的一季度，国内主要城市楼市成交量普遍下滑，杭州、温州等城市欲放松限购的传言引起各界强烈关注，随即有业内人士称，如果限购放松，将引发楼市报复性反弹，调控亦将功亏一篑。

  不过，在笔者看来，在库存高企、限贷未放松、楼市调控长效机制逐步推进的背景下，即使限购真的放松，也仅能在心理层面对楼市产生影响，楼市成交在短期放量后，仍将归于平静。

  首先，大部分二线城市的“限购令”已经名存实亡。《第一财经日报》记者在过去一年曾走访福州、沈阳、苏州、成都、杭州等二线城市，在这些限购城市中，普遍只要支付一定的包装费就可以成功过户，即使在“限购令”执行最为严厉的一线城市，不少购房者也可以通过“打擦边球”的形式获得购房资格。

  以某大型城市为例，在“限购令”出台后的很长一段时间里，一些购房者都可以通过补缴社保、个税的方式获得购房资格，特别是在楼市低迷的时候，限购在执行层面容易“睁一只眼闭一只眼”。2013年，该城市楼市量价齐升，管理层加强了这方面的监管，想要通过包装骗取购房资格变得难度较大。但随着楼市降温，这类“打擦边球”的行为很容易死灰复燃。

  而在房价上涨压力并不太大的二线城市，“限购令”在执行层面一直不够严格，但真正具备杀伤力的限贷政策则在全国范围内被严格执行。外地人想要在这些限购城市购房，获取购房资格可以轻松包装，但是想要获取银行的个人抵押贷款则难于上青天。

  首先，银行的系统可以实现全国联网，购房者在不同城市的信贷记录均有据可查，其次，银行还要求购房者提供至少两年的缴纳社保和个税的记录；在一些不限购的三四线城市，限贷依然对当地的楼市产生巨大的影响，同时，由于这类城市的房地产风险较大，银行在审核房贷的时候会更加严格。

  从目前的情况看，限贷政策放松可能性很小，空间也很小，在笔者看来，如果部分城市二套房贷首付比例能够从七成降至六成，已经算是政策大开口了。事实上，今年银行钱紧的状况一直在持续，甚至以往被政策鼓励的首套房贷款都“不幸中招”，不仅放款周期被拉长，利率也在不停上浮，在此背景下，更难有骗贷现象的发生。

  同策咨询研究总监张宏伟认为，限购的影响会逐渐化解，而限贷的影响是致命的。限购政策只不过是抑制市场需求集中爆发，或者后置一部分当前不符合购房条件的市场需求，而限贷政策则不一样，无论该城市有没有施行限购政策，如果当前没有信贷额度或者贷款利率上浮、审批周期拉长，都有可能直接影响市场成交量的表现。

  其实，在广大二三线城市，由于整体楼市已经供过于求，在限贷的背景下，即使“限购令”松动，也不可能对当地楼市的供求状况产生颠覆性的影响。截至3月底，上海易居房地产研究院监测的20个城市新建商品住宅库存总量为8401万平方米，环比增长2.0%，同比增长16.3%，20个城市的库存量已经创下了近5年的历史新高。其中，几个二线城市库存呈现环比与同比双双上升的态势。

  除了高库存以及限贷的制约，楼市长效机制的不断推进也会让持有多套房成为一种负担，不动产登记、房产税的全面推开都只是时间问题。

  所以，在目前楼市分化的背景下，“限购令”的放松确实是有可能的，但真正要让房地产市场实现稳定健康发展，需要的是楼市长效机制的推进，以及用合理的手段消化过剩的库存，优化资源的配置，在这个意义上，分类调控、双向调控政策的提出恰逢其时。